Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong xác định giá đất sơ cấp, trao quyền định giá cho Nhà nước. Đề xuất này ngay lập tức thu hút nhiều ý kiến và quan tâm từ giới chuyên gia, khi câu chuyện định giá đất vẫn luôn là điểm nghẽn trong phát triển kinh tế - xã hội.
Tiến tới siết chặt và kiểm soát giá đất
Tại tờ trình dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến, một trong những thay đổi mang tính bước ngoặt là bỏ nguyên tắc xác định giá đất theo cơ chế thị trường, thay vào đó là cơ chế do Nhà nước định đoạt giá đất sơ cấp.
Theo tờ trình, “việc định giá phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất”, tức giá đất thị trường sơ cấp (khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất lần đầu) không còn được dẫn dắt bởi cung cầu mà phụ thuộc vào quyết định hành chính. Các phương pháp định giá sẽ chỉ mang tính “tham khảo”.
Theo đó, hai phương án thay đổi bảng giá đất cũng được đưa ra như sau: Phương án một, Chính phủ ban hành bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm một lần (hiện nay là hàng năm). UBND cấp tỉnh được phép điều chỉnh cục bộ nếu có nhu cầu. Phương án hai, loại bỏ hoàn toàn “giá đất cụ thể”, thay bằng cơ chế hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Hệ số này sẽ được tỉnh ban hành theo từng năm, căn cứ điều kiện thực tế địa phương.
Ảnh minh họa
Lý giải về đề xuất trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng: Cơ chế định giá đất theo thị trường hiện hành chưa phản ánh đúng giá trị thực của đất trong các giao dịch giữa Nhà nước và doanh nghiệp (thị trường sơ cấp). Giá đất cụ thể hiện nay phụ thuộc vào thị trường thứ cấp, nơi mà giao dịch nhiều khi không minh bạch, bị đẩy giá bởi thông tin đầu cơ, thổi giá.
Thực tế, việc xác định giá đất cụ thể vẫn đang gặp nhiều vướng mắc về dữ liệu đầu vào, phương pháp thẩm định, và năng lực của tổ chức tư vấn. Các yếu tố tác động đến giá đất rất đa dạng: từ chất lượng hạ tầng, quy hoạch, đến năng lực của chủ đầu tư... dẫn đến giá đất ở mỗi nơi một khác, khiến bảng giá đất và giá thị trường cách biệt rất xa.
Nguy cơ “cứng hóa” thị trường và câu chuyện giá đất bị bóp méo
Tuy nhiên, việc chuyển hoàn toàn quyền định giá về Nhà nước, thay vì vận hành theo tín hiệu thị trường, đang vấp phải lo ngại từ giới chuyên gia và cả thực tiễn điều hành.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho rằng: “Luật Đất đai hiện hành có nguyên tắc giá đất theo thị trường, nhưng không có nghĩa bảng giá đất phải chạy theo giá thị trường vốn luôn biến động từng giờ. Việc xác định giá trị thị trường đòi hỏi một hệ thống thông tin minh bạch và cập nhật liên tục, điều mà Việt Nam hiện chưa làm được.”
Theo ông Thuận, nếu bỏ hoàn toàn nguyên tắc thị trường, để Nhà nước tự xác định giá đất sơ cấp mà không dựa trên cung - cầu, sẽ dẫn đến nguy cơ “cứng hóa”, triệt tiêu động lực cạnh tranh và hiệu quả sử dụng đất.
Còn theo quan điểm của TS. Trần Việt Anh, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Hùng Vương, nêu quan điểm rõ ràng hơn: “Giá đất nhiều địa phương hiện bị đẩy lên phi thực tế bởi các hiệu ứng đầu cơ như quy hoạch làm đường, nhà đầu tư lớn xuất hiện, hay thậm chí là hiệu ứng sáp nhập tỉnh. Nếu lấy các giá trị ‘ảo’ đó làm cơ sở xây dựng bảng giá đất thì sẽ làm méo mó hệ thống tài chính đất đai.”
Một rủi ro khác là sự tùy tiện trong quyền lực hành chính về giá đất. Khi cơ sở xác định giá không còn gắn chặt với thị trường, giá đất có thể bị lợi dụng để phục vụ nhóm lợi ích hoặc tạo ra sự bất công giữa các nhà đầu tư. Từ đó, môi trường đầu tư thiếu công bằng và minh bạch, điều đi ngược lại chủ trương thu hút đầu tư chất lượng cao.
Rút kinh nghiệm từ Nghị định 103 của Bộ Tài chính trước đây cũng là một bài học. Mặc dù đặt mục tiêu không làm biến động nghĩa vụ tài chính về đất, nhưng khi áp dụng lại phát sinh nhiều bất cập, như khoảng cách quá lớn giữa giá đất ở và đất nông nghiệp, hay mức thu nghĩa vụ tài chính khác xa giữa doanh nghiệp và người dân.
Sửa để kiểm soát, chuyên gia bày tỏ nỗi lo kiểm soát quá mức
Không thể phủ nhận rằng giá đất có tác động cực lớn đến chi phí đầu vào của các dự án đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và công nghiệp. Vì vậy, đề xuất sửa luật theo hướng Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong định giá đất được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đánh giá là nhằm: Ổn định thị trường đất đai, tránh sốt giá do đầu cơ; Kiểm soát tài chính đất đai, tăng tính công khai, minh bạch; Phát huy vai trò của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Mới đây, tại hội nghị hội nghị của Đảng ủy Chính phủ đánh giá 3 năm thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW và một năm thi hành Luật Đất đai năm 2024, đề xuất điều chỉnh, bổ sung một số nội dung Nghị quyết 18-NQ/TW làm cơ sở sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 được tổ chức vào ngày 10/7, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu cần phải sửa đổi toàn diện Luật Đất đai 2024, đặc biệt ở các nội dung như thu hồi đất, định giá đất, tài chính đất đai.
Theo đó, cần có công cụ phù hợp để Nhà nước kiểm soát giá đất một cách khoa học, minh bạch chứ không phải áp đặt cứng nhắc. Một số chuyên gia đề xuất kết hợp cả hai yếu tố: thị trường và quản lý nhà nước. Cụ thể: Nhà nước ban hành khung giá, hệ số điều chỉnh, nhưng vẫn phải dựa trên cơ sở dữ liệu lớn (big data) về giao dịch thực tế. Xây dựng hệ thống thông tin giá đất công khai, minh bạch, cập nhật theo thời gian thực. Đồng thời, tăng vai trò của cơ quan kiểm toán độc lập, giám sát việc xác định giá và sử dụng đất công.
Như vậy, đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong xác định giá đất sơ cấp là một bước chuyển mạnh mẽ về tư duy quản lý đất đai. Nó cho thấy quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc kiểm soát giá đất, ổn định thị trường và tránh tình trạng “giá đất ảo” phá vỡ quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
Tuy nhiên, thay vì triệt tiêu hoàn toàn yếu tố thị trường, cần thiết kế một mô hình kết hợp chặt chẽ giữa quản lý Nhà nước và cơ chế thị trường minh bạch, hiện đại, nơi dữ liệu, công nghệ và sự giám sát công khai đóng vai trò nền tảng. Đó mới là con đường hợp lý, bền vững trong quản trị giá đất ở Việt Nam./.
Hải Bình