Bỏ cọc đấu giá đất ở Thủ Thiêm: Cần sớm xử lý những lỗ hổng trong đấu giá đất

Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay còn tồn tại một số vướng mắc liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai. Các chuyên gia đã đưa ra các giải pháp, phương án tối ưu nhất và hoàn thiện các quy định về đấu giá đất. Trong đó có kiến nghị về sửa đổi quy định pháp luật có liên quan, nhất là việc sửa đổi Luật Đất Đai và Luật Đấu giá tài sản.

Nhiều bất cập

Mới đây, tại Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn và giải pháp” do Báo Pháp Luật TP. HCM phối hợp cùng Viện Kinh tế Xanh và trường ĐH Kinh tế - Luật TP. HCM tổ chức, các chuyên gia đã nêu nhiều nghịch lý, bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay.

Chia sẻ tại hội thảo, TS Nguyễn Thanh Bình, Cục trưởng Cục Công tác phía Nam, Bộ Tư pháp cho biết thời gian qua, qua rà soát, Bộ Tư pháp thấy rằng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hiện nay còn tồn tại một số vướng mắc liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai và quản lý thuế về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau, gây ra khó khăn, lúng túng cho nhiều địa phương trong quá trình thực hiện cũng như tiềm ẩn các vấn đề về khiếu nại, tố cáo có thể phát sinh. 

Bộ Tư pháp cũng đã có nhiều kiến nghị trong đó có nội dung Chính phủ giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quán triệt, chỉ đạo người có tài sản đấu giá tại địa phương tăng cường hơn nữa vai trò, trách nhiệm trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, phê duyệt phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm, ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, xây dựng Quy chế cuộc đấu giá, giám sát quá trình bán hồ sơ, thẩm tra, đánh giá các điều kiện, năng lực của người tham gia đấu giá, việc thực hiện các trình tự, thủ tục đấu giá tài sản... bảo đảm tính công khai, khách quan, minh bạch theo đúng quy định, TS Nguyễn Thanh Bình cho biết.

Từ thực tiễn vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua, ông Ngụy Cao Thắng, Giám đốc Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản TPHCM cho biết, sau đấu giá, doanh nghiệp và lãnh đạo thành phố cũng mong muốn dự án được triển khai ngay. Ở cuộc đấu giá Thủ Thiêm, có giá trúng đấu giá cao, TPHCM cũng tạo mọi điều kiện nhưng đã có trường hợp đáng tiếc về hai doanh nghiệp hủy hợp đồng trúng đấu giá, bỏ cọc.

Hiện đấu giá quyền sử dụng đất thì cung không đủ cầu. Doanh nghiệp quan tâm rất nhiều đến hoạt động đấu giá vì có quỹ đất sạch, không phải mất thời gian, chi phí làm thủ tục đền bù giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy, ông Thắng kiến nghị nhà đầu tư phải có năng lực tài chính mới có thể tham gia đấu giá. Khi doanh nghiệp không đủ tài chính lại bỏ cọc, xin gia hạn sẽ làm ảnh hưởng đến thu ngân sách, lãng phí tài nguyên đất đai.

Trong khi đó, TS. Đoàn Thị Phương Diệp, Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, hiện có nhiều văn bản pháp luật quy định về đấu giá QSDĐ, thiếu sự thống nhất từ Trung ương, bộ ngành và các địa phương; đồng thời cũng chưa phân định quy trình khi đấu giá QSDD có giá trị lớn với đấu giá tài sản khác; còn thiếu quy định nền tảng cơ bản là kiểm soát tình trạng sử dụng đất đai sau khi trúng đấu giá.

"Ngoài ra, các quy định trong luật đấu giá tài sản còn kẽ hở dẫn đến thông đồng giá. Đồng thời, vẫn còn thiếu áp dụng công nghệ thông tin trong quá trình đấu giá, đấu gia trực tuyến và có quy định về hình thức đấu giá này", bà Diệp nói.

Một vấn đề được TS. Diệp nhấn mạnh là năng lực tài chính của cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá. Theo bà Diệp, hiện nay, tại Điều 58 - Luật đất đai chỉ yêu cầu để có thể tham gia đấu giá QSDĐ phải “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư”. Tuy nhiên, năng lực tài chính “để đảm bảo” là như thế nào thì chưa được xác định rõ. Điều này có thể dẫn đến kết quả chủ đầu tư tham gia đấu giá đã trúng đấu giá nhưng không có năng lực tài chính để xác lập giao dịch như đã xảy ra thời gian qua.

“Khó có thể yêu cầu nhà đầu tư phải đủ năng lực tài chính tự thân để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng ít nhất chủ đầu tư phải chứng minh một cách thuyết phục việc sử dụng nguồn vốn từ đâu và như thế nào để cơ quan nhà nước có thể thẩm định trước khi quyết định cho tham gia đấu giá", TS. Đoàn Thị Phương Diệp cho biết.

