“Bơm tiền” giải cứu thị trường bất động sản: Nên hay không?

Nhiều chuyên gia đưa ra quan điểm rằng, bơm tiền giải cứu thị trường bất động sản lúc này sẽ tạo ra các rủi ro mới cho nền kinh tế trong tương lai và điều này đi ngược lại với chủ trương của Quốc hội là ưu tiên giữ ổn định vĩ mô. Thay vào đó, nên đưa ra chính sách, cơ chế theo phương pháp tiếp cận dựa trên thị trường, gỡ nút thắt thanh khoản...

Nguyên nhân có thực sự bắt nguồn từ tín dụng?

Thị trường bất động sản đang đối diện với đợt suy giảm nặng nề nhất kể từ năm 2013 đến nay: nguồn cung ít ỏi, pháp lý ách tắc, nguồn vốn khó khăn, thanh khoản trầm lắng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm nhân sự, thanh lý tài sản, vay tín dụng đen để có tiền hoạt động… Nguyên nhân được nhiều người đặt ra là do việc "siết" tín dụng bất động sản, có đúng vậy không?

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có Công văn số 8253/NHNN-CSTT gửi các tổ chức tín dụng và các chi nhánh ngân hàng nước ngoài về việc tăng trưởng tín dụng năm 2022.

Theo đó, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng còn hạn mức tăng trưởng tín dụng chủ động cân đối điều hòa nguồn vốn, tỷ lệ đảm bảo an toàn, tích cực giải ngân tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là những lĩnh vực ưu tiên như: nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và lĩnh vực là động lực tăng trưởng của nền kinh tế theo chủ trương của Chính phủ.

Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng phải đảm bảo thanh khoản ổn định, an toàn hoạt động ngân hàng, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

NHNN cho biết, tình hình thực hiện chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của các tổ chức tín dụng cho thấy đến nay tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 11,5% so với chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2022 khoảng 14%. Do đó, vẫn còn dư địa để cho các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tiếp tục tăng trưởng tín dụng, đáp ứng nhu cầu vốn của doanh nghiệp, người dân, góp phần hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Như vậy, thông điệp của Ngân hàng Nhà nước rất rõ ràng là kiên định mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022, có sự linh hoạt với diễn biến vĩ mô. Và việc kỳ vọng room tín dụng được nới thêm cũng ở mức khá ít, chứ khó có thể ở mức cao vào tháng cuối năm 2022.

Trong khi đó, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế chia sẻ với báo chí, mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 là 14%, mức này cao hơn năm 2020 - 2021, lần lượt 12,17% và 13,61%. Như vậy lượng tiền vào nền kinh tế vẫn tương đương mọi năm, thậm chí nhỉnh hơn.

Theo ông, hiện dư nợ tín dụng/GDP của Việt Nam ở mức 124%, thuộc nhóm cao nhất thế giới theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới (WB). Vì thế mục tiêu cần được ưu tiên lúc này là đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính, tiền tệ, đồng thời kìm lạm phát. Việc nới room tín dụng cao hơn nữa sẽ dẫn đến rủi ro lạm phát. Riêng với lĩnh vực bất động sản, trong những năm qua, Ngân hàng Nhà nước luôn phát đi cảnh báo và kiểm soát chặt hoạt động cho vay bất động sản. Ngân hàng Nhà nước đồng thời cũng yêu cầu các ngân hàng dành ra một tỷ lệ nhất định trong tổng dư nợ để cho vay lĩnh vực này nhằm giảm rủi ro.

Vì vậy, tăng trưởng cho vay với lĩnh vực bất động sản cũng dần hạ nhiệt từ mức trên 26% trong năm 2018, giảm còn 12% trong năm 2020 và duy trì ở mức này trong năm 2021. Tín dụng bất động sản chiếm khoảng 18 - 20% trong tổng dư nợ nền kinh tế. Trong cơ cấu tín dụng bất động sản, cho vay mua bất động sản để sử dụng chiếm 68%, còn lại là kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, số liệu mới nhất được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng nêu trong báo cáo gửi Quốc hội là tới cuối tháng 9 tín dụng đạt gần 11,6 triệu tỷ đồng, tăng xấp xỉ 11% so với cuối năm ngoái - mức cao nhất so với cùng kỳ nhiều năm, trong đó, vốn “chảy” vào bất động sản tăng gần 15,7% so với cùng kỳ.

Những con số trên cho thấy, tín dụng bất động sản vẫn ở mức cao, những lo ngại xảy ra trên thị trường vẫn có. Đồng thời việc nới room tín dụng bất động sản vào tháng cuối năm 2022 khó xảy ra như một số dự báo.

