Chuyên gia: Phiên đấu giá đất ở Thanh Oai đã khắc họa những tồn tại của thị trường

Chuyên gia cho rằng, phiên đấu giá đất ở Thanh Oai phần nào phản ánh những vấn đề tồn tại của thị trường. Sự kiện này diễn ra trong bối cảnh ngay sau khi 3 luật sửa đổi quan trọng vừa chính thức có hiệu lực ít ngày. Những con số kỷ lục được ghi nhận khi hàng nghìn người tham gia, mức giá trúng tăng nhiều lần so với giá khởi điểm. Hiện tượng này đã khắc họa những vấn đề tồn tại của thị trường.

Kỷ lục mới đất đấu giá ven đô

Những ngày vừa qua, dư luận trên địa bàn Hà Nội rất "sốc" trước kết quả đấu giá quyền sử dụng 68 thửa đất tại huyện Thanh Oai. Điều đáng chú ý, có nhiều thửa đất giá trúng tăng gấp 6 - 8 lần so với giá khởi điểm; số hồ sơ nộp đấu giá cũng lên đến 4.210 bộ với 1.500 khách hàng đăng ký tham gia. Thông tin về phiên đấu giá có sự tăng đột biến này nhanh chóng lan truyền trên nhiều phương tiện thông tin mạng, ảnh hưởng không tốt đến thị trường bất động sản Thủ đô nói riêng, cả nước nói chung trong khi Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương đang nỗ lực triển khai các giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. 

Cụ thể, sáng 10/8, huyện Thanh Oai đã mở phiên đấu giá quyền sử dụng đất đối với 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Các thửa đất có diện tích từ 60 - 85 m2, giá khởi điểm từ 8,667 - 12,575 triệu đồng/m2. Tổng số hồ sơ đấu giá được bán ra là 4.210 bộ, trong đó có 3.923 bộ đủ điều kiện của 1.439 khách hàng.

Phiên đấu giá kéo dài đến 13 giờ cùng ngày mới kết thúc trong sự bất ngờ của cả người tham gia và đơn vị tổ chức đấu giá khi kết quả trúng giá của nhiều lô đất cao gấp 6 - 8 lần giá khởi điểm (tương ứng số tiền chênh 5 - 7 tỷ đồng/1 lô đất). Điều này đã tạo ra một kỷ lục mới cho giá đất ở ngoại thành Thủ đô - khi giá trúng đấu giá dao động từ 51,767 triệu đồng/m2 đến 100,575 triệu đồng/m2.

Đơn vị tổ chức đấu giá cho biết: có 30 thửa đất có giá trúng từ 82 triệu đồng/m2; khoảng 15 lô có giá khởi điểm từ 955 triệu đồng/lô nhưng sau khi đấu giá chênh đến 7 tỷ đồng/lô. Đơn cử như lô LK01-4, diện tích 85m2, có giá khởi điểm 11.247.000 đồng/m2, tổng giá trị khởi điểm cả lô đất là 955.955.000 đồng. Kết thúc đấu giá, lô đất này được trả giá 84.747.000 đồng/m2, thành tiền tổng lô đất là 7,2 tỷ đồng, tăng hơn 6 tỷ đồng. Hay các thửa đất giáp mặt đường lớn (LK01, LK02 và LK03) có mặt bằng giá trúng cao nhất, như dãy LK01 dao động gần 69 - 92,2 triệu đồng/m2; dãy LK02 dao động 82,7 - 98,575 triệu đồng/m2; dãy LK03 khoảng 74,267 - 100,5 75 triệu đồng/m2….

Đáng chú ý, ngay sau phiên đấu giá, tại trang batdongsan.com.vn đã có nhiều lô đất được rao bán với giá chênh từ 300-500 triệu đồng/lô. Có gia đình tham gia trúng 7 lô đất, trong đó có lô trúng giá cao nhất 100,5 triệu đồng/m2 (gấp 8 lần so với giá khởi điểm) được môi giới rao bán chênh 1 tỷ đồng… Tuy nhiên, ghi nhận sau 4 ngày thổi giá, cũng tại các trang rao bán bất động sản Hà Nội, những người tham gia đầu cơ đã giảm giá bán chênh so với giá trúng đấu giá xuống còn từ 90-200 triệu đồng/lô đất; cá biệt lô đất trúng giá cao nhất hạ giá bán chênh còn 150 triệu đồng…Trước đó, mặc dù phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao chưa diễn ra nhưng trên trang batdongsan.com.vn đã có nhiều người đăng thông tin bán các thửa đất ở đây với giá bán trúng đấu giá cộng số tiền chênh chào bán cực rẻ để thu hút khách quan tâm.

Trước những thông tin của dư luận về kết quả phiên đấu giá tại huyện Thanh Oai, ngày 14/8, UBND huyện Thanh Oai đã có Báo cáo gửi UBND thành phố Hà Nội và các Sở Tài nguyên và Môi trường, Tài chính báo cáo về quá trình triển khai dự án; xác định giá khởi điểm và tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao.

