Theo thống kê của Cushman & Wakefield cho biết, trong quý I, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam lần đầu tiên ghi nhận hiện tượng tỷ lệ lấp đầy tất cả sản phẩm bất động sản công nghiệp, hậu cần cho thuê đều đảo chiều đi xuống. Đây là điều khá bất ngờ vì các chuyên gia đánh giá, bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều dư địa phát triển ở nước ta.
Tỷ lệ lấp đầy giảm, bất động sản công nghiệp bất ngờ giảm tốc
Theo báo cáo bất động sản công nghiệp vừa phát hành của Cushman & Wakefield cho biết, trong quý I, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam lần đầu tiên ghi nhận hiện tượng tỷ lệ lấp đầy tất cả sản phẩm bất động sản công nghiệp, hậu cần cho thuê đều đảo chiều đi xuống.
Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn lần lượt giảm 8, 11 và 9 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Tuy lượng tiêu thụ đồng loạt hạ nhiệt, giá thuê nhà kho và đất công nghiệp tại vùng kinh tế phía Nam vẫn tăng lần lượt 8,1-13% theo năm, chỉ có giá thuê nhà xưởng xây sẵn giảm 3,3% so với cùng kỳ.
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, tình hình ảm đạm của nền kinh tế toàn cầu đã ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam trong quý I.
Đối với đất cho thuê, nguồn cung quý I rơi vào khoảng 28.000 ha, không thay đổi nhiều so với quý trước nhưng tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy giữ ở mức 81%, ổn định theo quý và tăng 8 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình là 163 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 2,5% so với quý trước và tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái.
Xét đến thị trường nhà xưởng xây sẵn, 4,85 triệu m2 là tổng diện tích nguồn cung tính đến hết tháng 3, tăng 1,6% theo quý và 6% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy chạm mức 78%, tăng 2 điểm phần trăm so với quý IV/2022 và tăng 11 điểm phần trăm so với năm trước. Giá thuê bình quân khoảng 4,6 USD/m2/tháng, ổn định theo quý và giảm 3,3% theo năm.
Về phần nhà kho xây sẵn, nguồn cung của thị trường khoảng 5,07 triệu m2, tăng 1,3% theo quý và tăng 25% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy trong quý I là 73%, giảm 3 điểm phần trăm so với quý trước và giảm 9 điểm phần trăm so với năm ngoái. Giá thuê của phân khúc này dao động 4,4 USD/m2/tháng, ổn định theo quý và tăng 8,1% so với cùng kỳ năm 2022.
Theo báo cáo, nguồn cung đất khu công nghiệp mới sẽ không được bổ sung thêm trong năm nay. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai đối với nhà xưởng và nhà kho có thể tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn năm 2022. Cả hai đều sẽ ở mức gần 1,1 triệu m2.
“Bất ổn kinh tế toàn cầu, tiêu dùng suy yếu, đơn hàng xuất khẩu giảm sẽ tác động đến nhu cầu trong ngắn hạn. Do đó, điều này sẽ khiến giá thuê bất động sản xây sẵn ổn định, thậm chí giảm trong giai đoạn 2023-2025”, chuyên gia của Cushman & Wakefield cho biết.
Báo cáo của công ty này nhận định ngành công nghiệp đã phải đối mặt với nhiều thách thức khi nhu cầu giảm và chuỗi cung ứng bị gián đoạn. Tổng số vốn đăng ký và vốn thực hiện từ các doanh nghiệp FDI trong quý I giảm lần lượt 38,8% và 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái.
Không chỉ vậy, hoạt động thương mại cũng chậm lại và ảnh hưởng đến sản xuất. Trong đó, chỉ số sản xuất công nghiệp của toàn ngành và lĩnh vực chế biến, chế tạo đều hạ xuống mức âm trong 3 tháng đầu năm. Đây là điều chưa từng xảy ra kể từ quý III/2021.
Tín hiệu giảm tốc cũng được đề cập trong báo cáo công nghiệp của JLL. Đơn vị này cho hay thị trường nhà kho xây sẵn tại khu vực miền Nam có dấu hiệu bước vào mùa trầm lắng ngắn hạn.
Trong 3 tháng đầu năm thị trường chủ yếu được thúc đẩy bởi nhu cầu thuê của khách nội địa do hoạt động xuất khẩu của cả nước vẫn còn ảm đạm. Một số dự án nhà kho xây sẵn mới gia nhập thị trường có hoạt động cam kết cho thuê kém.
