Thị trường Condotel ở Việt Nam 'bùng nổ' mạnh mẽ trong thời gian qua nhưng được đánh giá hoạt động thiếu hiệu quả. Theo thống kê của DKRA, quý 1/2024, 90% dự án condotel trên cả nước không có giao dịch, sức cầu xuống mức thấp nhất 5 năm.
Condotel gần như mất thanh khoản
Trong báo cáo thị trường mới đây, DKRA Group cho biết bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là condotel, chưa thoát khó khăn về thanh khoản. Ba tháng đầu năm nay, cả nước có hơn 4.800 căn mở bán, tập trung ở khu vực miền Trung. Tuy nhiên chỉ có 64 căn được tiêu thụ, tương đương 1%.
Sức cầu chung thị trường ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua, lượng tiêu thụ tương đương 35% so với cùng kỳ. Hầu hết các dự án đều có tình hình bán hàng chậm, 90% dự án condotel không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý I/2024.
Nguồn cung sơ cấp phần lớn đến từ tồn kho của các dự án cũ, còn lượng hàng mới rất ít. 5 địa phương chiếm tỷ trọng nguồn cung sơ cấp cao nhất là Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu đều sụt giảm căn mở bán 8-21% so với cùng kỳ.
Tình trạng thanh khoản kém của condotel cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận. Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thị trường có gần 10.000 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mở bán trong quý I, chủ yếu là condotel. Hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ 1,6%, với 160 giao dịch.
Thanh khoản ở mức rất thấp, giá sơ cấp condotel ít biến động, thậm chí neo ở mức cao. Theo DKRA, giá bán căn hộ nghỉ dưỡng cao nhất 180 triệu đồng mỗi m2 tại miền Trung, còn miền Bắc và Nam khoảng 140-155 triệu.
Theo các chuyên gia dự báo, nguồn cung căn hộ condotel ở quý 2/2024 sẽ tăng nhẹ so với quý 1, dao động khoảng 100 - 200 căn đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Ninh. Tuy nhiên, sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm có thể kéo dài đến hết năm 2024 và chưa có dấu hiệu cho thấy sự phục hồi của phân khúc này trong ngắn hạn.
Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động mạnh về giá trong quý 2/2024. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê... tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý tiếp theo.
Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia "mùa đông condotel" còn kéo dài hết năm nay. Sức cầu chung tiếp tục giảm và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.
Nguyên nhân khiến mô hình condotel hoạt động không hiệu quả
Trong nội dung gửi báo chí mới đây, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương, đã có lý giải cho tình trạng này.
Ông Mauro Gasparotti, cho biết phân khúc condotel đã tăng trưởng nóng trong giai đoạn 2016-2019, với 12.000 sản phẩm mới mỗi năm. Bên cạnh nguồn cung lớn, nhiều sản phẩm mở bán của giai đoạn này chỉ chạy đua cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ hấp dẫn, mà thiếu sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.
Thực tế hiện nay, nguồn cung ở một số thị trường chỉ chú trọng kiểu cung cấp phòng, mà không quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng. Thị trường vẫn thiếu sản phẩm lưu trú với điểm nhấn thiết kế, hạng sang đúng nghĩa... “Việc lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp điều kiện thị trường và nhu cầu khách hàng là yếu tố quan trọng, để đảm bảo việc phát triển một dự án thành công. Nếu sản phẩm không hoạch định kỹ lưỡng, chỉn chu thì sản phẩm đó không thể hoạt động hiệu quả dù ở bất kỳ thị trường nào”, chuyên gia nhấn mạnh.
Tại Việt Nam, condotel kém hiệu quả do chất lượng dự án chưa cao, mô hình trùng lặp, thiếu định hướng bền vững. Thậm chí, shophouse nghỉ dưỡng cũng có xu hướng tương tự. Chuyên gia lấy ví dụ tại Phú Quốc, mô hình này đang cho thấy kém hiệu quả khi nguồn cung nhiều, nhưng phần lớn chưa đưa vào khai thác kinh doanh.
Không chỉ tại Việt Nam mới chứng kiến những sản phẩm condotel nhiều vấn đề, một số dự án tại Bali, HuaHin cũng đối mặt với tình trạng tương tự chỉ vì không được hoạch định, phát triển cẩn trọng. Nhưng hiện nay thị trường này đã bước qua giai đoạn “bùng nổ dự án mới”, thay vào đó là phát triển chậm rãi và chất lượng hơn.
Nhìn chung, mỗi thị trường đều sẽ trải qua một chu kỳ nhất định. Dẫu vậy, so với Thái Lan và Indonesia, thị trường Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn. Yếu điểm lớn nhất của sản phẩm này nằm ở thiếu khung pháp lý. Nguồn cung bùng nổ ở giai đoạn trước cùng chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận cao nhưng không thực hiện được, trở thành điểm yếu khiến sản phẩm này tồn kho lớn.
Giải pháp tăng hiệu quả cho condotel
Theo ghi nhận của Savills, nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn luôn đánh giá cao tiềm năng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam, nhưng vẫn còn nhiều rào cản đối với họ, đặc biệt là các quy định, thủ tục liên quan đến việc phát triển dự án.
Vì vậy các nhà đầu tư thường có xu hướng tìm kiếm các tài sản đã đi vào hoạt động, đặc biệt là các dự án khách sạn, resort chất lượng, thuộc phân khúc 5 sao tại các đô thị trung tâm như TP. HCM và Hà Nội. Tuy nhiên, những tài sản này thường khá khan hiếm trên thị trường, cũng như ít cởi mở với các nhu cầu chuyển nhượng.
Để thúc đẩy hiệu quả hoạt động của phân khúc condotel, theo Savills, một vấn đề quan trọng cần được chú ý đó là thúc đẩy khách nội địa.
Theo ông Mauro Gasparotti, việc cải thiện cơ sở hạ tầng là một tiền đề quan trọng để thúc đẩy du lịch nội địa. Một ví dụ rõ nhất là du lịch Phan Thiết, kể từ sau khi dự án cao tốc hoàn thiện và đi vào hoạt động đã thúc đẩy nhu cầu của nguồn khách nội địa, đặc biệt là từ thị trường TP. Hồ Chí Minh khi thời gian di chuyển đã được rút ngắn chỉ còn 2 - 3 tiếng.
"Ngoài cơ sở hạ tầng, thị trường cần đa dạng các sản phẩm du lịch, chú trọng hơn đến trải nghiệm, tiện nghi của du khách. Nếu làm tốt chắc chắn sẽ góp phần thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng phát triển”, ông Mauro Gasparotti chia sẻ.
Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group cho rằng, condotel vẫn sẽ là một phân khúc đầu tư hấp dẫn, vẫn có khả năng tạo ra dòng tiền tốt nếu giải quyết được các yếu điểm. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, quy luật của thị trường là sẽ phải đi từng bước, phục hồi từng dòng chứ không thể đốt cháy giai đoạn. Như vậy, đối với phân khúc này, thị trường vẫn nên chờ đợi tín hiệu phục hồi được rõ nét hơn.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group, cho rằng nền kinh tế hiện tại chưa nhiều chuyển biến tích cực, dòng tiền thu nhập từ du lịch khó tăng trưởng đột phá. Vì vậy, thị trường condotel có thể cần thêm thời gian để phát triển bền vững. Nếu muốn “phá băng”, yếu tố cần có là tháo gỡ rào cản về đầu tư xây dựng, cấp phép, cấp sổ hồng, khơi thông nguồn vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng…
Trung Anh