Trong khi thanh khoản bất động sản có dấu hiệu chậm lại và chi phí vay vẫn là rào cản đối với người mua, chung cư đang cho thấy sức chống chịu tốt hơn một số phân khúc khác. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, tâm lý thận trọng, khả năng tạo dòng tiền và những thay đổi trong quy hoạch đô thị đang ngày càng chi phối quyết định xuống tiền.
Chung cư vẫn là điểm sáng thanh khoản
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi nhưng không đồng đều giữa các phân khúc. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, dữ liệu theo dõi thị trường cho thấy giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đã có sự điều chỉnh nhẹ khoảng 2-6%.
Dù mặt bằng giá giảm, mức độ quan tâm đối với loại hình này vẫn tương đối ổn định, thậm chí đi ngang hoặc tăng nhẹ so với quý trước. Đây là điểm khác biệt đáng chú ý khi nhiều phân khúc bất động sản khác đang chịu áp lực lớn hơn về thanh khoản.
Theo ông Quốc Anh, trong bối cảnh thị trường còn nhiều yếu tố cần theo dõi, những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền vẫn thu hút người mua và nhà đầu tư. Chung cư đáp ứng tương đối rõ đặc điểm này, đặc biệt tại các khu vực có nhu cầu ở thực và nhu cầu thuê cao.
Chung cư vẫn là điểm sáng thanh khoản.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ thời gian qua tăng đáng kể với sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, chung cư vẫn thuộc nhóm ít ỏi duy trì được lượng giao dịch nhất định và mức độ quan tâm tương đối ổn định.
Diễn biến này cho thấy người mua đang có xu hướng thận trọng hơn trong lựa chọn tài sản. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, dòng tiền có xu hướng ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng khai thác dòng tiền.
Không chỉ giá bán, khả năng tiếp cận vốn cũng đang trở thành yếu tố quyết định thanh khoản. Theo ông Quốc Anh, khoảng 70-80% giao dịch bất động sản trên thị trường có sử dụng đòn bẩy tài chính. Vì vậy, biến động lãi suất tác động trực tiếp tới quyết định xuống tiền.
Nếu trước đây lãi suất vay phổ biến quanh mức 6,5-7%, hiện có thể lên khoảng 12-13%, thậm chí cao hơn trong một số trường hợp. Chi phí vay tăng khiến nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn về hiệu quả của việc sử dụng vốn vay.
Tác động này đặc biệt rõ trên thị trường thứ cấp, nơi người mua thường phải chuẩn bị một lượng tiền lớn trong thời gian ngắn, khác với thị trường sơ cấp khi chủ đầu tư có thể chia tiến độ thanh toán thành nhiều đợt.
Quy hoạch và công nghệ định hình cách mua bất động sản
Bên cạnh lãi suất và tâm lý thị trường, quy hoạch đang trở thành một yếu tố đáng chú ý đối với một số phân khúc như nhà riêng, nhà thổ cư và đất, đặc biệt tại Hà Nội.
Theo ông Quốc Anh, quá trình tái quy hoạch, tái cấu trúc đô thị có thể tác động trực tiếp đến tâm lý và quyết định đầu tư tại từng khu vực. Khi không gian đô thị thay đổi, dòng tiền cũng có thể dịch chuyển theo những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng và định hướng phát triển mới.
Trong khi đó, cách người mua tiếp cận thông tin bất động sản cũng đang thay đổi nhanh chóng cùng sự phát triển của AI.
Bên cạnh lãi suất và tâm lý thị trường, quy hoạch đang trở thành một yếu tố đáng chú ý đối với một số phân khúc như nhà riêng, nhà thổ cư và đất, đặc biệt tại Hà Nội.
Thay vì phải tự tìm kiếm và sàng lọc thông tin từ nhiều nguồn, người dùng có thể yêu cầu AI tổng hợp dữ liệu về dự án, giá bán, khu vực hoặc khả năng khai thác tài sản trong thời gian ngắn.
Tuy nhiên, ông Quốc Anh cho rằng AI chưa thể thay thế hoàn toàn kinh nghiệm thực tế của người mua. Một khu vực có thể được đánh giá cao trên dữ liệu về tỷ suất cho thuê nhưng khi khảo sát thực địa lại xuất hiện những vấn đề như hạ tầng chưa hoàn thiện, ngập úng hoặc điều kiện sống chưa đáp ứng kỳ vọng.
Những yếu tố này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác tài sản nhưng không phải lúc nào cũng được phản ánh đầy đủ trong dữ liệu tổng hợp.
Do đó, theo ông Quốc Anh, các nền tảng bất động sản không nên xem AI đơn thuần là đối thủ cạnh tranh mà cần thích nghi với sự thay đổi công nghệ. Giá trị cốt lõi vẫn nằm ở dữ liệu chính xác, có khả năng kiểm chứng và những công cụ giúp người dùng đánh giá thông tin hiệu quả hơn.
Không chỉ thị trường nhà ở, nguồn cung văn phòng tại Hà Nội cũng đang gia tăng, mở rộng lựa chọn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ nguồn cung mới phụ thuộc lớn vào sức khỏe của cộng đồng doanh nghiệp.
Theo ông Quốc Anh, nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ cần được quan tâm nhiều hơn bởi đây là nguồn cầu quan trọng của thị trường văn phòng. Khi nhóm doanh nghiệp này phát triển tốt, nhu cầu thuê văn phòng cũng như nhiều phân khúc bất động sản khác sẽ có thêm động lực.
Thiên An