Những tháng cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn sôi động nhất trong năm, mang theo nhiều kỳ vọng nhưng cũng đối mặt với không ít thách thức. Giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục đi lên, nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở dành cho người thu nhập thấp gần như vắng bóng trên thị trường.
Nguồn cung dồn dập nhưng giá vẫn tăng
Những tháng cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự sôi động trở lại, nhưng đi kèm là phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các phân khúc.
Theo các chuyên gia, nửa cuối năm sẽ là thời điểm quyết định: vừa phải duy trì đà phục hồi, vừa tránh rơi vào trạng thái “tăng nóng” quá mức. Vấn đề không chỉ là thị trường có tăng trưởng hay không, mà là tăng trưởng như thế nào để vừa đảm bảo thanh khoản, vừa giữ ổn định dài hạn.
Số liệu mới nhất cho thấy từ nay đến cuối năm, dự kiến sẽ có khoảng 25.000 sản phẩm mới được chào bán, chủ yếu là căn hộ chung cư. Tuy nhiên, nguồn cung dồn dập lại nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất. Điều này càng làm bài toán an cư cho những người có nhu cầu thực trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án cao cùng xu hướng định vị sản phẩm ở mức cao đã khiến giá bán sơ cấp khó hạ nhiệt. Tại Hà Nội và TP.HCM, nhiều dự án đang niêm yết ở mức đỉnh mới, cao hơn 5 - 10% so với đầu năm, bất chấp nguồn cung dồi dào.
Dù vậy, thị trường vẫn không rơi vào trạng thái “đóng băng”. Thanh khoản tiếp tục được duy trì nhờ lực cầu thực ổn định, đặc biệt từ các gia đình trẻ có nhu cầu an cư lâu dài. Bên cạnh đó, một bộ phận nhà đầu tư cũng đã quay trở lại, kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trung hạn, mặc dù tốc độ hấp thụ nhìn chung chậm hơn so với giai đoạn trước dịch.
Trên thị trường thứ cấp, dòng tiền chủ yếu tập trung ở các đại đô thị, nơi hạ tầng đồng bộ và cộng đồng cư dân đã hình thành. Các khu vực vùng ven Hà Nội và TP.HCM vẫn hút khách nhờ mức giá “mềm” hơn trung tâm và hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm đang triển khai.
Phân khúc đất nền tiếp tục chứng kiến sự phân hóa rõ ràng. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt được săn đón, trở thành “hàng hóa an toàn”, ít rủi ro và mang lại lợi nhuận ổn định. Ngược lại, đất nền ở các khu vực chưa quy hoạch rõ ràng gần như không còn giao dịch, phản ánh sự thận trọng ngày càng cao của nhà đầu tư.
Đối với biệt thự, liền kề và nhà phố, giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, phần lớn do quỹ đất hạn chế và chi phí đất đai tăng. Những dự án do chủ đầu tư uy tín phát triển, có cư dân về ở và cộng đồng vận hành tốt vẫn giữ sức hút mạnh mẽ. Sự kết hợp giữa sản phẩm thấp tầng và cao tầng trong cùng dự án cũng tạo hiệu ứng cộng hưởng, nâng giá trị toàn khu vực.
Theo nhận định của các chuyên gia, giá bất động sản trong những tháng cuối năm sẽ tiếp tục tăng nhưng theo hướng chọn lọc. Chung cư ở các đô thị lớn dự kiến tăng 5 - 7%, biệt thự và liền kề có thể tăng 10 - 15%, trong khi đất nền vùng ven chỉ tăng tại các khu vực có pháp lý và quy hoạch minh bạch.
Tổng thể, mức tăng giá bình quân toàn quốc được dự báo dao động từ 7 - 10%, nhưng sự phân hóa theo phân khúc và địa bàn sẽ ngày càng rõ nét, tạo ra bức tranh thị trường vừa sôi động, vừa thận trọng.
Những tháng cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn sôi động nhất trong năm, mang theo nhiều kỳ vọng nhưng cũng đối mặt với không ít thách thức.
Nhiều kịch bản nhưng trọng tâm vẫn là duy trì nhịp ổn định
Không chỉ phân hóa về nguồn cung và giá bán, thị trường bất động sản cuối năm 2025 còn được dự báo theo nhiều kịch bản khác nhau. Các tổ chức nghiên cứu và chuyên gia đưa ra những nhận định đa chiều, nhưng điểm chung là sự thận trọng vẫn chiếm ưu thế.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Group, cho rằng có hai kịch bản chính. Nếu các chính sách về thuế chưa được tháo gỡ, tâm lý thận trọng sẽ tiếp tục chi phối, kéo theo dòng sản phẩm bất động sản tạo thu nhập ổn định, như căn hộ cho thuê, shophouse hoàn thiện pháp lý, trở thành “trụ cột” của thị trường.
Ngược lại, nếu chính sách thuế được nới lỏng, dòng vốn có khả năng quay lại phân khúc đất nền, mở ra cơ hội tăng giá mạnh hơn. Trong hai kịch bản này, ông nghiêng về khả năng đầu tiên.
PGS.TS Trần Kim Chung phân tích thị trường theo ba khả năng: kịch bản trung tính là thị trường tăng trưởng theo xu hướng nhưng không đột biến, dễ xảy ra nhất; kịch bản bùng nổ xuất hiện nếu kinh tế vĩ mô thuận lợi và vốn ngoại chảy mạnh; kịch bản kém tích cực sẽ xảy ra khi xuất hiện cú sốc bất định. Theo ông, khả năng thị trường đi theo kịch bản trung tính là cao nhất trong nửa cuối năm 2025.
Bà Nguyễn Thị Lan Hương, chuyên gia độc lập về bất động sản, nhấn mạnh rằng dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển mạnh sang sản phẩm tạo thu nhập ổn định, đặc biệt căn hộ cho thuê hoặc shophouse pháp lý đầy đủ. Bà cho rằng đây là lựa chọn “an toàn vốn” trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều biến số, trái ngược với giai đoạn trước khi nhiều nhà đầu cơ ồ ạt đổ vào đất nền chưa đủ pháp lý.
Theo ông Lê Văn Tuấn, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, các dự án bất động sản hạng sang và cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế về nguồn cung, nhưng thanh khoản sẽ phụ thuộc vào chất lượng pháp lý, hạ tầng đồng bộ và uy tín chủ đầu tư. Ông nhận định nửa cuối năm sẽ là giai đoạn bản lề: vừa duy trì đà phục hồi, vừa tránh “nóng vội”, tạo cơ sở cho thị trường phát triển bền vững.
Các chuyên gia đều đồng thuận rằng quá trình sàng lọc tự nhiên đang diễn ra. Nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn sẽ ngày càng khó cơ hội, nhường chỗ cho dòng vốn bền vững hướng tới sản phẩm pháp lý minh bạch và có khả năng khai thác lâu dài.
Đây là tín hiệu tích cực, góp phần đưa thị trường bất động sản Việt Nam tiến gần hơn tới mục tiêu phát triển thực chất và cân bằng trong dài hạn.
Quang Anh