Sau giai đoạn nguồn cung cải thiện, thị trường bất động sản nhà ở TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận bước vào quý III/2026 với nhịp chậm hơn. Nguồn cung căn hộ sơ cấp giảm 31%, sức cầu giảm tới 66% so với quý trước, trong khi giá thứ cấp xuất hiện mức điều chỉnh 4-7%. Áp lực lãi suất và tín dụng đang khiến người mua thận trọng hơn, đồng thời buộc các chủ đầu tư gia tăng chính sách hỗ trợ để kích cầu.
Nguồn cung căn hộ giảm 31%, sức cầu giảm mạnh
DKRA Consulting - thương hiệu mảng dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn phát triển của DKRA Group - công bố Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận quý III/2026. Theo đơn vị này, thị trường trong quý ghi nhận sự điều chỉnh cả về nguồn cung lẫn sức cầu ở một số phân khúc chủ đạo.
Theo đó, trong khi mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, thị trường thứ cấp đã xuất hiện áp lực giảm giá rõ hơn. Giao dịch cũng tập trung vào một số nhóm sản phẩm nhất định, trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư phải tiếp tục sử dụng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất để cải thiện thanh khoản.
Quý 3/2026 ghi nhận nguồn cung sơ cấp căn hộ đạt khoảng 13,215 căn, giảm 31% so với quý trước.
Theo DKRA Consulting, trong quý III/2026, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận đạt khoảng 13.215 căn, giảm 31% so với quý trước. Trong cơ cấu nguồn cung, TP Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò áp đảo khi chiếm khoảng 94% tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp toàn thị trường.
Trong đó, nguồn cung mới chỉ đạt hơn 4.000 căn, tương đương khoảng 33% so với quý II. Nguyên nhân được DKRA Consulting chỉ ra là phần lớn chủ đầu tư chủ động dời kế hoạch mở bán sang giai đoạn cuối năm.
Không chỉ nguồn cung giảm, sức mua cũng đi xuống đáng kể. Lượng tiêu thụ căn hộ trong quý III giảm 66% so với quý trước. Diễn biến này được đặt trong bối cảnh khách hàng duy trì tâm lý chờ đợi trước áp lực của mặt bằng lãi suất cao và động thái kiểm soát tín dụng bất động sản. Đây cũng là lý do các chính sách bán hàng tiếp tục trở thành công cụ cạnh tranh quan trọng của doanh nghiệp.
TP Hồ Chí Minh là địa phương dẫn đầu nguồn cung sơ cấp toàn thị trường khi chiếm tới 93.8%.
Theo đó, chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi vay tiếp tục được các chủ đầu tư triển khai nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua nhà. Một diễn biến khác đáng chú ý nằm ở thị trường thứ cấp. Nếu giá sơ cấp vẫn có xu hướng được giữ ổn định, giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp đã giảm phổ biến khoảng 4-7% so với quý trước.
Theo DKRA Consulting, mức điều chỉnh chủ yếu xuất hiện tại những giao dịch mà người bán đang chịu áp lực từ đòn bẩy tài chính và chi phí lãi vay. Áp lực tương tự cũng xuất hiện ở phân khúc nhà phố, biệt thự. Trong quý III, nguồn cung sơ cấp nhà phố/biệt thự tại TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận giảm nhẹ 1% so với quý trước. Khoảng 92% nguồn cung đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu tiếp tục ở mức thấp khi lượng tiêu thụ giảm 27%, chỉ tương đương khoảng 7% tổng nguồn cung sơ cấp. Giao dịch chủ yếu tập trung vào nhóm sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.
Sau quá trình mở rộng địa giới, TP Hồ Chí Minh mới đang đóng vai trò nổi bật ở phân khúc này khi chiếm 52% nguồn cung và tới 89% lượng tiêu thụ sơ cấp. Trong khi giá sơ cấp ít biến động và tiếp tục neo cao, giá thứ cấp nhà phố, biệt thự giảm trung bình tới 13% so với quý trước. DKRA Consulting cho rằng áp lực lãi suất và đòn bẩy tài chính là nguyên nhân đáng kể, trong khi thanh khoản chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.
