Những tín hiệu phục hồi đang dần xuất hiện, nhưng năm 2026 không còn là câu chuyện chờ thị trường quay lại mà là bài toán chuẩn bị từ sớm của doanh nghiệp địa ốc. Giữa áp lực lãi suất, chi phí đất tăng mạnh và sự phân hóa ngày càng rõ, chiến lược tăng trưởng, cơ cấu sản phẩm và năng lực thích ứng sẽ quyết định ai đủ sức bước vào chu kỳ phát triển bền vững tiếp theo.
“Lập trình” tăng trưởng từ sớm
Những chuyển động tích cực về hành lang pháp lý, đầu tư hạ tầng và dòng tiền đang xuất hiện song song với sức ép ngày một rõ từ chi phí đầu vào, xu hướng lãi suất đảo chiều và sức mua còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Khi cơ hội và thách thức cùng hiện diện, bài toán đặt ra không chỉ là thị trường sẽ đi về đâu, mà là các doanh nghiệp địa ốc đã chuẩn bị đến mức nào cho năm 2026.
Thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã không chọn cách chờ đợi thị trường hồi phục hoàn toàn rồi mới ra quyết định. Ngay từ nửa cuối năm 2025, các kế hoạch kinh doanh cho năm 2026, thậm chí cho cả giai đoạn dài hơi đến 2030, đã được công bố tương đối sớm, cho thấy tâm thế chủ động hơn so với các chu kỳ trước.
Phát Đạt là một trường hợp tiêu biểu khi xây dựng kịch bản tăng trưởng dài hạn, với mục tiêu doanh thu năm 2030 cao gấp hơn bốn lần so với năm 2026. Nền tảng cho tham vọng này là chiến lược triển khai và mở bán sáu dự án quy mô lớn đã được chuẩn bị từ trước. Cách tiếp cận cho thấy doanh nghiệp không xem năm 2026 như một điểm kết thúc ngắn hạn, mà xác định đây là điểm khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới.
Tư duy tương tự cũng được ghi nhận ở Nam Long, Taseco Land hay Khang Điền. Các chỉ tiêu doanh số và lợi nhuận cho năm 2026 đều được đặt ở mức cao hơn rõ rệt so với năm 2025, phản ánh kỳ vọng rằng nhu cầu nhà ở sẽ dần cải thiện, dòng tiền quay trở lại thị trường và các dự án hạ tầng trọng điểm, đặc biệt tại khu vực phía Nam, sẽ tạo lực đẩy đáng kể cho bất động sản.
Song song với việc vạch ra các kế hoạch tăng trưởng, nhiều doanh nghiệp đang tăng tốc tái khởi động những dự án từng đình trệ suốt nhiều năm do vướng mắc pháp lý hoặc khó khăn về nguồn vốn. Novaland thúc đẩy trở lại các dự án lớn như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm. Danh Khôi cũng nối lại loạt dự án tại Khánh Hòa, TP.HCM và Vũng Tàu sau thời gian dài “án binh bất động”.
Việc đưa các dự án từng bị bỏ dở trở lại quỹ đạo triển khai cho thấy xu hướng chung của thị trường là tận dụng tối đa quỹ đất và danh mục dự án hiện hữu. Khi các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ, doanh nghiệp ưu tiên phương án nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường thay vì mở rộng ồ ạt sang các dự án mới.
Cách làm này giúp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị, hạn chế rủi ro pháp lý phát sinh và tối ưu hóa dòng tiền trong bối cảnh chi phí vốn có dấu hiệu tăng trở lại. Bởi vậy, năm 2026 nhiều khả năng sẽ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung mang tính chọn lọc, tập trung vào những dự án đã đạt độ chín về pháp lý và hạ tầng, thay vì sự bùng nổ dàn trải.
Cũng cần lưu ý rằng nếu trong giai đoạn 2024 đến 2025, mặt bằng lãi suất thấp là yếu tố quan trọng kéo cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà quay lại thị trường, thì bước sang năm 2026, bức tranh này đang dần thay đổi. Không ít chuyên gia dự báo lãi suất có thể nhích lên, tạo ra môi trường tài chính thận trọng hơn.
Với đặc thù thời gian phát triển dự án kéo dài, chỉ một biến động nhỏ về lãi suất cũng đủ tạo áp lực đáng kể lên chi phí tài chính của doanh nghiệp. Do đó, chuẩn bị cho năm 2026 không chỉ là chuẩn bị sản phẩm, mà còn là quá trình tái cấu trúc chiến lược vốn.
Điều này bao gồm việc kiểm soát đòn bẩy tài chính, đa dạng hóa nguồn huy động, chủ động làm việc với ngân hàng để chốt các gói tín dụng dài hạn, cũng như tìm kiếm cơ hội hợp tác đầu tư hoặc M&A nhằm giảm áp lực vốn và gia tăng sức chống chịu trước biến động mới của thị trường.
