FDI và M&A thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam giữa bối cảnh bất ổn của khu vực

Trong quý II/2025, thị trường bất động sản Châu Á – Thái Bình Dương chịu sức ép từ bất ổn thương mại và địa chính trị, nhưng Việt Nam vẫn ghi nhận dòng vốn FDI cùng loạt thương vụ M&A lớn, củng cố niềm tin vào triển vọng dài hạn.

Bức tranh toàn cảnh thị trường đầu tư khu vực

Trong quý II/2025, thị trường Châu Á – Thái Bình Dương tiếp tục đối mặt với bối cảnh toàn cầu phức tạp và nhiều biến động, chủ yếu do căng thẳng địa chính trị leo thang và những bất ổn xoay quanh chính sách thương mại của Mỹ. Oxford Economics đã điều chỉnh giảm dự báo tăng trưởng GDP khu vực năm 2025, từ mức 3,9% hồi tháng 3 xuống còn 3,6% vào tháng 7/2025.

Báo cáo cho thấy giữa bối cảnh bất ổn toàn cầu và căng thẳng thương mại tiếp tục diễn ra, phần lớn nhà đầu tư trở nên thận trọng và chọn lọc hơn. Tổng giá trị đầu tư sơ bộ trong khu vực vào quý II/2025 giảm xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ, chỉ còn 21 tỷ USD, tương đương mức giảm 44% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, các giao dịch đang chờ hoàn tất hoặc trong quá trình thẩm định, với tổng giá trị lên tới 20 tỷ USD, nếu được chốt thành công, có thể giúp cải thiện số liệu đầu tư trong quý.

Các quốc gia được xem là “vùng trú ẩn an toàn” như Australia, Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore tiếp tục nằm trong nhóm bốn điểm đến đầu tư được ưa chuộng nhất trong khu vực, nhờ điều kiện thị trường ổn định và nền tảng cho thuê vững chắc ở một số phân khúc tài sản.

Đơn cử, dù hoạt động đầu tư chững lại trong quý, nhưng thị trường Australia vẫn thu hút gần một nửa dòng vốn đầu tư xuyên biên giới trong khu vực. Điều này cho thấy Australia vẫn duy trì được sức hút đối với các nhà đầu tư toàn cầu, nhờ triển vọng kinh tế tích cực, chính sách cắt giảm lãi suất gần đây và sự phục hồi về giá tài sản. Nhu cầu vẫn ở mức cao đối với văn phòng hạng sang tại các khu vực trung tâm, cũng như đối với tài sản bán lẻ và kho logistics.

Thị trường đầu tư của Singapore đồng thời ghi nhận kết quả tích cực, được thúc đẩy bởi một số giao dịch có giá trị lớn trong các phân khúc bất động sản nhà ở và công nghiệp. Hoạt động đầu tư tại Hong Kong cũng cải thiện so với quý trước. Tuy nhiên, việc phục hồi hoàn toàn về mức trước đại dịch sẽ cần thêm thời gian, mặc dù lãi suất vừa được điều chỉnh giảm gần đây có thể góp phần kích thích thị trường.

Ngược lại, hoạt động đầu tư tại Trung Quốc vẫn trầm lắng, với các giao dịch chủ yếu là bán tài sản gặp khó khăn và đến từ các nhà đầu tư trong nước. Sự quan tâm từ nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt ở phân khúc công nghiệp và logistics, vẫn ở mức hạn chế do nền tảng thị trường yếu và căng thẳng Mỹ - Trung gia tăng.

“Mặc dù tăng trưởng chậm lại, nhưng chính sách tiền tệ nới lỏng tại một số thị trường đã phần nào hỗ trợ cho mức độ hoạt động trên thị trường. Dòng vốn đầu tư bất động sản hiện đang có xu hướng ưu tiên các “vùng trú ẩn an toàn” như Australia, Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, cũng như các tài sản cao cấp tại các thị trường trọng điểm. Ấn Độ tiếp tục là điểm sáng, thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư toàn cầu, song vẫn đối mặt với thách thức do nguồn cung tài sản chất lượng cao còn hạn chế”, ông Simon Smith, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn khu vực châu Á Thái Bình Dương tại Savills phân tích.

