Chuyên gia 'tiết lộ' thời điểm thị trường bất động sản hồi phục, nhà đầu tư nên xuống tiền

Theo các chuyên gia, dù đã có nhiều đạo luật liên quan được thông qua, xong các tồn tại về thủ tục đầu tư còn y nguyên, khiến nguồn cung BĐS vẫn bị hạn chế. Khủng hoảng nguồn cung sẽ kéo dài ít nhất 2 - 3 năm nữa. Điều này sẽ tác động đến tâm lý nhà đầu tư và cả chủ đầu tư. Sắp tới, mua bán, sáp nhập dự án sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn, các chủ đầu tư buộc phải bán nhanh để cơ cấu lại nguồn vốn.

Khủng hoảng nguồn cung sẽ kéo dài ít nhất thêm 2 - 3 năm

Theo khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn, trong quý III/2023, thanh khoản thị trường thứ cấp đã có dấu hiệu tăng nhẹ trở lại, bắt đầu xuất hiện động thái xuống tiền của nhà đầu tư ở những dự án có mức chiết khấu cao, đầy đủ pháp lý, vị trí lân cận khu dân cư hiện hữu đông đúc, giao thông thuận tiện kết nối về khu trung tâm. Bên cạnh đó, nhu cầu tìm mua nhà đất trên cả nước đã tăng 6%.

Cũng theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, xu hướng tăng này diễn ra trong tất cả các loại hình bất động sản gồm cả căn hộ, đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố. Trong đó, căn hộ chung cư, biệt thự và đất nền ghi nhận nhu cầu mua tăng 6-7%. Ngoài nhu cầu mua gia tăng trở lại, giá bán nhà đất trong tháng 7 và tháng 8/2023 cũng ghi nhận sự ổn định. Lượng tin rao bán cắt lỗ giảm mạnh so với đầu năm.

Phân tích về diễn biến của thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng, theo quy luật chung của thị trường bất động sản, khi đã chạm đến đáy thì sớm hay muộn cũng phải đến thời điểm thị trường phục hồi trở lại. Lúc này thị trường đang bắt đầu đi qua đáy. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ là hồi phục và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U.

Dù thị trường cũng đã đón nhận nhiều tín hiệu tích cực khi Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua. Nhưng nhiều chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ không thể ngay lập tức lấy lại đà phát triển trước đó.

Đánh giá về 2 luật liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản mới được thông qua, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam nhận định, ở khía cạnh tính cực, các luật gần như đã "bịt" gần hết những "lỗ hồng" pháp luật. Đồng thời giúp giải quyết những chồng chéo, mẫu thuẫn giữa các luật với nhau, qua đó có tác động tốt tới thị trường.

Song, cả Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đều chịu sự chi phối của bộ luật gốc là Luật Đất đai. Tuy nhiên luật này lại được dời lịch thông qua. Do đó, trong ngắn hạn, những tác động của 2 luật đến thị trường bất động sản là không nhiều.

Lý do bởi về lâu dài, hệ thống luật pháp cần phải có sự đồng bộ, nếu 2 luật đã thông qua mà Luật Đất đai chưa thông qua thì chưa thể giải quyết được những vấn đề nổi cộm. Trong Luật Đất đai, có rất nhiều quy định liên quan đến các vấn đề lớn như thu hồi đất, giao đất, định giá đất,... Ngoài ra, một số điều khoản vẫn còn chung chung. Do đó, cần có thêm các nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết, cụ thể từng vấn đề.

"Giai đoạn khó khăn hiện tại mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt có nhiều khác biệt so với đợt khủng hoảng những năm 2011 - 2013. Cuộc khủng hoảng lần này có quy mô ảnh hưởng sâu rộng hơn khi cả nền kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới... cũng chịu tác động.

Khía cạnh luật pháp chỉ là một yếu tố, còn do sức khỏe kinh tế vĩ mô quá kém nên đã ảnh hưởng lớn đến ngành địa ốc. Đa phần người dân bị giảm thu nhập, không có tiền tích trữ để mua nhà cửa hay đi đầu tư, dẫn đến thị trường suy thoái. Chưa kể những vướng mắc pháp lý ảnh hưởng rất nhiều đến triển khai tiến độ dự án, nguồn cung sụt giảm. Hiện giờ, những thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM gần như vắng bóng hoàn toàn các dự án mới, thiếu hụt nguồn cung. Điều này lý giải cho câu hỏi tại sao giá nhà ở vẫn tăng vọt ở nội đô dù lượng giao dịch rất ít.

