Giá nhà vẫn tăng, tín dụng bị siết chặt, nhưng “liều thuốc hành chính” này khó chữa được căn bệnh gốc của thị trường. Giới chuyên gia cho rằng, muốn hạ nhiệt bền vững phải minh bạch dữ liệu, gỡ nút thắt pháp lý và cân đối lại nguồn cung.
Thắt chặt tín dụng liệu có đủ sức “hạ nhiệt” thị trường bất động sản?
Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đang xây dựng Nghị quyết về một số chính sách nhằm kiềm chế đà tăng giá nhà ở bất hợp lý, hướng đến mục tiêu ổn định thị trường và phát triển bền vững.
Dự kiến, Nghị quyết sẽ được trình Chính phủ xem xét trong tháng 10/2025. Theo dự thảo, Bộ Xây dựng đề xuất quy định hạn mức cho vay đối với người mua nhà ở thương mại (trừ nhà ở xã hội), trong đó các tổ chức tín dụng chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng đối với căn nhà thứ hai và không quá 30% đối với các khoản vay mua nhà từ căn thứ ba trở lên.
Tuy nhiên, giới chuyên gia tài chính cho rằng đây chỉ là biện pháp tác động phần ngọn, khó xử lý tận gốc vấn đề. Bởi trên thực tế, việc cấp tín dụng hiện đã được các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng.
Hạn mức vay phụ thuộc vào khả năng trả nợ và giá trị tài sản bảo đảm, chứ không dựa trên số lượng bất động sản mà người vay đang sở hữu. Các tổ chức tín dụng cũng phải tuân thủ nghiêm các chỉ tiêu an toàn nhằm đảm bảo tính ổn định của hệ thống ngân hàng.
Song song với việc kiểm soát tín dụng, Bộ Xây dựng cũng đề xuất chính sách khuyến khích đầu tư khi cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định dành tối thiểu 20% tổng số dự án phát triển nhà ở thương mại giai đoạn 2026–2030 để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, được lựa chọn chủ đầu tư mà không cần thông qua đấu giá hoặc đấu thầu.
Quy định này được kỳ vọng sẽ tạo cơ hội cho các nhà đầu tư mới, nhưng lại gây bất lợi cho những doanh nghiệp đã rót vốn, chuẩn bị nguồn hàng từ trước khi Nghị quyết có hiệu lực, bởi họ không được hưởng chính sách ưu đãi tương tự.
Một điểm đáng chú ý khác là Nghị quyết dự kiến chỉ có hiệu lực đến tháng 3/2027, tức thời gian áp dụng rất ngắn trong khi quá trình hình thành một dự án bất động sản thường kéo dài nhiều năm, đặc biệt ở khâu xin chủ trương đầu tư và phê duyệt địa điểm xây dựng. Điều này khiến dư luận đặt câu hỏi: liệu thời gian còn lại có đủ để chính sách kịp phát huy hiệu quả, hay chỉ tạo ra cú hích tạm thời trên giấy?
Hiện nay, nhiều địa phương đang tập trung triển khai mạnh mẽ các dự án nhà ở xã hội theo chính sách mới của Quốc hội, hàng trăm dự án đã và đang được khởi động, dự kiến mở bán ồ ạt trong giai đoạn 2026–2027. Riêng tại Hà Nội, Sở Xây dựng đang chuẩn bị kế hoạch tung ra hàng nghìn căn hộ nhà ở xã hội trong năm 2026.
Khi đó, việc đồng thời ban hành chính sách phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp liệu có tạo ra sự cạnh tranh không mong muốn, ảnh hưởng tới khả năng hấp thụ của phân khúc nhà ở xã hội, vốn đã được định vị dành cho người thu nhập thấp? Đây là vấn đề cần được đánh giá kỹ lưỡng để tránh tình trạng chính sách chồng chéo khiến thị trường lệch pha cung cầu.
Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định rõ ràng cơ chế bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai, như chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 30% giá trị hợp đồng khi thanh toán lần đầu, không quá 50% khi chưa bàn giao nhà và không quá 95% trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Thế nhưng trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn bắt tay với ngân hàng tung ra các gói vay “siêu ưu đãi”, cho phép người mua vay tới 70% giá trị căn hộ, lãi suất 0% trong 12–24 tháng, thủ tục nhanh gọn chỉ trong vài ngày. Cách làm này khiến việc “xuống tiền” trở nên dễ dàng, tạo cảm giác bất động sản luôn sinh lời, thậm chí ngay từ khi dự án chưa hoàn thiện.