Phó chủ tịch huyện Thanh Oai Nguyễn Trọng Khiển khẳng định: Huyện đã tổ chức triển khai dự án; xác định giá khởi điểm và tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở theo đúng theo quy định của pháp luật, cuộc đấu giá được tổ chức trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan.

Theo ông Nguyễn Trọng Khiển, đây là phiên đấu giá đầu tiên trong năm 2024 của huyện. Dự kiến, tổng số tiền huyện thu được từ phiên đấu giá hơn 404 tỷ đồng, chênh lệch giá khởi điểm 349 tỷ đồng.

Khắc họa những tồn tại của thị trường

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản có sự biến động tăng mạnh về giá, nhất là phân khúc chung cư, tiếp đến là nhà đất dự án và đất nền tại các địa phương. Song, với mức tăng gấp 6-8 lần như kết quả đấu giá ở huyện Thanh Oai vừa qua thì được nhìn nhận là quá nóng, thậm chí là bất thường về cả giá trúng và số lượng người tham gia.

Chia sẻ về vấn đề này, tại một tọa đàm vừa diễn ra, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, phiên đấu giá đất ở Thanh Oai phần nào phản ánh những vấn đề tồn tại của thị trường. 

Sự kiện này diễn ra trong bối cảnh ngay sau khi 3 luật sửa đổi quan trọng vừa chính thức có hiệu lực ít ngày. Những con số kỷ lục được ghi nhận khi hàng nghìn người tham gia, mức giá trúng tăng nhiều lần so với giá khởi điểm.

Theo ông Đính, hiện tượng này đã khắc họa những vấn đề tồn tại của thị trường.

"Thời gian qua, do quá trình sửa luật, làm luật kéo dài, dẫn đến ít có biến động mạnh trên thị trường địa ốc. Tại Hà Nội, trong vòng 3 - 4 năm qua, gần như không nhiều dự án nhà ở mới chính thống tham gia thị trường. Dự án đất đai cũng trong tình cảnh tương tự, nhiều phiên đấu giá đất thậm chí diễn ra không thành công.

Nguồn cung yếu, trong khi theo thống kê của chúng tôi, lực cầu trong dân vẫn rất mạnh, không chỉ về nhu cầu sở hữu nhà ở mà cả về nhu cầu đầu tư. Bất động sản vẫn là kênh đầu tư được yêu thích và lựa chọn rất nhiều. Các dự án có pháp lý đầy đủ được người dân chờ đợi, mong ngóng.    

Nhìn lại phiên đấu giá đất ở Thanh Oai, chỉ có 68 lô đất nhưng có tới hàng nghìn hồ sơ nộp về và họ sẵn sàng đóng tiền cọc để tham gia đấu giá. Có thể thấy đây chính là câu chuyện cung ít - cầu nhiều, khi có nguồn cung mới, sạch ra hàng là người ta xông vào", ông Đính phân tích. 

Liên quan đến vấn đề này, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property Vietnam) cũng đưa ra quan điểm tương tự.

Vị này lý giải: "Thị trường hiện tại đang rất khan hiếm nguồn cung, nhất là sản phẩm phục vụ đầu tư. Tại Hà Nội, giá chung cư đang ở ngưỡng đạt đỉnh, không có nhiều sản phẩm mở bán. Đất nền dự án xung quanh thành phố gần như không có hàng mới, chủ yếu là hàng thứ cấp.

Ngoài ra, luật mới có hiệu lực từ tháng 8 đã hạn chế hoạt động phân lô, bán nền. Đây có thể là một trong những yếu tố tác động đến tâm lý khan hàng trong dân, khiến hàng nghìn người đổ xô tới tham gia và theo dõi phiên đấu giá đất ở Thanh Oai.

Số tiền bỏ ra để mua một bộ hồ sơ tham gia đấu giá không đáng bao nhiêu. Đôi khi người dân có thể vì tò mò, vì quá lâu quá không tham gia thị trường nên rủ nhau cùng đi xem, đi đấu cho vui", ông Toản nói. 

Về mức giá trúng cao nhất đạt 100,575 triệu/m2 được ghi nhận tại phiên đấu giá đất, lãnh đạo EZ Property Vietnam đánh giá đây là mức giá rất bất thường, không đúng với giá trị thật.  Lý do bởi cùng nằm trên địa bàn huyện này, song giá đất dự án ở Khu đô thị Thanh Hà có hạ tầng đầy đủ, gần trung tâm Hà Nội hơn, cũng chỉ dao động 50 - 70 triệu/m2.

Sang Khu đô thị An Khánh hay Geleximco cũng ở huyện ngoại thành Hà Nội, giá nhà liền kề khoảng 80 - 90 triệu/m2, người mua vừa có cả đất, cả nhà. Do đó, không lý gì mà một khu đất ở vùng nông thôn, cách khá xa nội đô, xung quanh gần như đồng không mông quạnh lại có mức giá cao như vậy.

Hồng Quang