Theo các chuyên gia, một trong các nguyên nhân khiến giá chung cư tăng cao chính là từ việc định giá đất tăng cao. Hiện giá đất chiếm tới 40% giá thành của bất động sản, và nếu không kiểm soát, giá nhà sẽ còn tiếp tục leo thang.
Nguyên nhân do định giá đất tăng cao?
Theo báo cáo thị trường bất động sản của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III, thị trường ghi nhận nguồn cung đạt hơn 22.400 sản phẩm được chào bán, với 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý III, giảm 25% so với quý trước nhưng tăng 80% so với cùng kỳ năm 2023.
Trong 9 tháng, thị trường đã ghi nhận gần 38.800 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh với 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư.
Trong đó, các sản phẩm chung cư có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân.
Sản phẩm chung cư có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cho biết, thị trường bất động sản nhà ở đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự "tăng nhiệt".
Câu chuyện đấu giá đất "nóng" hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức "xuyên đêm", ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận chực chờ để tranh suất. Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.
Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả xuất phát từ cung, cầu thực tế, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu "tạo nhiệt". Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở, và phát sinh các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao bất hợp lý.
"Dấu hiệu tạo nhiệt còn thể hiện ở phân khúc căn hộ với mặt bằng giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao, do sự tiếp tay của một số nhóm đầu cơ", bà Miền nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, một trong các nguyên nhân khiến giá chung cư tăng cao chính là từ việc định giá đất tăng cao.
Lý giải nguyên nhân giá căn hộ tăng cao, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, nguyên nhân chính là từ việc định giá đất tăng cao. Hiện giá đất chiếm tới 40% giá thành của bất động sản, và nếu không kiểm soát, giá nhà sẽ còn tiếp tục leo thang.
Câu chuyện không dừng ở giá đất. Thị trường bất động sản đang chịu áp lực lớn từ nhu cầu nhà ở ngày càng cao, đặc biệt khi dự báo đến 2030 có khoảng 20 triệu người từ nông thôn đổ ra thành thị. Nhu cầu lớn, nhưng người mua lại không tiếp cận được vì giá quá cao. Điều này khiến hàng loạt dự án ách tắc: có hàng nhưng không bán được.
Điểm sáng là Quốc hội sắp thông qua nghị quyết cho phép chuyển đổi đất phi nông nghiệp thành đất thương mại, mở đường cho nhiều dự án được tháo gỡ. Tuy nhiên, để giá nhà ở hợp lý hơn, các chuyên gia kiến nghị cần có quy trình định giá đất rõ ràng và chính sách thuế phù hợp để giảm áp lực giá.
Thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ ảnh hưởng đến nền kinh tế mà còn liên quan trực tiếp đến đời sống người dân. Nếu không sớm kiểm soát giá, các phân khúc như nhà ở thương mại giá bình dân hay nhà ở xã hội sẽ càng ngày càng "khó thở," kéo theo nhiều hệ lụy không mong muốn.
Thị trường sắp hạ nhiệt?
Liên quan đến nội dung này, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group nhận định, sắp tới quỹ căn nhà ở xã hội và nhà ở thương mại phải lên tới ít nhất hơn 300.000 căn. Điều này sẽ làm giảm nhiệt thị trường chung cư.
Hiện nguồn cung quỹ đất chung cư rất lớn như nhà ở xã hội. "Tôi đang có danh sách hơn 200 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 14 dự án nhà ở xã hội tập trung ở Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Quốc Oai… với hơn 300.000 quỹ căn chung cư", ông Quê cho hay.
"Nguồn cung ở Hà Nội vô cùng lớn. Từ cuối năm 2025, quỹ nhà ở xã hội bắt đầu có, sẽ tầm 4.000 căn trải dài các quận, tầm chục dự án. Năm 2027-2029, quỹ căn nhà ở xã hội và nhà ở thương mại phải lên tới ít nhất hơn 300.000 căn. Điều này sẽ làm giảm nhiệt thị trường chung cư". Hiện tại chỉ có người mua chung cư để ở còn nhà đầu tư đã chuyển hướng, Chủ tịch G6 Group nhận định.
Ông Quê cũng nhận định, trong chu kỳ bất động sản mới, không có phân khúc nào là "vua" mà sẽ luân phiên. Cụ thể, chung cư là "vua" giai đoạn 2023-2024. Tiếp theo là đất nền giai đoạn 2025-2026 rồi đến biệt thự nghỉ dưỡng là giai đoạn 2026-2027.
Hồng Quang