Theo các chuyên gia, các doanh nghiệp cần phải quyết liệt câu chuyện cơ cấu giá, giảm giá bán bất động sản. Theo số liệu giá bán bất động sản vẫn tăng 6% trong năm nay, điều này không hợp lý so với thu nhập của người dân và tình hình hấp thụ sản phẩm. Để giảm giá bán, Chính phủ phải có quỹ đầu tư nhà ở/đầu tư bất động sản.
Giảm giá bán!
Thị trường bất động sản đã trải qua thời gian dài khó khăn, dù đã có nhiều giải pháp điều tiết của các cơ quan quản lý. Trong loạt chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản tại hội nghị bàn giải pháp về tăng trưởng tín dụng diễn ra mới đây, Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu hướng dẫn doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán, cơ cấu lại phân khúc. Thực tế, trong thời gian qua, bên cạnh sự hỗ trợ từ chính sách, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã cơ cấu lại sản phẩm, giá thành để phù hợp với phần lớn nhu cầu thị trường là nhà ở vừa túi tiền.
Phát biểu tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2023 diễn ra mới đây, chuyên gia Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, thế giới đang phải đối mặt với những thách thức lớn, kinh tế thế giới 2023 tiếp tục giảm đà tăng trưởng (2,5-3% từ mức 3-3,5% năm 2022). Về vấn đề địa chính trị còn rất phức tạp, chiến tranh khiến cho giá năng lượng, giá lương thực, thực phẩm neo cao. Về thị trường tài chính, tiền tệ, xuất khẩu và tín dụng của cả thế giới tăng thấp. Lạm phát (CPI) giảm (từ 8,4% năm 2022 xuống còn 5,5% năm 2023 và 3,5% năm 2024, theo WB) và lãi suất có giảm nhưng còn ở mức cao.
Theo vị Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đây cũng là câu chuyện của Việt Nam 11 tháng trước, hiện tại kinh tế Việt Nam đang phải chịu sự tác động chung của tình hình kinh tế thế giới. Tuy nhiên, so với khu vực Châu Á Thái Bình Dương nói riêng và thế giới nói chung, rõ ràng kinh tế Việt Nam có nhiều dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Lạm phát Việt Nam ở mức thấp, tỷ giá ở mức độ vừa phải, lãi suất giảm. Song song với đó là chính sách tài khóa liên quan đến nợ công, nợ nước ngoài, thâm hụt ngân sách đều ở mức tương đối thấp so với những nước tương đồng như Việt Nam.
"Tình hình kinh tế đang được phục hồi cũng tác động rõ nét lên thị trường bất động sản. Nợ xấu bất động sản tăng từ mức 1,72 % cuối năm ngoái lên mức 2,89 % vào tháng 9 năm nay. Rõ ràng là tăng nhưng nó vẫn ở mức dưới 3%, trong tầm kiểm soát", ông Lực nhận định.
Chuyên gia Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia.
Theo chỉ số Vn-Index, lĩnh vực bất động sản được các nhà đầu tư đánh giá khá tích cực, giá cổ phiếu bất động sản tăng gần 10%. Trong khi năm ngoái cổ phiếu bất động sản giảm 38%. Những chính sách liên quan đến bất động sản đã được Quốc hội thông qua như luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực vào quý 1 năm 2025. Ông Lực kỳ vọng điều này sẽ mang lại nhiều năng lượng tích cực cho ngành bất động sản.
TS. Cấn Văn Lực nhận định, đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư vào thị trường địa ốc, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hòa hợp lý. Ông Lực cũng nhấn mạnh dự đoán thị trường bất động sản sẽ khởi sắc ngay từ những quý đầu năm 2024.
Trong khi đó, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV chỉ ra các doanh nghiệp vẫn còn phải đối mặt với ba khó khăn lớn: Một là về dòng tiền; hai là thị trường đầu ra, vẫn là sức cầu; ba là vấn đề về nguồn nhân lực. Để đón đầu xu hướng bất động sản trong thời gian tới, các doanh nghiệp cần tiếp tục đẩy mạnh câu chuyện cơ cấu lại, bao gồm cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm, thị trường, danh mục đầu tư và dự án.
