Từng được xem là “gà đẻ trứng vàng”, shophouse nay rơi vào thoái trào: giao dịch chững, giá thuê rớt, lợi suất chỉ 1-2%/năm. Thị trường nguội lạnh nhưng giá bán vẫn leo thang từng quý. Vì sao loại hình này vẫn giữ mặt bằng giá cao bất chấp hiệu suất khai thác lao dốc?
Khi kỳ vọng hóa thành gánh nặng
Từng là tâm điểm hút dòng tiền đầu tư với kỳ vọng sinh lời cao và tiềm năng tăng giá vượt trội, shophouse là loại hình nhà phố thương mại giờ đây đang trở thành “của nợ” với hàng nghìn nhà đầu tư.
Tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội, hàng loạt căn nhà tiền tỷ cửa đóng then cài, bỏ trống triền miên. Hiệu suất khai thác cho thuê về gần mức 0, trong khi áp lực tài chính đè nặng từng ngày.
Đầu năm 2022, giữa cơn sốt bất động sản chưa hạ nhiệt, ông Nguyễn Thanh Hòa, một nhà đầu tư cá nhân đến từ Nam Định đã mạnh tay chi 14,8 tỷ đồng để sở hữu một căn shophouse 3 tầng, mặt tiền 7m, nằm trên trục đường chính thuộc khu đô thị mới tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội). Trong đó, hơn 4 tỷ đồng là vốn vay ngân hàng, với kỳ vọng vừa cho thuê lấy dòng tiền vừa chờ tăng giá để bán chốt lời.
“Khi đó tôi nghĩ chỉ cần cho thuê khoảng 35-40 triệu đồng/tháng là đủ trả lãi ngân hàng và sinh lời đều đặn. Nhưng thực tế phũ phàng hơn nhiều”, ông Hòa chia sẻ.
Hiện tại, căn shophouse của ông chỉ được thuê với mức giá 13 triệu đồng/tháng chưa bằng một nửa kỳ vọng ban đầu. Tính ra, lợi tức chỉ khoảng 156 triệu đồng/năm, tương đương gần 1% giá trị căn nhà, một mức sinh lời “không bằng lãi tiết kiệm”, theo lời ông Hòa. Tệ hơn, do nguồn cung shophouse ở khu vực này tăng mạnh, ông cũng không thể bán ra nếu không chấp nhận lỗ nặng.
“Môi giới rao giá từ 17 đến hơn 18 tỷ đồng nhưng toàn là ‘niêm yết ảo’, giao dịch thật thì gần như không có. Nếu muốn bán, tôi phải hạ xuống 14 tỷ hoặc thấp hơn, nghĩa là mất cả phí, thuế và phần lãi vay ngân hàng”, ông nói thêm.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, hiệu suất khai thác của shophouse đang bị bóp nghẹt không chỉ bởi sự bão hòa nguồn cung mà còn vì áp lực cạnh tranh ngày càng lớn từ các trung tâm thương mại quy mô lớn. Những mô hình này có hệ sinh thái hoàn chỉnh, được quản lý chuyên nghiệp, có lưu lượng khách ổn định và thường đi kèm các chiến dịch truyền thông mạnh, tạo lợi thế vượt trội so với các dãy shophouse rời rạc, hoạt động tự phát.
Ngoài ra, shophouse còn gặp bất lợi ở chính mô hình cho thuê. Nhiều khách hàng chỉ cần mặt bằng tầng trệt để kinh doanh nhưng bị buộc thuê cả căn nhà nhiều tầng, khiến chi phí vượt xa nhu cầu thực. Việc phải dùng chung không gian với chủ sở hữu, hoặc thiếu các tiện ích dịch vụ đi kèm, cũng làm giảm hấp dẫn với nhóm khách thuê chuyên nghiệp.
Chưa kể, việc không có bộ phận quản lý vận hành khiến người thuê phải tự xoay xở với các vấn đề pháp lý, kỹ thuật hay bảo trì, làm nản lòng nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trong khi đó, giá thuê shophouse lại biến động theo thị trường bất động sản, thiếu tính ổn định và minh bạch, càng đẩy nhóm sản phẩm này rời xa chuẩn mực đầu tư bền vững.
“Shophouse hiện nay giống như con dao hai lưỡi, đẹp về hình thức nhưng đầy rủi ro về vận hành. Nếu không nắm chắc bài toán dòng tiền, nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt”, một chuyên gia bất động sản bình luận.
Thị trường nguội lạnh nhưng giá bán vẫn leo thang từng quý. Vì sao loại hình này vẫn giữ mặt bằng giá cao bất chấp hiệu suất khai thác lao dốc?
Sóng đầu cơ hay tiềm năng thực?
