Đề xuất mở rộng quyền mua condotel cho người nước ngoài xuất hiện đúng lúc du lịch Việt Nam tăng tốc, nhưng để tạo cú hích thanh khoản, thị trường còn cần tháo gỡ pháp lý, giá bán và bài toán dòng tiền.
Dòng khách quốc tế tăng, nhưng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn “lệch nhịp”
Du lịch tăng trưởng tích cực, tám tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón gần 16 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,4% so với cùng kỳ, mức cao nhất trong nhiều năm qua. Riêng tháng 8 đạt gần 2 triệu lượt, tăng 18,4% so với cùng kỳ.
Đây là nền tảng quan trọng đối với bất động sản nghỉ dưỡng bởi sự gia tăng của khách quốc tế không chỉ kéo theo nhu cầu phòng lưu trú mà còn mở rộng thị trường tiêu dùng dịch vụ, nghỉ dưỡng dài ngày và second home.
Tuy vậy, thanh khoản tài sản nghỉ dưỡng chưa phục hồi tương xứng trong khi lượng khách quốc tế liên tục lập những mốc mới, nhiều dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng vẫn phụ thuộc vào lượng khách nội địa và nhu cầu đầu tư trong nước vốn chưa thực sự trở lại.
Tại Đà Nẵng, nơi được xem là một trong những trung tâm nghỉ dưỡng lớn của cả nước, thị trường condotel trong quý II/2026 vẫn rất trầm lắng. Theo DKRA Consulting, giao dịch condotel giảm hơn 94% so với quý trước, trong khi nguồn cung mới gần như không xuất hiện. Nguồn hàng trên thị trường chủ yếu vẫn là tồn kho từ các dự án cũ.
Bất động sản nghỉ dưỡng cần thanh khoản (ảnh: Đinh Phương)
Thực tế này cho thấy nút thắt của bất động sản nghỉ dưỡng hiện không đơn thuần nằm ở nhu cầu du lịch, mà nằm ở khả năng chuyển hóa nhu cầu du lịch thành dòng tiền cho chủ sở hữu tài sản.
Đáng chú ý, HoREA mới đây đưa ra đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua, thuê mua căn hộ du lịch, phần diện tích sàn trong công trình có công năng du lịch, lưu trú. Theo đề xuất, tỷ lệ sở hữu của cá nhân nước ngoài tại một tòa nhà không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh.
Đây là đề xuất đáng chú ý trong bối cảnh Việt Nam đang có một lượng lớn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng cần tìm đầu ra. Theo HoREA, cả nước hiện có khoảng 146.438 căn condotel, trong đó một bộ phận lớn vẫn gặp vướng mắc pháp lý và thanh khoản thấp. Nếu được thể chế hóa, việc mở rộng đối tượng khách hàng có thể giúp thị trường có thêm một “van” hấp thụ nguồn cung, thay vì chỉ trông chờ vào sức mua của nhà đầu tư trong nước.
Sản phẩm phải có khả năng khai thác thực tế mới quan trọng
Về lý thuyết, mở rộng quyền sở hữu cho người nước ngoài có thể tạo thêm một lớp cầu mới cho thị trường. Việt Nam đang sở hữu lợi thế lớn về du lịch khi lượng khách quốc tế tăng nhanh, hạ tầng hàng không và nghỉ dưỡng được mở rộng, trong khi nhiều điểm đến ven biển ngày càng được quốc tế hóa.
Đặc biệt, những thị trường như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quy Nhơn hay Hạ Long có khả năng tiếp cận nhóm khách có nhu cầu lưu trú dài ngày, nghỉ dưỡng định kỳ hoặc tìm kiếm tài sản tại điểm đến du lịch. Tuy nhiên, phải nói rằng từ có nhu cầu nghỉ dưỡng đến xuống tiền mua bất động sản là một khoảng cách rất lớn.
Theo các quy định hiện hành, quyền sở hữu của người nước ngoài đối với nhà ở đã được mở rộng nhưng condotel và các sản phẩm lưu trú du lịch có đặc thù khác với nhà ở. Một số phân tích pháp lý cho rằng cá nhân nước ngoài hiện chưa có cơ chế trực tiếp để mua, thuê mua condotel như đối với nhà ở; việc mở rộng quyền này vì thế cần được quy định rõ trong pháp luật kinh doanh bất động sản.
Đó cũng chính là lý do đề xuất của HoREA có ý nghĩa vượt ra ngoài việc mở thêm một nhóm khách hàng. Nếu được chấp thuận, chính sách có thể góp phần chuẩn hóa một phân khúc vốn tồn tại trong vùng giao thoa giữa bất động sản và kinh doanh lưu trú.