Nhưng đằng sau sự hào nhoáng ấy là rủi ro không nhỏ. Để đạt chỉ tiêu kinh doanh, các ngân hàng thường định giá tài sản cao hơn giá thị trường, giúp người vay dễ tiếp cận vốn nhưng vô tình đẩy rủi ro về phía khách hàng. Khi thị trường giảm nhiệt, giá trị tài sản thế chấp sụt mạnh, người mua bỗng trở thành con nợ với khoản vay vượt xa giá trị thực tế của căn nhà.
Bởi vậy, câu hỏi lớn vẫn còn nguyên: siết tín dụng có thật sự hạ nhiệt được giá nhà, hay chỉ khiến thị trường thêm khan vốn trong khi “ngọn lửa” giá nhà vẫn âm ỉ cháy dưới lớp tro chính sách?
Giới chuyên gia cho rằng, muốn hạ nhiệt bền vững phải minh bạch dữ liệu, gỡ nút thắt pháp lý và cân đối lại nguồn cung.
Minh bạch dữ liệu là chìa khóa hạ nhiệt thị trường
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, muốn hướng đến lợi ích lâu dài, điều quan trọng là phải xử lý tận gốc nguyên nhân, chứ không thể chỉ “dập lửa” bằng các biện pháp hành chính. Nút thắt lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở pháp lý và nguồn cung. Ông đặt câu hỏi: liệu giá nhà tăng cao trong thời gian qua có thực sự bắt nguồn từ việc khan hiếm nguồn cung, hay phần lớn đến từ những tác động chủ quan của chính thị trường?
Giai đoạn 2023–2025, hàng loạt dự án bị đình trệ do thay đổi chính sách đất đai, khiến nguồn cung bị gián đoạn. Tuy nhiên, đến nay, nhiều dự án đã dần khởi động trở lại. Điều đáng nói là phần lớn chủ đầu tư không trực tiếp bán hàng, mà phân phối qua hệ thống sàn giao dịch, công ty môi giới cấp F1, F2…, hưởng chiết khấu cao.
Từ đó, hàng loạt chiêu trò được tung ra để thổi giá, tạo sóng ảo, như niêm yết giá cao hơn thực tế, thực hiện giao dịch nội bộ để tạo thanh khoản giả, chia nhỏ các đợt mở bán với giá tăng dần, hoặc tung tin về quy hoạch, hạ tầng Nhà nước đúng vào thời điểm nhạy cảm nhằm kích cầu tâm lý đám đông.
Kết quả là người mua cuối cùng phải gánh giá nhà cao hơn nhiều so với giá trị thực tế. Câu hỏi đặt ra: ai là người hưởng lợi từ chuỗi giao dịch lòng vòng này? Nếu có sự thao túng của nhóm lợi ích trục lợi chính sách, cần phải nhanh chóng chấn chỉnh để làm trong sạch thị trường.
Hiện nay, chủ đầu tư buộc phải công khai thông tin dự án trên cổng thông tin của Sở Xây dựng, nhưng việc này vẫn mang tính hình thức, chưa được giám sát chặt, thiếu cập nhật và không có chế tài đủ mạnh.
Giải pháp căn cơ, theo các chuyên gia, là thiết lập cơ chế bắt buộc công khai dữ liệu tập trung trên cổng thông tin của Bộ Xây dựng, bao gồm: hồ sơ pháp lý, tiến độ triển khai, chất lượng công trình, điều kiện giao dịch, giá gốc từ chủ đầu tư và giá phân phối của các đại lý. Khi đó, người mua có thể chủ động kiểm chứng và phòng ngừa rủi ro trước khi giao dịch, thay vì mù mờ thông tin như hiện nay.
Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến (Trường Đại học Luật Hà Nội) đề xuất thêm rằng, Nhà nước cần xây dựng hệ thống dữ liệu đầu vào thống nhất, cho phép giám sát từng giao dịch bất động sản. Chỉ khi nắm được dữ liệu thật, cơ quan quản lý mới có thể điều tiết thị trường theo quy luật cung – cầu, tránh tình trạng thổi giá, làm méo mó thông tin.
Muốn khắc phục triệt để những bất cập kéo dài, cơ quan quản lý phải có cơ chế kiểm soát chủ động, kịp thời can thiệp khi thị trường xuất hiện dấu hiệu bất thường, nhất là với các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.
Dù vậy, các chuyên gia đều thống nhất rằng không nên điều hành thị trường bằng mệnh lệnh hành chính. Thay vào đó, cần minh bạch hóa thông tin, phòng ngừa rủi ro từ gốc, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh để thị trường tự điều chỉnh theo quy luật.
Nếu chỉ siết tín dụng mà không xử lý căn nguyên, giá nhà có thể chỉ “chững lại để bật cao hơn”. Thị trường chỉ thật sự ổn định khi các chính sách tín dụng, đất đai, nhà ở xã hội và dữ liệu giao dịch được kết nối đồng bộ, hướng tới mục tiêu chung là công bằng, minh bạch và phát triển bền vững.
Bình Minh