Từng được xem là “gà đẻ trứng vàng” trên thị trường bất động sản, shophouse từng làm mưa làm gió giai đoạn 2017–2021, đặc biệt tại các đô thị lớn. Nhưng khi cơn sốt qua đi, nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh chôn vốn hàng chục tỷ, gồng lãi ngân hàng, thậm chí mất trắng vì kỳ vọng sinh lời quá mức vào một phân khúc đang nguội lạnh.
Shophouse hóa “cục nợ” sau cơn sốt
Giai đoạn 2020 – 2021, thị trường shophouse từng là “miền đất hứa” khiến nhiều nhà đầu tư đổ xô rót tiền. Giá mỗi căn mặt tiền dao động từ 20 – 35 tỷ đồng, nhưng chỉ sau vài tuần, có thể sang tay lãi tiền tỷ. Những giao dịch chóng vánh, xuống tiền sau một buổi đi xem nhà trở nên phổ biến, thậm chí có người còn chưa kịp nhìn thực tế đã đặt cọc giữ chỗ.
Tại Hà Nội, “cơn sốt” lan rộng khắp các trục đường như Tố Hữu, Lê Trọng Tấn, Lê Quang Đạo hay Nguyễn Xiển – Xa La. Các dự án mới tung ra hàng loạt shophouse với kỳ vọng “đánh trúng” nhu cầu vừa để ở, vừa kinh doanh, tạo ra dòng tiền ổn định. Được quảng cáo là “sản phẩm giới hạn”, “vị trí kim cương”, nhiều căn thậm chí được đẩy giá chênh hàng tỷ đồng ngay khi còn chưa hoàn thiện.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2022, bức tranh sáng sủa nhanh chóng chuyển sang u ám. Thị trường bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài, thanh khoản thấp kỷ lục. Những dãy shophouse từng được săn đón nay trở thành “phố ma”, cửa đóng then cài, bụi phủ kín bảng tên. Nhiều căn trị giá 25 – 45 tỷ đồng bị bỏ trống suốt nhiều tháng, rêu bám, kính vỡ, trông như công trình bỏ hoang.
Anh Trần Đức Hoàng, nhà đầu tư tại khu đô thị mới ở phía Tây Hà Nội từng tự tin “ôm” một căn shophouse 120m² vì được chủ đầu tư cam kết thuê lại 60 triệu đồng/tháng trong hai năm đầu. Nhưng sau thời hạn hợp đồng, căn nhà rơi vào cảnh “vô chủ”. “Tôi đang gồng lãi hơn 40 triệu/tháng. Muốn bán lỗ 500 triệu cho đỡ nặng gánh mà mãi vẫn chưa có người hỏi mua”, anh Hoàng thở dài.
Tình cảnh của anh Hoàng không phải là cá biệt. Anh Nguyễn Tuấn Hải (trú tại Cầu Giấy, Hà Nội) cũng lâm vào cảnh “mắc kẹt” khi đầu tư shophouse tại một dự án ở Hòa Lạc. Căn nhà 90m² được anh mua với giá hơn 11 tỷ đồng, kỳ vọng ăn theo đại dự án công nghệ cao. Nhưng sau 2 năm, hạ tầng chưa hoàn thiện, dân cư thưa thớt, nhà để trống, môi giới cũng rút lui.
Ở các tỉnh lẻ, nỗi đau còn sâu hơn. Anh Lê Định Dũng, nhà đầu tư tại Phủ Lý (Hà Nam) dốc toàn bộ khoản tiết kiệm 10 tỷ đồng để sở hữu một căn shophouse đối diện cổng Bệnh viện Việt Đức cơ sở 2, với kỳ vọng đón đầu làn sóng bệnh nhân, người nhà đi lại. “Ba năm qua, không ai thuê. Tôi rao bán cắt lỗ 2 tỷ, chi hàng trăm triệu cho môi giới, mà không có nổi một cuộc gọi hỏi giá”, anh Dũng ngậm ngùi.
Nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh chôn vốn hàng chục tỷ, gồng lãi ngân hàng, thậm chí mất trắng vì kỳ vọng sinh lời quá mức vào một phân khúc đang nguội lạnh.
Tại Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm), một số nhà đầu tư còn đang “đứng hình” vì những căn shophouse trị giá 20 – 30 tỷ đồng, giờ không ai thuê, cũng chẳng thể bán ra. Chị Phạm Minh Trang, một nhà đầu tư tại quận Hai Bà Trưng cho biết, chị từng hy vọng vị trí mặt hồ, gần biển nhân tạo sẽ là “điểm vàng” hút khách du lịch, nhưng thực tế lại hoàn toàn trái ngược: “Giờ tôi để trống cả năm, thi thoảng có người đến hỏi thuê làm tiệm nail hay quán ăn, nhưng giá thuê thì rẻ như cho”.
Một trong những nguyên nhân khiến nhà đầu tư mắc kẹt là kỳ vọng quá cao vào lợi nhuận từ cho thuê, trong khi shophouse không phải sản phẩm dễ khai thác. Nhiều dự án hạ tầng chưa hoàn thiện, dân cư chưa về ở, hoặc quy hoạch bị treo, khiến nhà đầu tư ôm hàng chục tỷ đồng trong tay nhưng không dòng tiền, không người thuê.