Theo HoREA, từ năm 2022 đến tháng 6/2026, thị trường còn phát triển thêm 35.538 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự du lịch, nhà phố du lịch. Nguồn cung vẫn lớn trong khi sức hấp thụ yếu khiến bài toán thanh khoản trở nên cấp thiết hơn.
Tại một hội thảo về thị trường bất động sản du lịch năm 2026, số liệu được công bố cho thấy tháng 5 có 49 dự án condotel với hơn 5.000 sản phẩm đưa ra thị trường, nhưng niềm tin của nhà đầu tư vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Trong bối cảnh đó, việc mở rộng quyền mua cho người nước ngoài có thể tạo thêm cầu, nhưng không thể tự mình giải quyết bài toán tồn kho.
Thị trường đang chuyển từ tư duy mua để chờ tăng giá sang mua tài sản có dòng tiền. Một số doanh nghiệp phát triển dự án nghỉ dưỡng hiện cũng tập trung nhiều hơn vào công suất khai thác, lượng khách thực tế, hệ thống vận hành và khả năng tạo doanh thu thay vì chỉ nhấn mạnh cam kết lợi nhuận hay tiềm năng tăng giá.
Đây có thể là bước chuyển quan trọng của thị trường sau một giai đoạn dài phát triển nóng. Bởi với nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là nhóm mua tài sản để nghỉ dưỡng kết hợp đầu tư, yếu tố quyết định không chỉ là cảnh quan hay thương hiệu dự án mà còn là pháp lý sở hữu, thời hạn sử dụng, khả năng cho thuê, chi phí vận hành, tỷ lệ lấp đầy và tính minh bạch của dòng tiền. Nếu những vấn đề này chưa được giải quyết, việc mở rộng quyền mua có thể chỉ tạo thêm sự quan tâm chứ chưa chắc tạo ra lượng giao dịch đủ lớn.
Thanh khoản cần nhiều hơn một chính sách mở cửa
Nhìn rộng hơn, tín hiệu tích cực của du lịch đang tạo ra “điểm tựa” cho bất động sản nghỉ dưỡng. Mục tiêu của ngành du lịch năm 2026 là khoảng 25 triệu khách quốc tế và 150 triệu khách nội địa, cho thấy dư địa tăng trưởng nhu cầu lưu trú vẫn còn lớn.
Đặc biệt, các thị trường khách quốc tế có mức chi tiêu cao đang được ngành du lịch chú trọng. Sự trở lại của khách Nga, cùng đà tăng của các thị trường Đông Bắc Á, châu Âu và khách đường dài, có thể cải thiện công suất lưu trú tại các trung tâm nghỉ dưỡng.
Nhưng để dòng khách trở thành dòng tiền bất động sản, doanh nghiệp cần thay đổi cách phát triển sản phẩm. Thay vì chạy theo số lượng, thị trường có thể phải ưu tiên những dự án gắn với điểm đến có hạ tầng tốt, sân bay, hệ thống dịch vụ và thương hiệu vận hành đủ mạnh. Nhà đầu tư cũng sẽ ngày càng quan tâm tới mức giá đầu vào so với doanh thu khai thác thực tế.
Đây là lý do giới phân tích vẫn thận trọng với triển vọng phục hồi nhanh. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting, cho rằng còn khá sớm để kỳ vọng bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi mạnh trong những tháng cuối năm 2026.
Như vậy, mở cửa cho khách ngoại có thể tạo thêm lực cầu, nhưng không phải “cây đũa thần” cho thanh khoản. Để chính sách phát huy hiệu quả, thị trường cần đồng thời giải quyết ba vấn đề: khung pháp lý rõ ràng cho quyền sở hữu và chuyển nhượng; sản phẩm có giá hợp lý so với dòng tiền khai thác; và năng lực vận hành đủ tốt để biến tài sản thành tài sản sinh lời.
Nếu làm được, lượng khách quốc tế tăng trưởng mạnh sẽ không chỉ mang lại doanh thu cho khách sạn, hàng không, nhà hàng hay dịch vụ du lịch, mà còn có thể tạo hiệu ứng lan tỏa sang thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Ngược lại, nếu chỉ mở rộng quyền mua nhưng giữ nguyên những điểm nghẽn về pháp lý, giá và hiệu quả khai thác, thị trường có thêm người được phép mua nhưng chưa chắc có thêm người muốn mua.
Vì vậy, “mở cửa” cho khách ngoại nên được nhìn như một bước mở khóa nguồn cầu mới. Còn thanh khoản có thực sự tăng hay không sẽ phụ thuộc vào việc thị trường có tạo ra được những sản phẩm nghỉ dưỡng minh bạch, pháp lý rõ và đủ sức tạo dòng tiền hay không.
Phượng Hòa