Việt Nam duy trì sức hút giữa biến động thị trường

Báo cáo được Cục Thống Kê (Bộ Tài Chính) công bố vừa qua cho thấy trong 7 tháng đầu năm 2025 tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký (FDI) đăng ký (gồm vốn đăng ký mới, điều chỉnh và M&A) đã đạt 24,09 tỷ USD, tăng 27,3% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Mặc dù đối mặt với những bất ổn toàn cầu và căng thẳng thương mại, Việt Nam vẫn kiên định thúc đẩy cải cách cơ cấu và nỗ lực thu hút đầu tư. Dù còn nhiều thách thức, dòng vốn FDI ổn định cùng với đà phát triển hạ tầng cho thấy tín hiệu lạc quan thận trọng cho tăng trưởng dài hạn.”

Trước lo ngại về thuế quan từ phía Mỹ, Việt Nam đã tích cực đàm phán nhằm thu hẹp khác biệt và đề xuất cắt giảm thuế nhập khẩu đối với hàng hóa từ Mỹ. Đồng thời, Việt Nam cũng đang siết chặt kiểm soát đối với hàng giả và hàng hóa quá cảnh. Song song đó, Việt Nam đẩy mạnh đa dạng hóa quan hệ thương mại với các đối tác chiến lược khác, tận dụng cơ hội này để tái cơ cấu nền kinh tế, giảm phụ thuộc vào thị trường Mỹ và tăng cường hội nhập quốc tế.

Nửa đầu năm 2025 ghi nhận nhiều hoạt động M&A bất động sản, với loạt thương vụ do các nhà đầu tư nước ngoài dẫn dắt. Trong đó có thể kể đến thương vụ Capitaland mua lại dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC với giá trị lên tới 553 triệu USD. Hay liên danh Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development cùng hợp tác với Kim Oanh Group phát triển dự án The One World. Bên cạnh đó, Nishi Nippon Railroad đã mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long.

Những thương vụ này phản ánh sự quan tâm ngày càng lớn của các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, đồng thời cho thấy sự nổi lên của các dòng vốn từ Mỹ và châu Âu – những thị trường đòi hỏi tiêu chuẩn cao và thường đầu tư dài hạn.

Bất động sản công nghiệp vẫn là một điểm đến hấp dẫn nhờ lợi thế về lao động, chi phí và vị trí chiến lược. Bất chấp lo ngại về các rào cản thương mại với Mỹ, Việt Nam vẫn giữ vững vai trò trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Một loạt dự án mới được khởi công như hai khu công nghiệp của Becamex IDC tại Bình Dương (tổng diện tích 1.080 ha), hay khu VSIP Nam Định (180 ha) chuẩn bị khởi công trong quý III/2025.

Ở phân khúc nhà ở, xu hướng phát triển vùng ven tiếp tục chiếm ưu thế với các dự án quy mô lớn được khởi động. Vingroup khởi công dự án Vinhomes Green Paradise (2.870 ha) tại Cần Giờ (TP.HCM), Sun Group ra mắt Sun Blanca City (96,6 ha) tại Vũng Tàu, trong khi Masterise Homes đánh dấu sự hiện diện tại miền Trung với dự án Masteri Rivera Đà Nẵng (khoảng 1.112 căn hộ).

Lĩnh vực bán lẻ cũng ghi nhận những bước tiến rõ rệt, tiêu biểu là việc AEON Mall mở rộng hiện diện tại miền Tây với hai dự án mới: AEON Mall Long An (khai trương tháng 8/2025) và AEON Mall Cần Thơ (8,5 ha, đang xây dựng).

Thêm vào đó, du lịch và hàng không là những lĩnh vực đang hưởng lợi từ lượng khách quốc tế tăng mạnh (9,2 triệu lượt trong 5 tháng, tăng 21% YoY), cùng các kế hoạch lớn như APEC 2027 tại Phú Quốc. Việc mở rộng sân bay và thành lập hãng hàng không Sun PhuQuoc Airways cho thấy tầm nhìn phát triển toàn diện của các nhà đầu tư tư nhân và chính quyền.

Lê Phong