Chưa hoàn thiện pháp lý trong thời gian dài, Bộ Xây dựng lưu ý loạt vấn đề liên quan Condotel

Sau thời gian dài hình thành và phát triển, đã có nhiều tranh chấp xoay quanh loại hình bất động sản Condotel. Mới đây, Bộ Xây dựng lưu ý phải tăng cường kiểm soát dân số và khả năng đáp ứng hạ tầng khi phát triển các dự án Condotel và biệt thự nghỉ dưỡng.

Bộ Xây dựng lưu ý loạt vấn đề liên quan Condotel

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có công văn 2274/BXD-QHKT gửi UBND các tỉnh, thành phố UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc kiểm soát dân số và khả năng đáp ứng hạ tầng, việc bố trí các loại hình căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng tại các đô thị, khu du lịch.

Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua, thông qua quá trình thực hiện công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng của cơ quan chuyên môn trực thuộc, cũng như kiểm tra việc thực hiện công tác này tại địa phương, Bộ Xây dựng nhận thấy một số vấn đề bất cập cần các địa phương lưu ý, cụ thể:

Việc tính toán, dự báo dân số tại một số quy hoạch chi tiết dự án chưa phù hợp với chỉ tiêu dân số được phân bổ tại quy hoạch cấp trên (quy hoạch phân khu) hoặc xác định dân số theo diện tích sàn, số căn hộ còn thiếu cơ sở; chưa tính toán đầy đủ việc quy đổi dân số đối với các chức năng lưu trú theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng.

Ngoài ra, báo cáo nghiên cứu khả thi dự án thiếu thuyết minh về việc đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong và ngoài dự án, dẫn đến khó khăn trong việc kiểm soát đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Về xác định chỉ tiêu dân số dự án, Bộ Xây dựng cho biết ngày 4/1/2018 đã có Văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Ngày 19/5/2021, Bộ Xây dựng đã có Thông tư số 03/2021/TT-BXD ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, trong đó quy định UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế về quy mô dân số và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý trong địa bàn.

Đối với việc quản lý loại hình lưu trú, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 276/BXD-QLN ngày 20/01/2020 về quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh căn hộ du lịch, biệt thự du lịch; Văn bản số 4308/BXD-HĐXD ngày 03/9/2020 về quản lý đầu tư xây dựng dự án có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế.

Bộ đã soạn thảo để Bộ Khoa học và Công nghệ công bố các tiêu chuẩn quốc gia liên quan, trong đó có các yêu cầu chung về thiết kế cho các loại hình công trình này.

Để tiếp tục tăng cường công tác quản lý quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo quy hoạch được, Bộ Xây dựng yêu cầu UBND các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương cần tập trung chỉ đạo xây dựng, ban hành quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp, cũng như căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế, xác định dân số toàn dự án, quy hoạch chi tiết đảm bảo phù hợp quy định.

Việc xác định quy mô dân số trong dự án cần lưu ý nghiên cứu trên cơ sở Kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở toàn quốc năm 2019 (trong đó, bình quân mỗi hộ có 3,6 người, giảm 0,2 so với năm 2009) và của địa phương; các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế liên quan; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương… đảm bảo tuân thủ quy hoạch cấp trên, phù hợp với loại hình dự án, điều kiện thực tế, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý trong địa bàn.

Nhiều vấn đề xoay quanh

Từ đầu năm 2018, các vấn đề đặt ra về tính pháp lý của condotel bắt đầu được chú trọng. Khi loại hình này chưa được công nhận đầy đủ và chưa có hành lang pháp lý riêng biệt, người ta còn phát hiện ra nhiều địa phương đã sáng tác ra một khái niệm mới là “đất ở không hình thành đơn vị ở” để hợp thức hóa loại hình này.

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), trong hơn 10 năm qua, với việc tự sáng tác ra loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở”, một số UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho condotel.

Song, cũng chính từ các khái niệm trên có thể thấy hệ lụy từ sự “sáng tác” bắt đầu bộc lộ ra các ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quy hoạch, quản lý đất đai trên địa bàn. Theo đó, người mua biệt thự, condotel gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại đô thị không hình thành đơn vị ở được sử dụng ổn định lâu dài.

Tại nhiều dự án condotel, cư dân đã đến ở, sinh hoạt như những chung cư bình thường, gây khó khăn cho công tác quản lý của chính quyền địa phương, quá tải hạ tầng, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

Đơn cử tại Vũng Tàu, khi trong giấy phép xây dựng chung cư Sơn Thịnh 2 là công trình căn hộ dịch vụ du lịch (Condotel) chứ không phải căn hộ sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, chủ đầu tư là doanh nghiệp Tư nhân Sơn Thịnh đã bán cho người dân ghi rõ là căn hộ sở hữu lâu dài cho đến khi vào ở nhiều năm vẫn chưa có sổ đỏ, cư dân mới tá hỏa ra mua nhầm căn hộ nghỉ dưỡng, và đối diện với nguy cơ phải chuyển ra khỏi căn nhà của mình.

Trước các nhập nhèm về pháp lý của condotel, tháng 7/2020, Bộ Công an đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND các địa phương không phát triển thêm dự án condotel, không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở.

Hay đơn cử như việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người sở hữu Condotel, tại phiên chất vấn và trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội ở phiên họp thứ 9, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội khóa XV, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, đây là loại hình bất động sản sử dụng đa mục đích, nếu nói về góc độ pháp luật đất đai thì không có vướng mắc.

Ông Hà khẳng định, quan điểm hiện nay, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng là 50 năm, hết dự án là thu hồi. Chúng ta vẫn có thể cho họ phát huy giá trị tài sản đó. Đất ở làm thương mại dịch vụ thì tốt hơn. Đất ở thì phải làm theo thủ tục của đất ở. Các vấn đề này sẽ làm rõ hơn trong Luật đất đai. Về thực tế Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ có hướng dẫn.

“Tôi cho rằng không thể có gì đó mà khó khăn trong xử lý. Đất thương mại dịch vụ thì cấp 50 năm, đất ở được cấp lâu dài. Địa phương nào làm sai thì địa phương đó phải điều chỉnh lại”, ông Hà nhấn mạnh.

Hồng Quang