Trong khi đó, báo cáo công nghiệp quý I của CBRE Việt Nam cho thấy có sự phân hóa lẫn cạnh tranh giữa bất động sản công nghiệp ở thị trường cấp 1 và cấp 2 tại khu vực miền Nam. Thị trường cấp 1 gồm các thủ phủ công nghiệp phát triển sớm như: TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Thị trường cấp 2 có vị trí xa thành phố lớn như Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh.
Các thị trường công nghiệp cấp 2 có mức giá chào thuê "mềm" hơn, chi phí nhân công rẻ so với thị trường cấp 1 đồng thời quỹ đất còn nhiều, giúp khách thuê có nhiều lựa chọn hơn.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, bất ổn kinh tế toàn cầu, tiêu dùng suy yếu, đơn hàng xuất khẩu giảm đang từng bước tác động đến nhu cầu bất động sản công nghiệp, khiến sức tiêu thụ (thuê) có dấu hiệu giảm tốc sau một thời gian dài tăng trưởng quá nóng.
Bà Trang đánh giá thị trường bất động sản công nghiệp trong những tháng còn lại của năm 2023 có thể chịu áp lực điều chỉnh khi nguồn cầu giảm và lượng hấp thụ sản phẩm cũng đi xuống. Khi kinh tế khó khăn, khách thuê bất động sản công nghiệp cân nhắc nhiều hơn, dễ dẫn đến việc cạnh tranh và giảm giá.
CEO Cushman & Wakefield dự báo trong thời gian tới giá thuê đất công nghiệp vẫn neo cao. Tuy nhiên, giá thuê kho xưởng xây sẵn có thể đi ngang, thậm chí sụt giảm do nguồn cung bùng nổ quá nhanh vấp phải lực cầu sụt giảm vì kinh tế khó khăn.
Các chuyên gia cho rằng, bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều dư địa phát triển ở nước ta. (Ảnh minh họa)
Còn nhiều dư địa phát triển
Trong bối cảnh Việt Nam trở thành một trong những điểm đến của làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, các chuyên gia cho rằng từ việc phải đi mời chào, đưa ra các ưu đãi để thu hút dự án FDI, hiện nay, Việt Nam đã có điều kiện để chọn lọc dự án phù hợp.
Ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cho rằng cần xây dựng bộ công cụ sàng lọc dự án FDI để lựa chọn các dự án hiệu quả, phù hợp với tiêu chí phát triển của Việt Nam.
Phó tổng thư ký VCCI cho rằng việc xây dựng bộ công cụ sàng lọc sẽ từng bước khắc phục được những hạn chế của hoạt động thẩm định dự án FDI hiện tại, đồng thời đón dòng vốn phù hợp với định hướng của Việt Nam.
Các chuyên gia phân tích tại Công ty Chứng khoán SSI cho rằng xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ là động lực tăng trưởng cho các KCN tại Việt Nam.
Thực tế, năm qua, Việt Nam đã thu hút nhiều nhà máy sản sản xuất lớn như Lego với vốn đầu tư 1 tỷ USD; LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD, mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai. Ngoài ra, nhiều đối tác của Apple như Foxconn, Quanta Computer và BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc) đều đã có kế hoạch đầu tư xây dựng nhà máy tại Việt Nam.
Các chuyên gia tại Colliers còn nhìn nhận với sự hỗ trợ của Chính phủ trong việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, phát triển kết nối giao thông giữa các khu vực cảng biển và hỗ trợ cho dịch vụ hậu cần thì bất động sản KCN vẫn sẽ là điểm sáng trong thời gian tới.
"Nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp làm dịch vụ hậu cần được ghi nhận tại hầu hết khu kinh trọng điểm của cả nước, kể cả vùng lân cận. Điều này cho thấy bất động sản công nghiệp đang được các nhà đầu tư xem như một kênh an toàn trong tình hình vĩ mô toàn cầu còn nhiều bất ổn", chuyên gia tại Colliers dự báo.
Cùng quan điểm này, các chuyên gia phân tích của SSI cũng nhấn mạnh hoạt động đầu tư vào KCN trong thời gian tới được đánh giá hấp dẫn do tiền VNĐ mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực.
"Bên cạnh đó, các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi. Đồng thời, giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn 30-36% so với Indonesia và Thái Lan", chuyên gia SSI cho hay.
Theo nhóm phân tích, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản KCN niêm yết năm 2023 dự kiến tăng khoảng 12% với tổng diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%/năm.
Về giá thuê, tại các KCN phía Nam dự kiến giá thuê sẽ tăng 3% so với năm trước và các KCN ở phía Bắc cũng sẽ tăng giá khoảng 2%.
Hồng Quang