Thị trường cần điều chỉnh bằng cách gia tăng nguồn cung nhà ở. Trong đó, mục tiêu hàng đầu là phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập trung bình và thấp. Đây cũng là lực lượng khách hàng chiếm tỷ lệ lớn", Tổng Giám đốc EZ Property bổ sung.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê -Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cho rằng, việc lùi thời điểm thông qua Luật Đất đai sẽ khiến thị trường bất động sản tiếp diễn khó khăn ít nhất cho đến lúc luật được thông qua và có hiệu lực.

“Thủ tục đầu tư lâu nay phức tạp, các luật chồng chéo khiến việc triển khai các dự án mất nhiều thời gian. Thông thường cũng phải mất 3 - 7 năm cho toàn bộ quá trình, thậm chí có dự án kéo dài 7 - 12 năm. Khi Luật Đất đai chưa được thông qua, các tồn tại về thủ tục đầu tư còn y nguyên, khiến nguồn cung vẫn bị hạn chế. Khủng hoảng nguồn cung sẽ kéo dài ít nhất 2 - 3 năm nữa.

Điều này sẽ tác động đến tâm lý nhà đầu tư và cũng ảnh hưởng đến cả chủ đầu tư, nhất là những doanh nghiệp đang phải gồng chi phí. Sắp tới, vấn đề mua bán, sáp nhập dự án sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn, các chủ đầu tư buộc phải bán nhanh để cơ cấu lại nguồn vốn. Tôi kỳ vọng nhà ở xã hội sẽ giải quyết được vấn đề về nguồn cung nhà ở trên thị trường, hạ mặt bằng giá chung cư thương mại. Vậy nhưng Luật Đất đai chưa được thông qua thì nguồn cung nhà thương mại càng khan hiếm, chủ đầu tư cũng không vội bán với giá rẻ. Có thể giá chung cư sẽ tiếp tục neo cao", ông Quê chia sẻ.

Quý III và quý IV/2024, thị trường sẽ đón nhiều tín hiệu tích cực

Trong khi đó, đánh giá về thị trường trong thời gian qua, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản mới đây ghi nhận dấu hiệu tăng nhẹ trở lại về sức cầu tại một số ít dự án, đặc biệt là những dự án có đầy đủ pháp lý, sở hữu giao thông thuận tiện kết nối và có mức chiết khấu hấp dẫn nhằm kích cầu người mua.

Tuy vậy, sự hỗ trợ từ các chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô (chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ) mới chỉ góp phần giúp thị trường từng bước thoát khỏi tình cảnh "ảm đạm" chứ chưa thể phục hồi ngay. Nhiều nút thắt vẫn trong quá trình dần được tháo gỡ, nổi bật là nút thắt về công tác phê duyệt, thủ tục triển khai dự án và mặt bằng giá bán neo cao tại một số phân khúc sản phẩm.

“Giai đoạn cuối năm 2023, thị trường bất động sản đang tiếp tục giải quyết các vấn đề còn tồn đọng từ những giai đoạn trước. Do vậy đây chưa thực sự là thời điểm "chuyển tiếp" tốt nhất. Với Dự thảo Luật Đất đai và việc hoàn thành giải quyết phần lớn các vấn đề tồn đọng, thị trường bất động sản sẽ bước đầu chuyển biến tích cực hơn từ năm 2024 và mở đường cho những nhịp hồi phục mạnh mẽ trong giai đoạn sau”, bà Dung nhấn mạnh.

Về bức tranh thị trường năm 2024, bà Dung nhận định, nguồn cung mới vẫn duy trì hạn chế so với những năm trước, dự kiến có thêm hơn 30.000 nguồn cung nhà ở mới được chào bán ở cả 2 thành phố.

Trong đó, phần nhiều các sản phẩm mới đều đến từ các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang trở lên sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao tại cả 2 thành phố. Riêng tại TP. HCM, ngoài các dự án mở bán mới cũng sẽ có một số dự án dự kiến tái xây dựng và tái mở bán sau thời gian dài im ắng do vướng mắc pháp lý.

Nhìn chung, sang năm 2024, dù tâm lý dè dặt của nhà đầu tư và người mua nhà là không thể tránh khỏi nhưng sẽ khả quan hơn năm 2023.

Về mặt chính sách, đến cuối tháng 11/2023, việc Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua các điều chỉnh chính, dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2025 cũng là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản nhà ở. Song song đó, lãi suất tiền gửi tiết kiệm liên tục giảm nhanh và mạnh về các tháng cuối năm 2023. Nhiều khả năng, khi sắp đến kỳ đáo hạn tiền gửi trong năm 2024, nhiều nhà đầu tư sẽ cân nhắc chuyển hướng dòng tiền sang các kênh đầu tư khác, chẳng hạn như bất động sản.

Hồng Quang