Bơm tiền giải cứu bất động sản sẽ làm gia tăng bất ổn vĩ mô

Chia sẻ với báo chí về vấn đề này, PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo (Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế TP. HCM) cho rằng việc bơm tiền giải cứu bất động sản lúc này sẽ tạo ra các rủi ro mới cho nền kinh tế trong tương lai và điều này đi ngược lại với chủ trương của Quốc hội là ưu tiên giữ ổn định vĩ mô.

Theo ông Bảo, Nhà nước không nên ưu tiên và cũng không có nhiều nguồn lực để giải cứu bất động sản. Trong tường hợp nhà nước có đủ nguồn lực thì lĩnh vực nào cũng đáng để giải cứu cả, không riêng gì bất động sản.

Hiện có không ít quan điểm cho rằng nếu không giải cứu, thị trường bất động sản sụp đổ sẽ tạo ra hiệu ứng lây lan, kéo nhiều ngành nghề khác sụp đổ theo và gây khủng hoảng kinh tế, từ đó đề ra những chính sách giải cứu như: nới room tín dụng, hỗ trợ thanh khoản, dùng vốn đầu tư công để bơm ra thị trường… Nhưng liệu các quan điểm đó đã tính tới chi phí giải cứu có tương xứng với hiệu quả thu về chưa?

"Tôi nêu ra một vấn đề cụ thể như thế này. Bơm tiền để giải cứu bất động sản, có chắc rằng tiền đến đúng chỗ cần giải cứu hay không, hay nó sẽ lòng vòng đi vào những mục đích sử dụng khác, để rồi cái cần giải cứu thì vẫn bị bỏ mặc mà lại phát sinh thêm những vấn đề cần giải cứu mới? Trên thực tế, chúng ta đã hơn một lần chứng kiến những ý tưởng chính sách tốt đẹp bị “bóp” méo như thế nào.

Mặt khác, chúng ta cũng cần thấy rằng giải cứu là một biện pháp bất đắc dĩ. Ví như một gia đình suốt ngày cưng chiều một đứa con hư, luôn làm theo những yêu sách của nó, không để nó tự chịu trách nhiệm với những hành vi của chính mình. Một phương pháp giáo dục như vậy không bao giờ tạo nên một đứa trẻ ngoan. Tương tự, một thị trường luôn có tâm thế làm sai rồi đòi giải cứu không bao giờ là một thị trường trưởng thành và có thể phát triển lành mạnh. Chúng ta cần phải để thị trường bất động sản tự điều chỉnh. Và nhà đầu tư bất động sản, qua đây, cũng rút ra được bài học cho chính mình." PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo chia sẻ.

Nên dùng chính sách để ổn định thị trường

Đồng quan điểm về vấn đề này, GS. TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường bày tỏ quan điểm, trên thế giới, không quốc gia nào đặt vấn đề giải cứu các doanh nghiệp bất động sản, vì thị trường bất động sản cũng được coi như một trong các loại thị trường hàng hóa khác. Chỉ có điều, các dự án bất động sản nắm giữ nhiều vốn vay tín dụng hoặc vốn huy động từ cổ phiếu, trái phiếu. Chỉ khi nợ xấu của các dự án này gây hại cho thị trường tín dụng và thị trường chứng khoán thì Nhà nước mới đặt vấn đề giải quyết các nợ xấu đó để giữ ổn định cho thị trường tài chính, đó là yếu tố quyết định để bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô.

Ở Trung Quốc cũng như vậy, các vấn đề của thị trường bất động sản đã được đề cập lâu nay và tháng 10 vừa qua, cơ quan quản lý thông báo 16 biện pháp đồng bộ để phát triển thị trường, chứ không đơn thuần như chúng ta vẫn thường dùng chữ "giải cứu".

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thời gian qua đã quản lý khá tốt thị trường tín dụng, nhất là những quy định chặt chẽ đối với tín dụng bất động sản. Khả năng nợ xấu của doanh nghiệp BĐS tác động tiêu cực lên thị trường tín dụng là khó xảy ra.

Vấn đề còn lại là thị trường cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp phát hành trái pháp luật đã bị xử lý. Còn những doanh nghiệp phát hành đúng luật thì cứ theo nghĩa vụ đã cam kết mà thực hiện.

Từ cách tiếp cận trên, tôi cho rằng Việt Nam cứ theo nguyên tắc thế giới mà làm. Chúng ta áp dụng cơ chế thị trường từ năm 1991, đến nay đã hơn 30 năm. Người dân, các tổ chức xã hội đại diện cho người dân, giới doanh nhân đều phải hiểu mọi luật chơi của cơ chế thị trường và tự chịu trách nhiệm với hành vi kinh doanh của mình”, vị GS nhấn mạnh.

Đức Minh