Chung cư Linh Đàm sau cơn sốt giá: Căn hơn 100 triệu đồng/m2, căn giảm tiền tỷ vẫn 'ế khách'

Sau giai đoạn tăng giá mạnh, thị trường căn hộ Linh Đàm đang bước vào nhịp điều chỉnh với mức độ phân hóa rõ rệt. Những tòa chung cư có vị trí đẹp, pháp lý hoàn chỉnh vẫn được chào bán 70 - 100 triệu đồng/m2 và thậm chí cao hơn, trong khi giá tại HH Linh Đàm đã giảm mạnh so với đỉnh cuối năm 2025.

Từ những căn hộ hơn 10 triệu đồng/m2 đến mức giá hàng tỷ đồng

Hơn 20 năm trước, Linh Đàm được phát triển thành khu đô thị mới phía Nam Hà Nội với các tòa chung cư đầu tiên do HUD đầu tư, giá bán vừa phải, diện tích rộng và lợi thế cây xanh, mặt nước. Từ đầu thập niên 2010, nguồn cung tại đây tăng nhanh khi Doanh nghiệp Tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên của ông Nguyễn Thanh Thản triển khai hàng loạt dự án. Năm 2011, VP3 Linh Đàm được bán khoảng 25 triệu đồng/m2 sau khi giảm 7 triệu đồng/m2 so với giá ban đầu. Sau đó, VP5, VP6 tiếp tục gia nhập thị trường.

Đến năm 2015, tổ hợp HH Linh Đàm được mở bán với giá khoảng 13,5-15,5 triệu đồng/m2. Khoảng 12 tòa nhà với gần 10.000 căn hộ nhanh chóng biến khu vực này thành một trong những cụm chung cư có mật độ dân cư cao ở phía Nam Hà Nội.

Số lượng căn hộ lớn cũng khiến những hạn chế của khu vực dần bộc lộ khi dân số tăng nhanh hơn khả năng đáp ứng của một số hạ tầng xã hội, giao thông và chỗ để xe. Riêng khu vực HH Linh Đàm hiện tập trung hàng chục nghìn cư dân. Tháng 5/2026, chính quyền phường Hoàng Liệt đã phải giải tỏa hơn 110 ki-ốt tự phát quanh khu vực HH3, HH4, nơi tình trạng lấn chiếm lòng đường, vỉa hè từng làm gia tăng nguy cơ ùn tắc và cháy nổ.

Song song với nhóm căn hộ giá rẻ, Linh Đàm còn có những dự án thuộc phân khúc cao hơn. VP2 và VP4 là hai tòa có mật độ căn hộ thấp hơn, hai tầng hầm cùng vị trí trên bán đảo nên mặt bằng giá hiện chênh lệch khá xa so với các tòa VP3, VP5, VP6 hay HH.

Giai đoạn 2012-2015, khu Tây Nam Linh Đàm tiếp tục được bổ sung nguồn cung từ Rice City của BIC Việt Nam cùng các dự án do HUD1, HUD2, HUD3 phát triển. Giá mở bán Rice City thời điểm năm 2014 khoảng 15 triệu đồng/m2, trong khi nhiều căn hộ thương mại khác có giá quanh 17-20 triệu đồng/m2.

Đến năm 2022, khu vực này xuất hiện thêm Hanoi Melody Residences do Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Linh Đàm làm chủ đầu tư. Dự án từng gây chú ý với chính sách chiết khấu lên tới 38% giá trị căn hộ trong trường hợp khách hàng thanh toán sớm 95% bằng vốn tự có. Sau chiết khấu, giá căn hộ vào khoảng 3-3,5 tỷ đồng, tương đương 35-40 triệu đồng/m2.

Sau nhiều năm, khoảng cách về giá giữa các dự án tại Linh Đàm ngày càng lớn. Theo khảo sát thị trường hiện nay, nhóm chung cư đời đầu tại khu vực bán đảo như N02, N03, N04 được chào khoảng 55-75 triệu đồng/m2. Căn hộ 2-3 phòng ngủ phổ biến khoảng 3,8-5,5 tỷ đồng.

Tại VP2 và VP4, mức chào bán phổ biến đã lên khoảng 90-110 triệu đồng/m2, một số căn diện tích lớn, vị trí đẹp hoặc nhìn ra hồ được rao cao hơn. Riêng dữ liệu tin đăng VP4 trong tháng 9/2026 ghi nhận nhiều căn được chào trên 100 triệu đồng/m2.

