Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, trọng tâm chính sách để phục hồi thị trường bất động sản chủ yếu đến từ cơ chế pháp lý. Về dài hạn, Chính phủ cần thúc đẩy tiến trình sửa đổi các bộ luật, ngoài Luật Đất đai, còn có Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, thúc đẩy chỉnh sửa đúng tiến độ và đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn.
Động lực thúc đẩy phục hồi bất động sản từ tăng trưởng kinh tế
Sau sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2022, kinh tế Việt Nam được kỳ vọng sẽ có thêm những bứt phá mạnh mẽ trong năm nay, tạo thêm lực đẩy để thị trường bất động sản phục hồi như giai đoạn trước khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Cụ thể, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong năm 2023 sẽ tiếp tục giữ ở mức khá, vào khoảng 6,5% theo mục tiêu của Nghị quyết mà Quốc hội ban hành. Số liệu mà các định chế tài chính như IMF, WB hay ADB đưa ra cũng đều ở mức hơn 6%. Nền tảng vững chắc cho việc thực hiện mục tiêu tăng trưởng của năm nay là động lực từ “cỗ xe tam mã” gồm: tiêu dùng nội địa, xuất khẩu và đầu tư công.
Theo tính toán của Tổng cục Thống kê, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng sẽ tăng từ 8 - 9% so với doanh thu hơn 5,6 triệu tỉ đồng của năm ngoái. Con số có thể còn cao hơn nữa vì du lịch được dự báo là vẫn ở mức “bùng nổ”. 102 triệu lượt khách nội địa, cùng với 8 triệu khách quốc tế sẽ kích thích hàng loạt dịch vụ như lưu trú, ăn uống, vận tải, vui chơi, giải trí…
Nhiều chuyên gia tin tưởng, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tích cực bởi nhận được cú hích mạnh mẽ từ nền kinh tế nói chung. (Ảnh minh họa)
Về thị trường xuất khẩu, việc Trung Quốc chấm dứt chính sách Zero Covid đang mở ra cơ hội rất lớn cho nhiều mặt hàng, cùng với ưu thế được tạo ra từ các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới như Hiệp định Đối tác Kinh tế toàn diện khu vực RCEP. Trên cơ sở các đòn bẩy này, kim ngạch xuất khẩu năm 2023 hoàn toàn có thể cán mốc 394 tỉ USD, tăng thêm khoảng 22 tỉ USD so với cùng kỳ.
Trong khi đó, năm 2023 cũng là điểm rơi của đầu tư công trung hạn và giải ngân thực hiện gói đầu tư cơ sở hạ tầng thuộc chương trình phục hồi phát triển kinh tế - xã hội. Theo đó, tổng giá trị đầu tư công đã được Quốc hội thông qua là khoảng 700 nghìn tỉ đồng, ưu tiên cho hàng loạt dự án giao thông trọng điểm quốc gia. Đây là nguồn vốn “mồi”, có tác dụng kích thích đầu tư tư nhân, thúc đẩy sản xuất và kích cầu cả nền kinh tế.
Cùng với những lợi thế ở trong nước, kinh tế thế giới cũng đã xuất hiện những tín hiệu tích cực dù vẫn bị bủa vây bởi nhiều áp lực. Theo Bloomberg, lạm phát toàn cầu đang có chiều hướng giảm và cuối năm nay sẽ xuống mức 5,3% cho phép các ngân hàng trung ương giảm quy mô tăng lãi suất và mở đường cho các gói hỗ trợ tăng trưởng. Suy thoái cũng đã đi qua quãng thời gian xấu nhất ở Mỹ và EU, từ đó thúc đẩy nhu cầu đầu tư ra bên ngoài.
Từ những động lực này, nhiều chuyên gia tin tưởng, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tích cực bởi nhận được cú hích mạnh mẽ từ nền kinh tế nói chung. Cùng với đó là hiệu quả từ các chính sách tháo gỡ khó khăn mà Chính phủ đang quyết liệt thực hiện. Ngay trong năm nay, những vướng mắc về pháp lý của hàng nghìn dự án sẽ dần được cởi bỏ khi Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023) cùng với Luật đất đai (sửa đổi). Đây là 3 luật rất quan trọng, tác động rất lớn đến thủ tục pháp lý và quá trình triển khai dự án của các chủ đầu tư trong thời gian sắp tới.
Trọng tâm chính sách để phục hồi thị trường bất động sản
Như chúng ta đã biết, Kết luận Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững sáng 17/2, Thủ tướng nhấn mạnh quan điểm, không ai giải cứu ai mà doanh nghiệp phải tự cứu chính mình và thị trường. Thủ tướng Chính phủ cho biết, sau hội nghị, Chính phủ sẽ ban hành nghị quyết, trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ quyền hạn các chủ thể phải thực hiện ngay các công việc để thực hiện hiệu quả các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đề ra.
