Nhiều năm trở lại đây, hiện tượng các chủ đầu tư dự án ôm đất, phân lô bán nền tràn lan ở nhiều địa phương nhưng việc xử lý của chính quyền còn chưa sát sao, triệt để, tiềm ẩn những nguy cơ xấu cho thị trường bất động sản và xã hội và người mua.
Theo đó, để đảm bảo tính pháp lý của các dự án, cũng như minh bạch về hồ sơ, pháp lý liên quan đến điều kiện để được phân lô bán nền. Mới đây, trong nội dung trả lời kiến nghị của cử tri về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền, Bộ Xây dựng nêu rõ, tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định chi tiết về điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền là phù hợp với quy định điểm a Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai.
Phân lô bán nền sẽ đi sau là những hệ lụy (ảnh internet)
Như vậy, đối với các dự án đầu tư phát triển đô thị, pháp luật cũng đã quy định rõ các trách nhiệm cụ thể chủ đầu tư dự án phải thực hiện bao gồm việc xây dựng các công trình trong dự án theo quy hoạch được duyệt.
Trước đó, vào thời điểm năm 2013, căn cứ thực tiễn quản lý phát triển đô thị tại các địa phương và nhu cầu của người dân khi mua nhà ở tại các dự án đầu tư phát triển đô thị, Chính phủ đã ban hành quy định cho phép người dân có thể tự xây dựng nhà ở trong dự án thay vì chủ đầu tư phải xây dựng.
|
Mới đây Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM đã có báo cáo gửi đến UBND TP đề xuất xem xét thu hồi dự án Charmington Iris của Công ty Sabeco HP nếu không tháo gỡ được các vướng mắc |
Tại Điều 4 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định UBND cấp tỉnh quy định cụ thể khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở. Đối với các khu vực còn lại, chủ đầu tư dự án đầu tư phát triển đô thị phải xây dựng công trình theo quy hoạch dự án rồi mới tiến hành kinh doanh theo quy định của pháp luật…
UBND cấp tỉnh căn cứ yêu cầu quản lý và hình thành đồng bộ kiến trúc cảnh quan đô thị để xem xét, quyết định khu vực cụ thể được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đối với kiến nghị về hình thức sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê và dự án đầu tư nhà ở để cho thuê quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật Đất đai và điểm đ khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai, Bộ Xây dựng cho biết, pháp luật về đất đai hiện hành đã quy định cụ thể 02 trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở.
Đối với “khu dân cư để phân lô, bán nền” mà thuộc loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nếu “khu dân cư” mà thuộc loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất.
Cụ thể: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (khoản 2, 3 Điều 55 Luật Đất đai);
Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê (điểm đ khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai).
Bán nền sai quy định bị phạt đến 1 tỷ đồng
Nghị định số 91/2019/NĐ-CP nêu rõ, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép sẽ bị xử phạt.Việc bán đất nền sai quy định sẽ bị phạt tới 1 ty đồng (ảnh internet)
Trong đó, phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha; từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 01 ha; từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 ha đến dưới 03 ha; từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 ha trở lên.
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trở lên cũng sẽ bị mức xử phạt.
Theo đó, phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha; từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 01 ha; từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 ha đến dưới 03 ha; từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 ha trở lên.
Ngoài ra, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP cũng quy định biện pháp khắc phục hậu quả đối với các trường hợp trên là buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định.
Chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện; phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định. Đồng thời, chủ đầu tư phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp./.
Đinh Phương (T/H)