Môi giới bất động sản không có chứng chỉ hoặc hành nghề tự do có thể bị phạt 40–60 triệu đồng. Quy định mới nhằm siết môi giới tự phát và tăng trách nhiệm của doanh nghiệp.
Không còn chỗ cho môi giới hoạt động tự phát
Nhiều năm qua, thị trường bất động sản tồn tại một lực lượng môi giới hoạt động tương đối tự do. Chỉ cần có điện thoại, tài khoản mạng xã hội và nguồn sản phẩm, một người có thể đăng tin, tìm khách, dẫn đi xem đất, nhận tiền đặt cọc hoặc hưởng hoa hồng sau mỗi giao dịch.
Không ít trường hợp giới thiệu mình là nhân viên của dự án, đại diện chủ đầu tư hoặc “đơn vị phân phối độc quyền”, nhưng thực tế không thuộc một doanh nghiệp cụ thể nào. Khi giao dịch phát sinh tranh chấp, người mua rất khó xác định ai phải chịu trách nhiệm về những thông tin đã được tư vấn.
Tình trạng này sẽ bị kiểm soát chặt hơn khi Nghị định số 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 26/8/2026. Văn bản quy định các mức xử phạt mới trong lĩnh vực xây dựng, quản lý và phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản.
Theo Điều 73, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có thể bị phạt từ 40–60 triệu đồng nếu không có chứng chỉ hành nghề theo quy định.
Mức phạt trên cũng được áp dụng đối với người có chứng chỉ nhưng hành nghề độc lập, không làm việc trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Như vậy, có chứng chỉ chưa đồng nghĩa người môi giới được tự do hoạt động riêng lẻ. Muốn hành nghề hợp pháp, cá nhân phải gắn hoạt động của mình với một doanh nghiệp đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Người môi giới không thực hiện đúng quy chế của sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp nơi mình làm việc cũng thuộc diện có thể bị xử phạt từ 40–60 triệu đồng.
Quy định này tác động trực tiếp tới những người lâu nay làm nghề theo hình thức cộng tác tự do, nhận sản phẩm từ nhiều đầu mối rồi tự đăng bán. Việc tham gia các nhóm bán hàng, nhận bảng giá qua mạng xã hội hoặc được trả hoa hồng theo giao dịch không thể thay thế yêu cầu về chứng chỉ và nơi hành nghề hợp pháp.
Siết điều kiện đối với cá nhân chỉ là một phần của cơ chế quản lý mới. Trách nhiệm của doanh nghiệp môi giới cũng được quy định cụ thể hơn.
Doanh nghiệp có thể bị phạt từ 60–80 triệu đồng nếu không thực hiện chế độ báo cáo; không xây dựng quy chế hoạt động dịch vụ môi giới; không bảo đảm điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật hoặc không có tối thiểu một cá nhân sở hữu chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Đối với hoạt động môi giới được tổ chức thành hệ thống nhưng không thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, mức xử phạt có thể lên tới 120–160 triệu đồng.
Quy định này hướng tới những nhóm môi giới tập hợp đông người, có trưởng nhóm, bộ phận bán hàng, phân chia hoa hồng và tổ chức phân phối sản phẩm nhưng không đăng ký doanh nghiệp theo quy định. Dù hoạt động dưới tên gọi văn phòng, đội nhóm, câu lạc bộ hay mạng lưới cộng tác viên, nếu thực chất tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới thì vẫn phải đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp lý.
Cùng mức phạt từ 120–160 triệu đồng còn có hành vi không gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để đăng tải trước khi bắt đầu hoạt động.
Các yêu cầu này tạo cơ sở để người dân kiểm tra tư cách của đơn vị môi giới trước khi giao dịch, thay vì chỉ dựa vào danh thiếp, biển hiệu, lời giới thiệu hoặc quảng cáo trên mạng xã hội.
Môi giới bất động sản không có chứng chỉ hoặc hành nghề tự do có thể bị phạt 40–60 triệu đồng. (ảnh minh họa)
Cung cấp thông tin sai có thể bị phạt tới 160 triệu đồng
Một trong những rủi ro lớn nhất đối với người mua bất động sản là phụ thuộc quá nhiều vào thông tin do môi giới cung cấp. Trong nhiều giao dịch, khách hàng xuống tiền từ rất sớm nhưng chưa trực tiếp kiểm tra hồ sơ pháp lý, quy hoạch, tiến độ xây dựng hoặc quyền phân phối sản phẩm.