Các chuyên gia tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần III.
Về nội dung làm thế nào để phục hồi thị trường bất động sản, chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần III diễn ra hôm nay ngày 10/3, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, những trọng tâm chính sách là chủ yếu đến từ cơ chế pháp lý. Cụ thể các yếu tố trọng tâm chính sách để phục hồi thị trường bất động sản hiện nay, ông Đính nêu:
Thứ nhất, đối với Nhà nước, tại thời điểm này cần có những quy định cụ thể để triển khai gói 120.000 tỷ đồng mà ngân hàng vừa công bố. Đây là liều thuốc bổ có giá trị đối với thị trường. Nhưng cũng cần quy định rất cụ thể, trong đó quy định rõ đối tượng những nhóm được tiếp cận nguồn vốn này.
“Chúng tôi đề xuất, ngoài những nhóm đối tượng phát triển nhà ở xã hội, giá rẻ, bình dân thì cũng cần lưu ý những dự án bất động sản đang ở giai đoạn gần hoàn thành nhưng chỉ vì thiếu vốn nên tắc nghẽn thì cũng cần quan tâm, kể cả là dự án nhà ở cao cấp, trung cấp. Nếu được giải tỏa, chúng ta sẽ kích thích được nguồn cung trên thị trường, sẽ mang lại ý nghĩa và giá trị nhất định.” Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Thứ hai, chúng ta phải có quy định, thông tư hướng dẫn cụ thể, đây là việc trọng tâm cần thực thi, với cơ quan chủ chốt là Bộ Tài chính.
Thứ ba, Nhà nước cần sớm ban hành các quy định để tháo gỡ cho phân khúc nhà ở xã hội. Hiện nay Chính phủ đang vận động nhiều doanh nghiệp đăng ký, nhưng chúng tôi đánh giá vẫn còn nhiều rào cản vướng mắc trong các quy định, đặc biệt là các quy định pháp luật. Để thúc đẩy được loại hình này, rất cần những chính sách cụ thể nhằm tháo gỡ, nhất là về thủ tục hành chính pháp lý.
Thứ tư, tổ công tác đặc biệt cũng chia sẻ đang gấp rút trình Chính phủ những chương trình tháo gỡ. Chúng tôi cho rằng, càng sớm ban hành càng tốt để tháo gỡ những điểm nghẽn hiện tại cho các dự án cơ bản hoàn thành thủ tục đã đền bù giải phóng mặt bằng, tức là có đất sạch và cơ bản đã hoàn thành nhưng vẫn còn một chút vướng mắc như cấp phép hay các quy định khác khác, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính.
Hiện nay, nhiều dự án chỉ chờ phê duyệt nghĩa vụ tài chính là có thể khởi công ngay. Đây là một trong những vấn đề đang rất khó khăn mà các địa phương cần xử lý tháo gỡ để kích hoạt nguồn cung, cùng với các hoạt động kinh tế thông qua các dự án bất động sản được khởi công xây dựng hay mở bán.
Thứ năm, trong giai đoạn vừa rồi, nhiều doanh nghiệp bộc lộ những yếu kém, nhiều dự án không đủ khả năng tiếp tục triển khai dự án, nên nhu cầu M&A chuyển giao dự án trong giai đoạn này rất lớn. Tuy nhiên, rất vướng về quy định M&A, đề nghị Tổ công tác tháo gỡ cho hoạt động chuyển nhượng từ các chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai thực hiện.
Về dài hạn, Chính phủ cần thúc đẩy tiến trình sửa đổi các bộ luật, ngoài Luật Đất đai, còn có Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, thúc đẩy chỉnh sửa đúng tiến độ và đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn.
Đối với doanh nghiệp, cần có các phương án tái cấu trúc cho phù hợp với nền kinh tế và nguồn lực của doanh nghiệp. Đồng thời cấu trúc lại dòng sản phẩm để dễ hấp thụ với thị trường, nhằm có dòng tiền để doanh nghiệp khởi động trở lại.
Ngoài ra, doanh nghiệp nên đưa nhà ở xã hội vào chiến lược kinh doanh của mình, kể cả doanh nghiệp lớn chuyên về phát triển nhà ở cao cấp. Chúng tôi cho rằng đây là sản phẩm tạo ra sự bền vững, ổn định dài hơn đối với doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cần xây dựng các phương án trả nợ, phát hành, đặc biệt là lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư.
Cuối cùng, chúng tôi cam kết là cơ quan đồng hành với Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành trong việc góp ý, để quy định pháp luật phù hợp hơn với thực tiễn. Mong Quốc hội tiếp tục nắm bắt, điều chỉnh luật pháp phù hợp hơn.
Hồng Quang