Chuyên gia chỉ những lưu ý khi xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng theo phương pháp thặng dư

Theo các chuyên gia, việc xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng theo phương pháp thặng dư theo Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP là quy định mới so với hiện hành, suy đoán, nhằm đảm bảo giảm thiểu độ sai lệch trong định giá đất của phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, quy định này cần được xem xét ở nhiều điểm.

Giá đất tính theo phương pháp thặng dư: Một phương pháp, nhiều kết quả

Sau khi Văn phòng Chính phủ có thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất khi hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Việc giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất được đánh giá là phù hợp, được nhiều đại biểu Quốc hội và chuyên gia đồng tình.

Theo đó,Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường bổ sung vào dự thảo luật các quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng, phương pháp định giá đất đang áp dụng phổ biến như: So sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số.

Việc bổ sung này cần dựa trên đánh giá khách quan nguyên nhân tồn tại từng phương pháp, điều kiện áp dụng để không xảy ra khoảng trống, dẫn tới ách tắc, ảnh hưởng môi trường đầu tư, kinh doanh.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị các bộ, ngành hoàn thiện các quy định để theo dõi, thống kê, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp. Khi có đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường sẽ nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Ông Nguyễn Tiến Thoả, Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý giá, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam đánh giá cao sự lắng nghe của Chính phủ trong hoạch định chính sách giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất là quyết định đúng đắn, bởi đây là phương pháp định giá có đầy đủ cơ sở khoa học và thực tiễn, không chỉ phù hợp với thông lệ quốc tế mà còn rất phù hợp với thực tiễn Việt Nam. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá của từng nước trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước.

Tuy nhiên, điều “bối rối” nhất với các địa phương hiện nay là kể cả khi cùng sử dụng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất thì các chỉ số khác nhau cũng cho ra nhiều kết quả khác nhau, áp dụng kết quả nào cũng khiến cơ quan quản lý “đau đầu”.

Ví dụ về việc này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường từng dẫn chứng, có trường hợp cùng một dự án, cùng áp dụng “phương pháp thặng dư”, nhưng do 3 cơ quan khác nhau lần lượt thực hiện thì cho ra 3 kết quả định giá đất rất khác nhau (Cơ quan 1: 900 tỷ đồng; Cơ quan 2: 1.800 tỷ đồng; Cơ quan 3: hơn 3.000 tỷ đồng).

Không chỉ khó khăn cho việc ra quyết định của cơ quan quản lý, việc có 3 kết quả định giá đất khác nhau với mức chênh lệch rất lớn sẽ dẫn tới những định mức khác nhau về thuế, tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất, các doanh nghiệp thì khó khăn trong triển khai đầu tư, ảnh hưởng tới mức giá bán trong tương lai, mà sâu xa hơn là ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận bất động sản của người dân…

Một trong những bất cập lớn khi áp dụng tính theo phương pháp thặng dư là chỉ số giá tiêu dùng (CPI) làm căn cứ. Tại một tỉnh kém phát triển, CPI của địa phương không được sử dụng làm căn cứ để tính, mà sử dụng CPI chung của quốc gia, khiến cho việc định giá đất tăng lên. Trong khi mặt bằng giá đất của địa phương đang thấp, thì nhà đầu tư vẫn phải trả tiền thuế sử dụng đất với giá cao, khiến cho giá đất thương phẩm bị đội lên cao.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, việc có áp dụng chỉ số giá tiêu dùng để tính tiền sử dụng đất hay không đang tùy thuộc vào các địa phương, không có sự thống nhất. Tại những địa phương đang áp dụng chỉ số CPI thì lại sử dụng CPI của quốc gia, thay vì sử dụng CPI của tỉnh. Điều này tạo sự không nhất quán trong việc tính tiền sử dụng đất.

Chủ tịch HoREA cho rằng, cần ngay lúc này để phương pháp thặng dư hiệu quả hơn, thực sự phù hợp thực tiễn, phản ánh đúng giá trị đất, là có quy định thống nhất cách tính xu hướng và mức biến động của giá theo chỉ số giá tiêu dùng CPI của địa phương trong thời gian 3-5 năm liền trước thời điểm tính tiền sử dụng đất (có tính đến mức biến động giá của nhóm ngành bất động sản).

Lưu ý khi xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng

Đánh giá về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chia sẻ với báo chí, Dự thảo đã có sự thay đổi khi tiếp tục giữ phương pháp thặng dư là một trong các phương pháp định giá đất.

Dự thảo đã có những điều chỉnh quan trọng liên quan đến phương pháp thặng dư so với quy định hiện hành. Những điều chỉnh này về cơ bản là có tính định lượng hơn, giảm thiểu rủi ro cho việc định giá đất theo phương pháp này. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khả thi và hợp lý, cần cân nhắc một số vấn đề liên quan đến điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, thông tin áp dụng định giá đất.

Theo quy định hiện hành, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư là: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”

Quy định tại Dự thảo là: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”.

Theo Trưởng ban Pháp chế VCCI, so với quy định hiện hành, các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư đã thu hẹp đáng kể. Điều này cần được xem xét lại.

Bởi vì, phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Việc thu hẹp điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển.

Ông Đậu Anh Tuấn cũng đề nghị cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành, tức là “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

Về việc xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng theo phương pháp thặng dư khoản 8 Điều 1 Dự thảo bổ sung Điều 5đ Nghị định 44, ông Tuấn cho biết, đây là quy định mới so với hiện hành, suy đoán, nhằm đảm bảo giảm thiểu độ sai lệch trong định giá đất của phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, quy định này cần được xem xét ở nhiều điểm.

Thứ nhất, theo quy định “Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình tối đa) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Như vậy, các yếu tố tính của phương pháp này đều là “ước tính”. Việc cơ quan nhà nước tiến hành kiểm tra, nghiệm thu khối lượng, giá trị chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án để xác định lại chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong phương án giá đất trước đó là chưa phù hợp với bản chất của cách tính của phương pháp này;

Thư hai, theo quy định tại khoản 3 Điều 5đ thì chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật dự án là một phần của tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất. Việc cơ quan nhà nước chỉ xem xét đến yếu tố này và yêu cầu chủ đầu tư phải nộp chênh lệch (nếu có) liệu có hợp lý? Và đây được xem là khoản tiền gì?

Thứ ba, tính công bằng với nhà đầu tư: theo quy định thì nếu “chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đã được kiểm tra, nghiệm thu thấp hơn chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong phương án giá đất” thì người sử dụng đất phải “nộp bổ sung khoản tiền chênh lệch vào ngân sách nhà nước bằng mức chênh lệch đó” trong khi đó chiều ngược lại tại sao người sử dụng đất lại không được lấy lại tiền của Nhà nước.

Thứ tư, quy định này có thể phát sinh thêm thủ tục hành chính của việc thực hiện dự án đầu tư, khi nhà đầu tư phải chờ cơ quan nhà nước nghiệm thu, kiểm tra lại giá trị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng mới được xem là hoàn thành công trình. Mặt khác, quy định này có được xem như nhà đầu tư vẫn chưa hoàn thành thủ tục tài chính với Nhà nước không (cần phải chờ cơ quan nhà nước xem xét kiểm tra về chi phí đầu tư xây dựng công trình và không rõ mình có phải nộp thêm tiền hay không)? Vì điều này ảnh hưởng đến thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà.

Hồng Quang