Sở Xây dựng TPHCM vừa ban hành thông báo về việc chấp hành quy định pháp luật về công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên địa bàn Thành phố (đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, dự án BĐS).
Theo đó, chỉ chủ đầu tư mới được ký hợp đồng với người mua hoặc thuê mua sản phẩm bất động sản. Việc ủy quyền cho sàn giao dịch hoặc cá nhân thực hiện thay được xem là vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản.
Nhằm ngăn tình trạng chủ đầu tư giao cho sàn môi giới ký hợp đồng thay, dẫn đến rủi ro pháp lý cho người mua. Thực tế, nhiều khách hàng từng mất tiền cọc hoặc rơi vào tranh chấp khi dự án bị đình trệ, trong khi chủ đầu tư không thừa nhận hợp đồng do bên thứ ba ký kết.
Bên cạnh đó, trước khi mở bán, cho thuê mua hay chuyển nhượng sản phẩm, chủ đầu tư phải công khai đầy đủ các thông tin dự án gồm: vị trí, pháp lý, quy mô, tiến độ và các điều kiện đủ để kinh doanh. Sau khi có giao dịch, doanh nghiệp cũng phải cập nhật tình hình mua bán, chuyển nhượng để cơ quan chức năng theo dõi.
Chủ đầu tư dự án BĐS không ủy quyền ký hợp đồng với khách hàng.
Theo Sở Xây dựng, các hành vi như chuyển nhượng dự án trái phép, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện hoặc sử dụng tiền khách hàng sai mục đích đều bị xử phạt từ 200 đến 300 triệu đồng và đình chỉ hoạt động 6–12 tháng.
Sở Xây dựng còn yêu cầu, trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai, doanh nghiệp phải thông báo dự án đủ điều kiện giao dịch cho cơ quan quản lý. Trước mắt, báo cáo gửi bằng văn bản giấy; khi hệ thống dữ liệu bất động sản quốc gia hoàn thành, doanh nghiệp sẽ nộp trực tuyến để người dân dễ tra cứu.
Ngoài ra, việc công khai thông tin là nghĩa vụ bắt buộc nhằm tăng tính minh bạch, ngăn dự án "ma" và huy động vốn trái phép, đồng thời bảo đảm chủ đầu tư chịu trách nhiệm trực tiếp với người mua.
Sở Xây dựng khuyến cáo người dân chỉ ký hợp đồng và nộp tiền trực tiếp cho chủ đầu tư, tránh giao dịch qua sàn môi giới nếu không có xác nhận rõ ràng về thẩm quyền ký kết.
Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản mới, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Hơn nữa trong thỏa thuận đặt cọc phải đề cập rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, cũng như phần diện tích sàn xây dựng trong công trình đó, mà không được ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng, hoặc quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo quy định tại Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2023.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Quy định này bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Bởi, đặt cọc là bước đầu tiên trong tiến trình mua bán, được thực hiện trước khi giao kết hợp đồng, cần được giám sát để tránh thu tiền cọc quá lớn, có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại cho người mua.
Theo Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.
Tỷ lệ thanh toán khi mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giảm xuống còn 50% trong một số trường hợp (trước đây quy định là 70% ở tất cả trường hợp).
Thiên An