Theo ông Lực, các doanh nghiệp cần phải quyết liệt câu chuyện cơ cấu giá, giảm giá bán bất động sản. Theo số liệu giá bán bất động sản vẫn tăng 6% trong năm nay, điều này không hợp lý so với thu nhập của người dân.
Ngoài ra, trong bối cảnh mới với nhiều thay đổi hiện nay, ông Lực cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cần phải định vị một hướng mới cho mình sau thời gian khó khăn, qua đó thích ứng tốt với thị trường và phát triển bền vững trong tương lai. Bên cạnh đó, cần tiên phong về câu chuyện xanh hoá, đặc biệt quan tâm hơn đến câu chuyện về quản lý rủi ro và chủ động chuẩn bị thực thi các luật có liên quan.
Các doanh nghiệp cần phải quyết liệt câu chuyện cơ cấu giá, giảm giá bán bất động sản để 'cứu' thị trường.
Để giảm giá, phải có quỹ đầu tư nhà ở/đầu tư bất động sản
Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property chia sẻ tại một tọa đàm diễn ra mới đây: "Tôi tham gia thị trường bất động sản đã được 20 năm, có thể nói chưa bao giờ thấy doanh nghiệp khó khăn như bây giờ, khó từ sản xuất, thương mại sang xuất nhập khẩu, bất động sản. Công nhân thất nghiệp rất nhiều. Bởi vậy, nếu chúng ta kỳ vọng thị trường bất động sản tươi sáng lên trong ngắn hạn thì rất khó. Cục máu đông của thị trường bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp. Hết năm 2024 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08. Và quan sát của chúng tôi cho thấy hầu như không có doanh nghiệp bất động sản nào có đủ dòng tiền để trả nợ trái phiếu. Đó là điều rất nguy hiểm, nếu bùng nổ sẽ rất nguy hại".
Cùng với đó, thị trường bất động sản còn nhiều vấn đề khác về pháp lý. Ông Toản nhấn mạnh khó khăn về việc định giá đất để xác định tiền sử dụng đất. Rất nhiều doanh nghiệp “vỡ trận” vì tiền sử dụng đất. Hệ lụy là các địa phương cũng gặp khó trong việc thu ngân sách.
Tổng giám đốc EZ Property lấy ví dụ có địa phương ở Miền Bắc, tính thu tiền sử dụng đất năm 2023 hơn 12.000 tỷ đồng nhưng giờ mới thu được khoảng 1.100 tỷ đồng. Nguyên do là chẳng được mấy doanh nghiệp đóng tiền, đa phần đang đi khiếu kiện rồi. Ông cho rằng Luật Đất đai phải rất rõ ràng về tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp.
"Ở một góc độ khác, chúng ta cần thấy rằng thị trường bất động sản bắt đầu khó từ năm 2018, nhưng Luật Đất đai đã có từ 2013. Vậy 5 năm từ 2013 tới 2018, vì sao thị trường vẫn chạy tốt? Và vì sao các tỉnh như Quảng Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc có thị trường bất động sản rất tốt mà nhiều tỉnh khác lại khó khăn? Đó là vì con người, do cách nhìn nhận và hỗ trợ doanh nghiệp. Chúng ta thấy bây giờ làm nhà ở xã hội còn khó hơn nhà ở thương mại, vì quá nhiều thủ tục, tính tiền sử dụng đất rồi lại miễn, riêng quá trình đó mất 2 năm. Có những dự án 8 năm rồi không xong được pháp lý, trong khi chủ trương đầu tư đã có rồi. Tôi cho rằng lối ra của thị trường bất động sản trước tiên là pháp lý", ông Phạm Đức Toản cho hay.
Nhưng bên cạnh đó, theo ông Phạm Đức Toản, phải giảm được giá cả. Để giảm giá cả, Chính phủ phải có quỹ đầu tư nhà ở/đầu tư bất động sản. Ví dụ, ở các cửa ngõ Thủ đô, Chính phủ dùng quỹ đầu tư đó cho xây 4 khu đô thị, mỗi khu đô thị vài trăm hecta.
"Tôi tin rằng khi đó giá nhà sẽ được kiểm soát. Còn bây giờ 1 khu cũng không có, không ai làm cả. Đó là do cơ chế, chính sách chứ không phải do con người", Tổng giám đốc EZ Property nhấn mạnh.
Hồng Quang