Thị trường đất nền cũng chưa thoát khỏi trạng thái thận trọng. Nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 1% so với quý trước, nhưng khoảng 95% là sản phẩm tại những dự án đã mở bán từ trước. Nguồn cung mới giảm 30% khi các chủ đầu tư thận trọng trước sức cầu thấp.
Lượng tiêu thụ sơ cấp đất nền giảm khoảng 66% so với quý II/2026. Tây Ninh tiếp tục là khu vực dẫn dắt sức cầu, chiếm khoảng 76% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp của toàn thị trường.
Giá sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào. Trái lại, giá thứ cấp giảm trung bình khoảng 2%, chủ yếu do một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải điều chỉnh giá.
Trong khi chủ đầu tư vẫn có xu hướng bảo vệ mặt bằng giá sơ cấp thông qua các chính sách thanh toán và hỗ trợ tài chính, áp lực điều chỉnh lại thể hiện trực tiếp hơn trên thị trường thứ cấp, đặc biệt ở những trường hợp người sở hữu cần thu hồi dòng tiền.
Cuối năm có thể tăng nguồn cung nhưng khó xuất hiện đột biến
Bước sang quý IV/2026, DKRA Consulting dự báo thị trường có thể ghi nhận sự cải thiện nhất định nhờ nhu cầu mua nhà thường tăng vào cuối năm. Tuy nhiên, sức cầu nhìn chung vẫn được đánh giá ở mức thấp và khó có đột biến trong ngắn hạn.
Riêng phân khúc căn hộ, nguồn cung mới được kỳ vọng tăng nhẹ, đạt khoảng 7.000-10.000 căn, tập trung tại khu Đông, khu Nam TP Hồ Chí Minh và khu vực Bình Dương cũ. Cơ cấu sản phẩm tiếp tục có sự phân hóa theo khu vực. Căn hộ hạng A được dự báo giữ ưu thế tại khu vực trung tâm, trong khi căn hộ hạng B và C đóng vai trò chủ lực tại các khu vực vùng ven.
Bước sang quý IV/2026, DKRA Consulting dự báo thị trường có thể ghi nhận sự cải thiện nhất định nhờ nhu cầu mua nhà thường tăng vào cuối năm.
Sức cầu có thể cải thiện khi nhu cầu nhà ở tăng vào dịp cuối năm, nhưng DKRA Consulting cho rằng khó xuất hiện mức tăng đột biến trong ngắn hạn. Giá sơ cấp được dự báo tiếp tục ổn định và đi cùng các chính sách bán hàng linh hoạt. Thanh khoản và giá thứ cấp có khả năng phục hồi nhất định, song vẫn chịu sức ép từ mặt bằng lãi suất và hoạt động kiểm soát tín dụng bất động sản.
Đối với nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới trong quý IV được dự báo đạt khoảng 1.000-2.000 sản phẩm, tập trung tại các đại đô thị thuộc TP Hồ Chí Minh, khu vực Long An cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.
Thanh khoản được dự báo tiếp tục mang tính chọn lọc cao. Dòng tiền nhiều khả năng tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, kết nối hạ tầng thuận lợi và chính sách bán hàng hấp dẫn. Giá sơ cấp khó giảm đáng kể do áp lực chi phí đầu vào, trong khi thị trường thứ cấp chưa được kỳ vọng có chuyển biến mạnh cả về thanh khoản lẫn giá bán trong ngắn hạn.
Với đất nền, khoảng 200-300 sản phẩm mới có thể được đưa ra thị trường trong quý IV, chủ yếu thuộc các dự án đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng. Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế cộng với tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và mặt bằng lãi suất chưa có nhiều chuyển biến tích cực sẽ tiếp tục tác động đến thanh khoản.
DKRA Consulting dự báo áp lực giảm giá trên thị trường thứ cấp có thể gia tăng, nhất là đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính và có nhu cầu thu hồi vốn.
Thiên An