Chuyên gia dự báo, giá chung cư từ nay đến năm 2026 sẽ tăng cao chưa từng có

Các chuyên gia dự báo cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, giá chung cư Hà Nội tiếp tục đi lên. Mức tăng trưởng giá này là khoảng trên 20%/năm - một con số chưa từng được ghi nhận từ trước tới nay ", bà Hoài An nói và cho hay, từ năm 2026, mức tăng trưởng này có thể ổn định khi đã tạo mặt bằng giá mới.

"60 triệu đồng/m2 chung cư Hà Nội là bình thường"

Phát biểu tại tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới", ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGOHomes đánh giá, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đang có tốc độ tăng giá đột biến, mức giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2. Ông Chung nhấn mạnh, đây là xu hướng của thị trường, không mang tính sốt ảo. Và đà tăng giá này sẽ không dừng lại mà tiếp tục trong năm nay và năm sau.

Bên cạnh chung cư, các phân khúc khác cũng tăng giá mạnh. Hiện nhà thổ cư vùng ven Hà Nội như tại Hà Đông, Từ Liêm giá khoảng trên 100 triệu đồng/m2. Còn nhà trong ngõ tại trung tâm từ 140-160 triệu đồng/m2.

Còn phân khúc liền kề, bất động sản thấp tầng thấp nhất khoảng 200 triệu đồng/m2. Ngay cả những khu vực xa trung tâm như Thanh Hà với pháp lý chưa "tròn trịa", giá nhà đất cũng đang ở mức rất cao.

"Có thể khẳng định giá chung cư sẽ tiếp tục leo thang, mức giá trung bình 60 triệu đồng/m2 là bình thường", ông Chung dự báo.

Trước đó theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2024 của CBRE, mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP Hồ Chí Minh ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá trung bình hiện tại của TP Hồ Chí Minh. So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm.

Tại TP Hồ Chí Minh, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2.

So sánh giá bán chung cư tại thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2019 tới nay cho thấy, khoảng cách giá giữa hai thị trường này ngày càng thu hẹp lại. Nếu như năm 2019, khoảng cách giá (sơ cấp) là 30%, thì năm 2024 con số này về 5-7%. Tương tự, về thị trường thứ cấp, chênh lệch giá cũng lùi từ 30% về khoảng 10%.

Giá chung cư từ nay đến năm 2026 sẽ tăng ở mức chưa từng có

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho biết, dự báo nguồn cung bất động sản chung cư và bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội vẫn tiếp tục gia tăng và được cải thiện từ nay đến 2026.

" Về mức giá, dự báo cả thị trường sơ cấp và thứ cấp chung cư Hà Nội tiếp tục đi lên. Mức tăng trưởng giá này là khoảng trên 20%/năm - một con số chưa từng được ghi nhận từ trước tới nay ", bà Hoài An nói và cho hay, từ năm 2026, mức tăng trưởng này có thể ổn định khi đã tạo mặt bằng giá mới. Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận tăng trưởng giá ổn định 5-6%/năm.

" Chúng ta có thể lý giải vì sao giá bất động sản ở TP.HCM gần như không tăng trong 2 năm qua trong khi khu vực Hà Nội diễn biến tăng mạnh, bằng cách nhìn lại mặt bằng giá đã tạo lập tại khu vực TP.HCM từ những năm 2015-2019 với mức tăng 15%/năm và tạm dừng ", bà Hoài An nhấn mạnh.

Thời gian gần đây, giá chung cư tại Hà Nội liên tục tăng, thậm chí tăng mạnh, trong khi giá chung cư tại TP.HCM có xu hướng chững lại, điều này khiến khoảng cách giữa 2 thị trường đang thu hẹp.

Phân tích rõ hơn, bà Hoài An cho biết, nếu như năm 2019, giá chung cư (nguồn cung sơ cấp) tại TP.HCM cao hơn Hà Nội khoảng 30% thì tới năm 2024 mức chênh này đã giảm xuống còn 5%-7%.

Tương tự, ở thị trường thứ cấp, chênh lệch giá cũng lùi từ 30% về khoảng 10%. Trên thị trường thứ cấp, về khu vực và quy mô, tại Hà Nội, giá tăng giá ở hầu khắp khu vực từ trung tâm đến ngoại thành, mức tăng từ 20-25%. Ở khu vực xung quanh vành đai 3 chứng kiến tốc độ tăng giá rõ hơn những khu vực xa trung tâm.

Tại TP.HCM cũng ghi nhận tăng giá ở thị trường thứ cấp với biên độ vừa phải. Trừ những khu vực trung tâm, hầu hết chỉ tăng 1-2%.

Nguồn cung sản phẩm này đang rất hạn chế ở cả Hà Nội và TP.HCM. Nhất là với Hà Nội, sau khi trải qua biến động mạnh vào năm 2022, nguồn cung tới nay đang chậm lại. Giá bán của bất động sản thấp tầng tương ứng với tăng trưởng nguồn cung, có diễn biến tăng giá thấp hơn so với chung cư.

Trên thị trường thứ cấp, tại TP. HCM và Hà Nội, tăng trưởng theo năm chỉ 3-4%, thậm chí với TP.HCM, giá trung bình đã điều chỉnh giảm. Diễn biến giá bất động sản thấp tầng phản ánh sự tập trung của thị trường hiện đang dành cho phân khúc chung cư.

Trước thực trạng này, bà Hoài An cho rằng, người dân Hà Nội và TP.HCM ngày càng khó mua nhà.

" Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đang ngang với Kuala Lumpur (Malaysia), tuy nhiên, thu nhập của người dân Kuala Lumpur cao hơn Hà Nội và TP.HCM 4 lần. Như vậy, khả năng chi trả của người dân tại Kuala Lumpur cao hơn các thành phố tại Việt Nam rất nhiều.

Tổng quan, dường như mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp mức tăng giá nhà/chung cư ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội” , bà Hoài An nhấn mạnh.

Về triển vọng trong tương lai, theo bà, nguồn cung chung cư tại Hà Nội sẽ tương đối dồi dào. Tiếp sau, nguồn cung về đất nền (bất động sản gắn liền với đất) dự báo sẽ được cải thiện, khi các dự án khu đô thị lớn được mở bán thời gian tới.

Nguồn cung bất động sản mới mở bán đến từ 55.000 sản phẩm từ nay đến năm 2026 sẽ phân bố tập trung hướng tới đường vành đai 3, mở rộng ra Đông Bắc và phía Tây thành phố, bên ngoài vành đai 3.

Tỷ trọng của bất động sản Hà Nội từ 20 năm qua, chủ yếu nằm ngoài khu vực vành đai 3, vẫn tiếp tục gia tăng. Năm 2025, tỷ trọng này sẽ tiến tới khoảng 60% và tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.

Hồng Quang