Trong bối cảnh tín dụng siết chặt, lãi suất cao, việc “ôm” những căn nhà phố thương mại đang trở thành gánh nặng lớn. Từ tài sản “vàng” được săn đón, shophouse đang dần hóa “cục nợ” với nhiều nhà đầu tư những người đã quá tin vào ánh hào quang của một thời sốt nóng.
Shophouse không phải “gà đẻ trứng vàng” cho mọi nhà đầu tư
Sau một thời gian dài mắc kẹt vốn, nhiều nhà đầu tư bắt đầu nhìn lại những sai lầm trong cuộc chơi shophouse, nơi từng được coi là kênh đầu tư sinh lời “đỉnh cao”. Nhưng thực tế, giấc mơ lợi nhuận khủng nhanh chóng vỡ vụn khi giá mua quá cao trong khi dòng tiền khai thác lại “héo hon”.
Anh Lê Hữu Nam, một nhà đầu tư chuyên săn hàng thứ cấp tại Hà Nội thẳng thắn phân tích: “Giá mua 250 – 300 triệu đồng/m² nhưng cho thuê chỉ được 30 – 40 triệu đồng/tháng, tương đương lợi suất 1,5 – 2%/năm. Quá thấp so với chi phí vay ngân hàng, trong khi lại chẳng tạo ra dòng tiền thực”. Với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh, đây là “đòn chí mạng” khi thị trường đổi chiều.
Anh Nguyễn Đình Dũng, một nhà đầu tư tại Nam Từ Liêm, cho biết, thời điểm sốt nóng, nhiều người vay tới 60 – 70% giá trị tài sản để “lướt sóng”. Nhưng khi thanh khoản đóng băng, lãi vay dâng cao, kỳ vọng lời nhanh bỗng chốc biến thành áp lực trả nợ hằng tháng, khiến không ít người lao đao.
Chị Đặng Anh Thư, một nhà đầu tư tại quận Cầu Giấy, đang ngậm ngùi thấm thía hậu quả. Chị chia sẻ: “Cùng số tiền đó, tôi có thể mua 3 – 4 căn hộ nhỏ cho thuê ổn định, thay vì để một căn shophouse trống trơn, vừa xuống cấp vừa tiêu tốn tiền bảo trì, thuế phí, trong khi không có dòng tiền nào bù đắp”.
Một sai lầm phổ biến khác là quá tin vào quảng cáo và những lời “vẽ vời” của chủ đầu tư. Anh Hoàng Minh, nhà đầu tư đến từ Hải Phòng – kể lại: “Họ hứa có phố đi bộ, trung tâm thương mại, cư dân đông đúc. Nhưng khi nhận nhà thì xung quanh chỉ toàn đất trống, công trình dang dở. Giờ có muốn bán cắt lỗ cũng chẳng ai ngó”.
Shophouse không còn là "con gà" đẻ trứng vàng của các nhà đầu tư.
Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đang rơi vào tình trạng “ngộ độc kỳ vọng”, bởi lẽ thị trường shophouse hiện nay đang chịu áp lực kép: dòng tiền kém và thanh khoản thấp. Một số khu vực thậm chí rơi vào trạng thái “đóng băng kỹ thuật”, tức là gần như không có giao dịch mới bất chấp giá đã giảm sâu.
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Savills Việt Nam, tại Hà Nội, giá sơ cấp shophouse đạt trung bình 278 triệu đồng/m² đất, giảm 12% so với quý trước nhưng vẫn giữ ở mức cao. Đáng chú ý, giá thứ cấp lại tăng 9% theo quý, lên tới 266 triệu đồng/m², phản ánh nghịch lý: giá vẫn tăng dù thị trường trầm lắng.
Tại TP.HCM, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán shophouse trong 5 tháng đầu năm 2025 tăng trung bình 16%. Riêng khu vực Thủ Thiêm ghi nhận mức tăng trên 20%, với mức giá phổ biến dao động từ 350 triệu đến hơn 1 tỷ đồng/m² – một con số khiến không ít nhà đầu tư “hoa mắt chóng mặt”.
Tuy vậy, đằng sau mức giá “trên trời” là những rủi ro cần cân nhắc. Bà Trần Thu Hương, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cảnh báo: “Shophouse vẫn là một kênh đầu tư dài hạn tại các đô thị lớn, nhưng nhà đầu tư cần tỉnh táo. Không nên chỉ nhìn vào mức tăng giá mà bỏ qua yếu tố vận hành thực tế, đặc biệt là khả năng khai thác cho thuê”.
Trong bối cảnh thị trường phân hóa rõ rệt, các chuyên gia đồng thuận rằng: shophouse không còn là món đầu tư “ai cũng thắng”. Việc lựa chọn vị trí, năng lực vận hành, hiệu suất kinh doanh và kế hoạch tài chính dài hạn mới là yếu tố quyết định sự thành bại, thay vì chạy theo các đợt “sóng” nhất thời.
Quang Anh