Nguồn cung bất động sản phục hồi nhưng thanh khoản có dấu hiệu chững lại, cho thấy sức mua chưa theo kịp tốc độ đưa hàng ra thị trường. Dù vậy, giá nhà vẫn neo cao bởi chi phí đầu vào lớn, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu và áp lực tài chính khiến chủ đầu tư khó giảm giá sâu.
Nguồn cung phục hồi, sức mua vẫn là điểm nghẽn
Dù nguồn cung ngày càng cải thiện nhưng giao dịch không tăng tương ứng, trong khi mặt bằng giá nhà vẫn vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Sau giai đoạn tăng giá kéo dài, người mua trở nên thận trọng hơn, dòng tiền đầu tư có xu hướng chọn lọc và quyết định xuống tiền phụ thuộc nhiều hơn vào hiệu quả sử dụng thực tế. Tuy nhiên, sự suy yếu của thanh khoản chưa đủ tạo ra áp lực giảm giá đồng loạt, khiến thị trường đứng trước bài toán tái cân bằng cung – cầu.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường có khoảng 98.000 sản phẩm nhà ở mở bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng 40%. Tuy nhiên, lượng giao dịch sơ cấp chỉ đạt khoảng 48.000 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 49%, thấp hơn mức 62% cùng kỳ năm 2025. Riêng quý II/2026, tỷ lệ hấp thụ giảm còn 41%, so với 47% trong quý I.
Diễn biến này cho thấy thị trường không còn đơn thuần đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung như trước, mà đang chuyển sang bài toán tiêu thụ sản phẩm. Khi lượng hàng được đưa ra thị trường tăng nhanh hơn sức mua, thời gian bán hàng có thể kéo dài, áp lực dòng tiền gia tăng và mức độ cạnh tranh giữa các dự án ngày càng lớn.
Dù vậy, nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa người mua có nhiều cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp hơn. Nếu phần lớn sản phẩm mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn hạn chế, thị trường vẫn có thể rơi vào tình trạng dư cung ở một nhóm sản phẩm nhưng thiếu hụt ở nhóm đáp ứng nhu cầu ở thực.
Đây là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản suy yếu mà giá nhà chưa giảm tương ứng. Người mua có thêm lựa chọn, song không phải mọi sản phẩm đều phù hợp với ngân sách. Với những người phụ thuộc vào thu nhập tiền lương và vốn vay ngân hàng, mức giá cao cùng nghĩa vụ trả nợ kéo dài khiến quyết định mua nhà trở nên thận trọng hơn.
Bên cạnh đó, tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng cũng đang chịu thử thách. Khi khả năng sinh lời từ việc mua đi bán lại không còn dễ dàng, nhà đầu tư có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền, tính thanh khoản và khả năng khai thác tài sản. Trong khi đó, người mua để ở có thể trì hoãn giao dịch nếu nhận thấy giá bán chưa tương xứng với giá trị sử dụng.
Nghịch lý giá khó giảm sâu dù thanh khoản chậm
Theo quy luật cung – cầu, khi nguồn cung tăng trong lúc sức mua suy yếu, giá bán thường chịu áp lực điều chỉnh. Tuy nhiên, thị trường bất động sản có độ trễ lớn do thời gian chuẩn bị pháp lý, đầu tư và xây dựng kéo dài. Theo ông Đính, giá bán còn chịu ảnh hưởng của chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, xây dựng, phát triển hạ tầng và vốn vay - Với các chi phí tham khảo được đưa ra gồm: chi phí đất đai chiếm khoảng 30-35% giá thành bất động sản; chi phí thủ tục đầu tư khoảng 10-15%; chi phí xây dựng khoảng 45-60%; chi phí quản lý khoảng 2-5%; chi phí vốn khoảng 8-15%; còn chi phí hạ tầng khoảng 5-7%.
Khi các chi phí này đã được hình thành ở mức cao, chủ đầu tư không dễ giảm giá sâu mà vẫn bảo đảm hiệu quả tài chính. Đặc biệt, với những dự án sử dụng nhiều vốn vay, doanh nghiệp phải cân đối dòng tiền để thanh toán nghĩa vụ tài chính, tiếp tục thi công và bàn giao sản phẩm. Việc hạ giá mạnh có thể giúp đẩy nhanh tiêu thụ nhưng đồng thời làm giảm lợi nhuận, ảnh hưởng đến phương án tài chính và khả năng triển khai các giai đoạn tiếp theo.
Tuy nhiên, chi phí đầu vào cao chỉ là một phần của câu chuyện. Khả năng giữ giá còn phụ thuộc vào năng lực tài chính của từng doanh nghiệp, tiến độ bán hàng và mức độ chấp nhận của người mua. Những chủ đầu tư có nguồn lực tốt có thể duy trì giá niêm yết trong thời gian dài hơn; ngược lại, doanh nghiệp chịu áp lực dòng tiền hoặc nợ vay lớn có thể phải tăng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán hay chấp nhận mức giá thấp hơn để thu hồi vốn.
Trên thị trường thứ cấp, áp lực điều chỉnh cũng có thể xuất hiện rõ hơn tại những sản phẩm được mua bằng đòn bẩy tài chính cao hoặc có mức giá vượt xa khả năng khai thác thực tế. Khi chi phí vay vốn và thời gian nắm giữ tài sản gia tăng, một bộ phận nhà đầu tư có thể phải giảm giá để tìm người mua.
Bởi vậy, thanh khoản chậm không đồng nghĩa giá nhà lập tức giảm sâu. Trước khi giá niêm yết thay đổi, thị trường có thể điều chỉnh thông qua các hình thức chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ưu đãi thanh toán hoặc thương lượng trực tiếp giữa người mua và người bán. Khoảng cách giữa giá chào bán và giá giao dịch thực tế cũng có thể ngày càng lớn.
Trong thời gian tới, khả năng điều chỉnh giá nhiều khả năng sẽ phân hóa theo từng phân khúc và dự án. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực có thể giữ giá tốt hơn. Ngược lại, các sản phẩm có giá bán cao, khả năng khai thác hạn chế hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá sẽ đối diện áp lực lớn hơn nếu sức mua tiếp tục suy yếu.
Về dài hạn, bài toán của thị trường không chỉ nằm ở việc bổ sung nguồn cung mà còn ở khả năng đưa sản phẩm đến đúng nhóm khách hàng. Việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có mức giá hợp lý, cải thiện tính minh bạch của dữ liệu giao dịch và kiểm soát các chi phí phát triển dự án là những yếu tố quan trọng để thu hẹp khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả.
Thị trường cũng cần một cơ chế tín dụng hướng đến nhu cầu thực, bảo đảm người mua có khả năng trả nợ bền vững và hạn chế dòng vốn chảy vào các hoạt động đầu cơ thiếu hiệu quả. Khi nguồn cung phù hợp hơn, giá bán phản ánh sát hơn giá trị sử dụng và người mua lấy lại niềm tin, thanh khoản mới có cơ sở phục hồi ổn định.
Nhìn tổng thể, giá nhà khó giảm không có nghĩa mọi phân khúc đều miễn nhiễm với áp lực điều chỉnh. Nguồn cung tăng trong khi thanh khoản chậm đang tạo ra sức ép sàng lọc đối với cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư. Trong giai đoạn này, lợi thế sẽ dần thuộc về những dự án có giá trị thực, mức giá hợp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu bền vững, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng giá tiếp tục đi lên.
Phượng Hòa