Từng bị coi là loại tài sản mất giá theo thời gian, nhiều căn hộ chung cư cũ tại Hà Nội nay ghi nhận mức tăng giá gấp đôi, thậm chí gấp ba sau 7–10 năm sử dụng. Lý do không chỉ nằm ở hạ tầng phát triển hay lạm phát, mà còn đến từ xu hướng neo giá quá cao của dự án mới, khiến người mua nhà quay đầu tìm đến hàng “second-hand”.
Căn hộ cũ “đổi đời” nhờ hiệu ứng hạ tầng và mặt bằng giá mới
Hơn 10 năm trước, chị Nguyễn Thu Hồng mua một căn hộ gần 80 m2 tại đường Vũ Phạm Hàm, quận Cầu Giấy với giá chưa đến 25 triệu đồng/m2. Khi có ý định bán lại vào giai đoạn 2016–2017, khách chỉ trả 22–23 triệu đồng/m2. Thời điểm đó, theo chị Hồng, hầu hết người mua xem căn hộ đã qua sử dụng như tiêu sản – “càng để lâu càng mất giá”.
Tuy nhiên, trong vòng 5 năm trở lại đây, căn hộ này đã được định giá lại gần 70 triệu đồng/m2, tăng gần gấp ba lần so với giá mua. Chị Hồng chia sẻ: “Môi giới nói các dự án xung quanh ngày một đắt đỏ, tiện ích hiện đại hơn. Nhà tôi tuy cũ nhưng được hưởng lợi từ toàn bộ hệ sinh thái đô thị mới trong khu vực, nên giá cũng được kéo lên theo”.
Không riêng gì căn hộ của chị Hồng, thị trường đang ghi nhận loạt dự án cũ “tăng phi mã” trong 3–5 năm gần đây. Tại khu Nam An Khánh (Hoài Đức cũ), những căn hộ từng có giá chỉ 14–18 triệu đồng/m2 nay được rao bán 40–45 triệu đồng/m2, nhờ hưởng lợi từ đại đô thị Vinhomes Smart City và các tuyến kết nối hạ tầng.
Nhiều căn hộ cũ tăng giá do người mua nhà không tiếp cận được các dự án mới
Tương tự, dự án Ecolife Tây Hồ (Nghĩa Đô) từ mức giá trung bình 26 triệu đồng/m2 năm 2016 đã tăng lên 80 triệu đồng/m2 – thuộc nhóm căn hộ cao cấp. Theo anh Vũ Văn Cường, một môi giới lâu năm tại khu vực này, nguyên nhân chính là hiệu ứng lan tỏa từ khu đô thị Starlake – nơi giá căn hộ vượt 100 triệu đồng/m2 và nhà thấp tầng hơn 300 triệu đồng/m2.
Một ví dụ khác là tổ hợp HH Linh Đàm – từng bị gắn mác “nhà giá rẻ” với mức 14–16 triệu đồng/m2, nay cũng ghi nhận mức rao bán 40–45 triệu đồng/m2. Anh Trần Mạnh Hùng, một môi giới tại khu vực Hoàng Mai cho biết, nguồn cung mới ngày càng đắt đỏ khiến nhiều người quay lại tìm kiếm căn hộ cũ vì hợp túi tiền hơn, đặc biệt với người mua để ở thực.
Nhiều chuyên gia cho rằng, đà tăng của các căn hộ cũ là điều dễ hiểu trong bối cảnh nguồn cung nội đô ngày càng hạn chế. Giá chung cư mới tại Hà Nội hiện phổ biến ở mức 70–120 triệu đồng/m2, thậm chí lên tới 150 triệu đồng/m² đối với các dự án hạng sang – khiến tệp khách hàng phải chuyển hướng.
Không phải căn hộ cũ nào cũng “lên đời”
Dù được định giá lại theo xu thế chung, không phải tòa nhà cũ nào cũng có thể tăng giá. Theo các chuyên gia, thị trường đang phân hóa rất rõ rệt. Những dự án có vị trí đẹp, gần trung tâm, hạ tầng hoàn chỉnh và chất lượng quản lý ổn định mới có sức bật mạnh. Còn những căn hộ cũ ở khu vực Tây Hồ Tây, Cầu Giấy tăng giá gấp 2–3 lần nhờ hạ tầng và tiện ích đồng bộ. Nhưng một số dự án tại vùng ven hoặc chất lượng kém thì gần như đứng giá, thậm chí khó bán nếu thiếu sổ đỏ.
Anh Hoàng Thanh Tùng, một nhà đầu tư cá nhân, cho biết: “Tôi từng mua căn hộ cũ ở Hà Đông để cho thuê, giá tăng rất chậm dù hạ tầng tốt. Sau khi so sánh, tôi nhận ra yếu tố quan trọng nhất vẫn là mức độ tiện lợi trong di chuyển và mức sống của cư dân trong tòa nhà. Chỉ số đó mới quyết định khả năng cho thuê và giá trị gia tăng thật sự”.
Về phía người mua ở thực, chị Nguyễn Phương Thảo – nhân viên truyền thông tại quận Hai Bà Trưng – cho biết ban đầu không mặn mà với nhà cũ nhưng sau khi khảo sát giá, chị buộc phải cân nhắc. “Căn hộ mới giờ toàn từ 3,5 tỷ trở lên, trong khi tôi chỉ có tầm 2,5 tỷ. Chấp nhận căn cũ nhưng có tiện ích xung quanh, có sổ đỏ, gần trung tâm thì vẫn là lựa chọn ổn”.
Tuy nhiên thị trường thứ cấp cũng có sự phân hóa giữa các dự án
Tuy vậy, thị trường căn hộ cũ cũng đang đối mặt với những rủi ro nhất định. Ngoài nguy cơ pháp lý như chưa có sổ hồng, không rõ chủ đầu tư, nhiều tòa nhà cũ hiện chưa có quỹ bảo trì đầy đủ, chất lượng vận hành kém. Mức phí dịch vụ ở nhiều nơi thấp nhưng thiếu nhân sự và quy trình quản lý khiến cư dân gặp nhiều bất tiện.
Một báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cũng đưa ra nhận định tương tự. Đơn vị này cho biết năm ngoái, thị trường chung cư Hà Nội đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh về giá bán. Ngoài phục vụ nhu cầu ở thực, chung cư trở thành loại hình đầu tư với tỷ suất lợi nhuận cao hàng đầu thị trường, trung bình trên 30%.
Mặt khác, theo giới phân tích, việc giá căn hộ cũ tăng cao cũng phản ánh sự mất cân đối của thị trường. Khi nhà ở mới vượt quá khả năng chi trả, người dân đành tìm đến nhà cũ như một giải pháp thay thế. Nhưng nếu không kiểm soát tốt nguồn cung và hạ tầng xã hội tương ứng, sẽ dễ dẫn đến bất ổn lâu dài.
Lê Phong