Những tín hiệu phục hồi đang dần xuất hiện, nhưng năm 2026 không còn là câu chuyện chờ thị trường quay lại mà là bài toán chuẩn bị từ sớm của doanh nghiệp địa ốc.
Thích ứng với bảng giá đất mới
Một thách thức mang tính nền tảng đối với thị trường bất động sản từ năm 2026 đến từ việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024. Khi bảng giá được điều chỉnh tiệm cận hơn với giá thị trường, chi phí đất vốn đã chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án sẽ gia tăng đáng kể, tạo thêm áp lực lên toàn bộ bài toán tài chính của doanh nghiệp.
Nhiều dự báo cho thấy chi phí đất có thể tăng khoảng 40 phần trăm, thậm chí cao gấp hai đến ba lần khi công thức bảng giá đất nhân với hệ số K được triển khai rộng rãi. Trong bối cảnh đó, chiến lược quỹ đất buộc phải được tính toán lại, không còn dư địa cho những quyết định mang tính cảm tính hay chạy theo xu hướng ngắn hạn.
Thay vì tiếp tục dồn lực vào các khu vực trung tâm với chi phí đất ngày càng đắt đỏ, không ít doanh nghiệp đã chủ động dịch chuyển sang chiến lược mua bán và sáp nhập quỹ đất tại các tỉnh giáp TP.HCM hoặc các đô thị vệ tinh. Đây là những khu vực còn dư địa về giá, trong khi nhu cầu ở thực đang gia tăng cùng với quá trình giãn dân và phát triển hạ tầng liên vùng. Cũng vì vậy, hoạt động M&A được nhắc đến nhiều hơn và trở thành một trụ cột trong kế hoạch kinh doanh năm 2026 của các doanh nghiệp bất động sản lớn.
Song song với áp lực từ bảng giá đất mới, sự điều chỉnh trong cơ cấu sản phẩm đang nổi lên như một yêu cầu bắt buộc. Khi giá nhà chịu sức ép tăng do chi phí đầu vào leo thang, khả năng hấp thụ của thị trường trở thành yếu tố quyết định sự sống còn của dự án.
Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu rà soát và tái cấu trúc danh mục sản phẩm, từng bước dịch chuyển trọng tâm từ nhà phố, biệt thự hay đất nền sang các dự án chung cư giá thấp, nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền. Chiến lược của Nam Long, Phú Đông hay các kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của một số doanh nghiệp khác cho thấy xu hướng này đang ngày càng rõ rệt.
Việc tập trung vào phân khúc có thanh khoản cao, tốc độ bán nhanh và khả năng thu hồi vốn sớm được xem là giải pháp thực tế nhằm giảm áp lực lãi vay, hạn chế tồn kho và hạ thấp rủi ro thị trường trong giai đoạn biến động khó lường.
Đáng chú ý, năm 2026 cũng được kỳ vọng là thời điểm nhiều nút thắt pháp lý sẽ từng bước được tháo gỡ nhờ hàng loạt luật và nghị quyết mới đã được Quốc hội thông qua. Tuy nhiên, tác động tích cực từ chính sách nhiều khả năng sẽ diễn ra theo hướng phân hóa mạnh.
Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ và nền tảng tài chính vững vàng sẽ là nhóm hưởng lợi rõ nét nhất. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu về pháp lý, thiếu năng lực triển khai hoặc phụ thuộc quá lớn vào vốn vay có thể vẫn tiếp tục chật vật, thậm chí đứng trước nguy cơ bị đào thải khỏi thị trường.
Thực tế cũng cho thấy, ngay cả khi hành lang pháp lý được cải thiện trên giấy tờ, quá trình triển khai tại địa phương vẫn có thể chậm trễ do thủ tục hành chính, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án và kế hoạch kinh doanh. Bởi vậy, chuẩn bị cho năm 2026 không thể chỉ dừng lại ở kỳ vọng chính sách, mà đòi hỏi sự chủ động hoàn thiện pháp lý, nâng cao năng lực quản trị và kiểm soát rủi ro từ bên trong doanh nghiệp.
Nhìn một cách tổng thể, năm 2026 không đơn thuần là năm hưởng lợi từ sự phục hồi của thị trường, mà là phép thử thực sự đối với khả năng thích ứng và tầm nhìn dài hạn của các doanh nghiệp địa ốc. Khi cơ hội và thách thức song hành, bất động sản không còn là cuộc chơi của những cú tăng tốc ngắn hạn, mà trở thành hành trình đòi hỏi sự bền bỉ, kỷ luật và chiến lược rõ ràng.
Năm 2026, vì thế, sẽ không chỉ trả lời câu hỏi ai nắm bắt được cơ hội, mà còn là quá trình sàng lọc những doanh nghiệp đủ bản lĩnh để bước vào một chu kỳ phát triển lành mạnh và bền vững hơn của thị trường bất động sản.
Thanh Cao