Chia sẻ tại Hội thảo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, tập trung nêu những bất cập trong việc đấu giá QSDĐ tại TP. Thủ Đức. Theo TS. Đính, kể từ khi công bố thành lập TP. Thủ Đức, thị trường BĐS trở nên rất sôi động, thu hút các nhà đầu tư trên cả nước đến các vùng này.

Đồng thời, giao dịch cũng rất tăng trưởng, giá trị BĐS tăng lên rất nhanh. Năm 2019 giá đất 20 triệu/m2, khi lên thành phố giá tăng hai lần, thiết lập mặt bằng giá mới lên 50-60 triệu đồng/m2.

"Giá trị đất đai tăng nhanh chóng nhưng thực tế đầu tư khu vực này thì chưa cải thiện nhiều. Đó là một nghịch lý, giá trị BĐS chỉ tăng khi có hoạt động đầu tư", TS. Đính nói.

Theo TS. Đính, các bộ luật liên quan đến đầu tư kinh doanh phát triển đã hoàn thiện, nhưng thị trường phát triển nhanh có những điểm không còn phù hợp nữa và chúng ta đang chậm trễ. Hoạt động kinh doanh thu hút đầu tư rất cao, các dự án BĐS tại đây còn hạn chế về nguồn cung; cầu thì cao cung thấp thì đẩy giá rất cao.

Cần sớm xử lý những lỗ hổng

Để tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong đấu giá QSDĐ hiện nay, TS Đoàn Ngọc Phương, Giám đốc Trung tâm định giá đất và kiểm định địa chính Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT), cho biết hiện Bộ đang sửa đổi bổ sung Luật Đất đai. Đấu giá QSDĐ là chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước. Quy định đấu giá đã có song vẫn có kẽ hở, có những quy định chưa chặt, chưa có biện pháp chế tài mạnh. Không chỉ tại TPHCM mà ở các địa phương tình trạng cá nhân, tổ chức bỏ cọc sau khi trúng đấu giá cũng nhiều. Vì vậy, trong đề án sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai sẽ theo hướng có nhiều biện pháp chế tài tăng nặng hơn.

Quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng rất hạn hẹp. Việc đưa đưa đất vào sử dụng phải theo kế hoạch sử dụng đất của địa phương theo quy định của Luật Đất đai. Vấn đề sử dụng đất sau đấu giá cũng cần được lưu ý. Người trúng đấu giá đất được cấp QSDĐ và có quyền chuyển nhượng QSDĐ ngay. Vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi sẽ xem xét sử dụng công cụ tài chính về thuế, đánh thuế cao nếu chuyển nhượng trong thời gian ngắn, TS Phương nêu quan điểm.

Kiến nghị về những giải pháp hoàn thiện pháp luật, theo TS. Nguyễn Văn Đính, một trong những giải pháp là lựa chọn nhà đầu tư "đúng và trúng". Theo đó, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đề xuất muốn làm gì phải đánh giá đúng năng lực nhà đầu tư, mọi quy định xem xét nhà đầu tư đều phải được thực hiện.

"Nếu phát hiện lợi dụng tham gia đấu giá vì mục đích khác thì cần có những quy định tương ứng, thậm chí cả xử lý hình sự. Hiện nay lũng đoạn thị trường BĐS chưa có quy định xử lý", TS. Đính cho biết.

Theo TS. Đính, càng lấp đầy hoàn chỉnh quy hoạch càng nhanh thì BĐS sẽ càng tăng trưởng tốt. Giá BĐS Thủ Đức thiết lập mức cao nhưng vẫn phù hợp, chúng ta cần cân nhắc nghiên cứu khung giá, bảng giá, cả hiện tại và tương lai khi TP phát triển hoàn chỉnh.

Để hoàn thiện về "luật chơi" trong đầu giá đất thời gian tới, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật ĐH Luật Hà Nội, nhận định, cần tuân theo quy luật phát triển của kinh tế thị trường, không nên siết chặt nhà đầu tư, tạo môi trường kinh doanh khó thu hút.

Cụ thể, ông Tuyến cho rằng cần mổ xẻ về Luật dân sự, đấu giá tài sản, đất đai, đầu tư. Đồng thời sớm bổ sung quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ với 3 điều kiện.

Thứ nhất, tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ phải có đủ các điều kiện như thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Thứ hai, vốn thuộc sở hữu của doanh nghiệp để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Điều kiện thứ ba là quy định ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. Doanh nghiệp tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá nhằm đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá.

"Có thể quy định khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Số tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng", ông Tuyến đề xuất.

Khi đó, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước.

Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp.

"Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp. Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá", ông Tuyến nói.

Hồng Quang