Bất chấp hiệu suất khai thác thực tế đang lao dốc, lợi nhuận cho thuê thấp và hàng loạt căn shophouse bỏ trống, mặt bằng giá loại hình bất động sản này vẫn tiếp tục leo thang, thậm chí tăng với tốc độ 2 chữ số mỗi năm tại nhiều khu vực. Một nghịch lý đang thử thách tư duy đầu tư dài hạn của thị trường.
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Savills Việt Nam, trong 5 năm trở lại đây, giá shophouse tại Hà Nội ghi nhận tốc độ tăng trưởng trung bình từ 11 – 16%/năm.
Riêng trong quý I/2025, giá sơ cấp trung bình của phân khúc này đạt khoảng 278 triệu đồng/m² đất dù giảm nhẹ 12% so với quý IV/2024 nhưng vẫn giữ ổn định so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, trên thị trường thứ cấp, giá lại tăng 9% theo quý, chạm mốc 266 triệu đồng/m².
Tại TP.HCM, xu hướng tăng giá càng rõ nét hơn. Báo cáo từ Batdongsan.com.vn cho thấy, chỉ trong 5 tháng đầu năm 2025, giá bán shophouse tại nhiều quận nội thành tăng trung bình 16%, riêng tại Thủ Thiêm khu vực đang trở thành tâm điểm đầu tư phía Đông – mức tăng vượt mốc 20%. Một số căn thậm chí được rao bán với giá trên 1 tỷ đồng/m², lập đỉnh mới cho loại hình bất động sản thương mại này.
Cùng lúc, Savills và nền tảng giao dịch Nhà Tốt cũng đưa ra dữ liệu tương đồng: giá sơ cấp shophouse tại TP.HCM đã tăng hơn 20% trong 3 năm qua. Chỉ riêng quý I/2025, giá sơ cấp tăng 12%, còn thứ cấp tăng 13%.
Vậy điều gì đang giữ cho giá shophouse tiếp tục leo dốc bất chấp khả năng sinh lời “lẹt đẹt”?
Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, làn sóng tăng giá shophouse hiện nay xuất phát từ ba động lực chính: mật độ dân cư cao, hệ sinh thái thương mại - giải trí đồng bộ, và vị trí đắc địa gắn với các dự án hạ tầng lớn.
Tại các khu vực như Thủ Thiêm, Phú Mỹ Hưng hay dọc trục đường metro, biên độ tăng giá thường vượt xa mức trung bình do nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh cao và sự hiện diện của tầng lớp cư dân có thu nhập tốt.
Từ góc nhìn của bà Cao Thị Thanh Hương, chuyên gia cao cấp của Savills TP.HCM, đà tăng giá còn được củng cố bởi yếu tố khan hiếm nguồn cung. “Các khu vực trung tâm TP.HCM gần như không còn dư địa để phát triển shophouse mới. Ngay cả vùng ven cũng chỉ tập trung vào các sản phẩm cao tầng, khiến mặt bằng giá sơ cấp của shophouse bị đẩy lên”, bà Hương phân tích. Sự khan hiếm này kéo theo tâm lý găm hàng, đầu cơ, tạo ra sóng tăng giá thứ cấp dù hiệu suất khai thác thực tế kém xa kỳ vọng.
Ngoài ra, sự cộng hưởng từ đà tăng giá của phân khúc căn hộ, biệt thự liền kề trong thời gian qua cũng là yếu tố khiến giá shophouse bị đẩy lên theo. Các dự án nằm gần các tuyến đường lớn như Vành đai 3, Metro số 1, hoặc sát các trung tâm thương mại lớn luôn được gắn mác “tiềm năng tăng giá”, góp phần củng cố tâm lý đầu tư lạc quan, dù lợi nhuận thực tế lại “rất không lạc quan”.
Tuy nhiên, các chuyên gia đồng thuận rằng: giá tăng không đồng nghĩa với cơ hội đầu tư bền vững.
“Shophouse có thể vẫn là một kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn tại các đô thị lớn, nhưng nhà đầu tư cần tỉnh táo trước làn sóng tăng giá ảo và xem xét kỹ yếu tố vận hành kinh doanh – điều mà nhiều người đang phớt lờ”, bà Hương nhấn mạnh.
Trong bối cảnh thị trường đang phân hóa rõ rệt, với một bên là các dự án có vị trí “vàng thật” và một bên là các khu đô thị mới “vàng mã”, giới đầu tư được khuyến nghị không chạy theo đám đông, mà cần đánh giá thận trọng từng sản phẩm về khả năng khai thác, pháp lý rõ ràng, vị trí thực tế và sức mua thật của thị trường.
Quang Anh