Ở phía Tây Nam Linh Đàm, Rice City hiện phổ biến khoảng 72-82 triệu đồng/m2 theo các tin rao. Căn hộ 2 phòng ngủ có tổng giá khoảng 4-5 tỷ đồng. Các căn tại Rainbow được chào khoảng 75-88 triệu đồng/m2, trong khi CT2, CT3 Tây Nam Linh Đàm khoảng 68-80 triệu đồng/m2. Dữ liệu Batdongsan.com.vn tháng 9/2026 cũng ghi nhận Rice City phổ biến quanh 74,3-80,2 triệu đồng/m2.

Khoảng giá thấp nhất lại tập trung ở nhóm chung cư do doanh nghiệp của ông Nguyễn Thanh Thản phát triển. VP3 hiện được chào khoảng 42-50 triệu đồng/m2, VP5 khoảng 45-53 triệu đồng/m2, trong khi VP6 phổ biến khoảng 38-46 triệu đồng/m2. Còn tại HH Linh Đàm, mức rao bán phổ biến gần đây chỉ khoảng 35 - 43 triệu đồng/m2.

Giá giảm mạnh nhưng người mua chưa vội xuống tiền

Nếu giai đoạn 2024-2025, căn hộ bình dân tại Hà Nội được hưởng lợi từ tình trạng thiếu nguồn cung vừa túi tiền thì diễn biến trong năm nay đã thay đổi. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán tại các tòa HH1, HH2 và HH3 Linh Đàm gần đây phổ biến khoảng 32-37 triệu đồng/m2, giảm hơn 16-20% so với cùng kỳ. So với mức đỉnh vào cuối năm 2025, đầu năm 2026, mức giảm có thời điểm lên tới hơn 35%.

Trên thị trường thứ cấp, câu chuyện không còn đơn thuần là chủ nhà giảm vài chục hay vài trăm triệu đồng. Anh Phạm Linh - một chủ nhà cho biết đã mua căn hộ hai phòng ngủ rộng 76 m2 tại HH Linh Đàm với giá 3,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 50 triệu đồng/m2.

Đến tháng 5/2026, khi thị trường hạ nhiệt, chủ căn hộ bắt đầu rao bán. Giá được hạ xuống 3,3 tỷ đồng nhưng chưa có khách chốt. Sang tháng 8, mức rao tiếp tục giảm còn 2,8 tỷ đồng, tức thấp hơn khoảng 1 tỷ đồng so với giá mua, song giao dịch vẫn chưa hoàn tất.

Ở phía môi giới, nhiều người cho biết lượng người hỏi mua vẫn có nhưng tâm lý hiện nay khác đáng kể so với thời điểm giá chung cư tăng nóng. Khách hàng không chỉ hỏi giá mà dành nhiều thời gian tìm hiểu tình trạng giấy tờ, khả năng sang nhượng, vị trí căn hộ trong tòa nhà cũng như những thông tin liên quan tới phương án xử lý sai phạm. Đây cũng là vấn đề khiến nhiều cư dân HH Linh Đàm đặc biệt quan tâm sau hơn 10 năm sinh sống nhưng một bộ phận căn hộ vẫn chưa hoàn tất giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Từ phía người mua, sự dè dặt thể hiện khá rõ qua diễn biến giao dịch. Khách vẫn đi xem nhà, nhất là những căn có tổng giá dưới 3 tỷ đồng, nhưng quá trình ra quyết định kéo dài hơn. Những căn diện tích lớn, tầng cao hoặc có tình trạng pháp lý khiến người mua phải cân nhắc thường phải giảm giá sâu hơn mới tạo được sự quan tâm.

Hạ tầng tiếp tục là một biến số khác khi mật độ cư dân tại đây rất lớn. Những vấn đề liên quan đến giao thông, bãi đỗ xe, trường học, thang máy và không gian công cộng đã tồn tại nhiều năm. Vì vậy, cùng một khu vực Linh Đàm nhưng căn hộ có sổ, mật độ cư dân thấp hơn hoặc nằm ở những tòa có chất lượng vận hành tốt vẫn giữ giá cao hơn đáng kể.

An Vũ