Không ít thông tin như “sắp lên quận”, “chuẩn bị có đường lớn”, “giá nội bộ”, “suất ngoại giao”, “pháp lý đầy đủ” hay “cam kết sinh lời” được sử dụng để thúc đẩy khách hàng đặt cọc. Khi những lời quảng cáo không trở thành hiện thực, người mua mới phát hiện hợp đồng chỉ thể hiện nội dung giữ chỗ hoặc tư vấn, còn các cam kết quan trọng không được ghi nhận bằng văn bản.
Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức phạt từ 120–160 triệu đồng đối với doanh nghiệp hoặc cá nhân hành nghề môi giới không cung cấp, cung cấp thiếu hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản được môi giới.
Điều này đồng nghĩa trách nhiệm của môi giới không dừng lại ở việc kết nối bên bán với bên mua. Người làm nghề phải kiểm tra, cung cấp đầy đủ và phản ánh trung thực tình trạng của sản phẩm, nhất là những thông tin có thể ảnh hưởng trực tiếp tới quyết định xuống tiền của khách hàng.
Ngoài xử phạt bằng tiền, doanh nghiệp vi phạm một số điều kiện kinh doanh còn có thể bị đình chỉ hoạt động dịch vụ môi giới từ 3–6 tháng. Các trường hợp có thể bị đình chỉ gồm không có tối thiểu một người có chứng chỉ hành nghề, không bảo đảm điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật hoặc không gửi thông tin doanh nghiệp tới cơ quan quản lý theo quy định.
Doanh nghiệp đồng thời có thể bị buộc bổ sung quy chế hoạt động, thực hiện chế độ báo cáo, hoàn thiện các điều kiện kinh doanh và cung cấp đầy đủ hồ sơ, thông tin còn thiếu. Như vậy, biện pháp xử lý không chỉ dừng ở khoản tiền phạt mà còn buộc đơn vị vi phạm chấn chỉnh toàn bộ cách thức hoạt động.
Đối với dịch vụ tư vấn và quản lý bất động sản, chế tài cũng được nâng lên đáng kể. Cá nhân trực tiếp tư vấn nhưng không có bằng cấp hoặc chứng chỉ phù hợp có thể bị phạt từ 40–60 triệu đồng.
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản không gửi thông tin tới cơ quan quản lý cấp tỉnh trước khi hoạt động, hoặc kinh doanh không đúng phạm vi quy định, có thể bị phạt từ 120–160 triệu đồng.
Nếu tổ chức kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, mức phạt có thể lên tới 160–180 triệu đồng.
Một nội dung khác đáng chú ý là trách nhiệm phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh dịch vụ bất động sản. Đây là lĩnh vực có giá trị giao dịch lớn, dòng tiền luân chuyển qua nhiều chủ thể và có thể sử dụng nhiều phương thức thanh toán khác nhau.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản có thể bị phạt từ 20–40 triệu đồng nếu không ban hành quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền; không thu thập, lưu trữ hoặc bảo mật đầy đủ thông tin, hồ sơ giao dịch theo quy định.
Hành vi không báo cáo giao dịch đáng ngờ, giao dịch có giá trị lớn hoặc cung cấp thông tin, tài liệu không trung thực có thể bị phạt từ 40–80 triệu đồng. Chủ thể vi phạm còn có nguy cơ bị đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản từ 1–3 tháng.
Các mức phạt mới cho thấy việc quản lý thị trường đang chuyển từ kiểm soát điều kiện ban đầu sang giám sát cả quá trình hành nghề. Cá nhân phải có chứng chỉ, làm việc trong một doanh nghiệp hợp pháp và tuân thủ quy chế. Doanh nghiệp phải quản lý nhân sự, công khai thông tin, bảo đảm điều kiện hoạt động và chịu trách nhiệm về sản phẩm được môi giới.
Với người mua, trước khi chuyển tiền đặt cọc hoặc ký bất kỳ văn bản nào, cần kiểm tra chứng chỉ của người môi giới, tên doanh nghiệp nơi người đó làm việc và quyền phân phối sản phẩm. Những lời cam kết liên quan đến pháp lý, quy hoạch, tiến độ, giá bán và lợi nhuận cần được thể hiện bằng văn bản, có chủ thể chịu trách nhiệm rõ ràng.
Việc siết môi giới tự do có thể khiến một bộ phận người hành nghề phải thay đổi cách hoạt động, nhưng đây là bước cần thiết để loại bỏ dần kiểu làm ăn chụp giật. Khi mỗi thông tin đưa ra đều gắn với trách nhiệm của cá nhân và doanh nghiệp, người mua sẽ có thêm cơ sở tự bảo vệ mình, còn thị trường bất động sản cũng tiến gần hơn tới sự chuyên nghiệp và minh bạch.
Bình Minh