Cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản khi thị trường đã “ngấm” Luật

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, sau 5 tháng “ngấm” luật, thị trường bất động sản phía Nam cuối năm 2024 đã có dấu hiệu khởi sắc.

Tháo gỡ khó khăn về pháp lý

Trong những năm gần đây, hàng loạt dự án của các doanh nghiệp trong cả nước nói chung, thị trường bất động sản phía Nam nói riêng đang đầy rẫy khó khăn khi pháp lý cho các dự án bất động sản chưa được tháo gỡ. Chính vì thế năm năm 2024 Luật bất động sản được ban hành và có hiệu lực trở thành điểm nhấn quan trọng để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết để luật đi vào thực tế hiệu quả hay không phụ thuộc nhiều vào nghị định, thông tư hướng dẫn một cách đồng bộ, khả thi.

Ngay sau khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý "chờ đợi" của các doanh nghiệp đã được tháo bỏ. Các doanh nghiệp phát triển dự án bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước. Các chủ đầy tư tự tin hơn với việc ra hàng. Nhà đầu tư được tiếp thêm niềm tin, thúc đẩy dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng chảy vào bất động sản.

Tại thị trường phía Nam, ngoài các doanh nghiệp như Nova, Hưng Thịnh, đều đã được chính phủ, UBND tỉnh từng bước tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án đã được “khơi thông” như dự án LA Home của Công ty Cổ phần Prodezi Long An hay như dự án  Destino Centro của Công ty cổ phần Bất động sản Seaholdings ở Long An. Ở địa bàn tỉnh Bình Dương có dự án của Sơn Kim land, dự án Gia Khải Luxury… đã và đang khẳng định thị trường bất động sản có dáu hiệu khởi sắc. Về mặt pháp lý của những dự án này cũng đã được khơi thông.

Theo ông Trần Hiền Phương- Tổng Giám đốc Seaholdings cho rằng, trong khoảng thời gian chờ các bộ luật mới "ngấm", thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên. Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có tiến triển rõ nét. Kết quả phục hồi sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực nhưng với mức độ phân hóa đồng đều hơn.

Đối với phân khúc nhà ở, trên cơ sở các bộ Luật mới có hiệu lực sớm, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương không ngừng "dốc sức" thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi, các doanh nghiệp phát triển dự án sẽ “bung hàng". Phần lớn các phân khu, dự án mới mở bán đến từ các dự án ở vùng ven thành phố, các tỉnh/thành xung quanh 2 đô thị đặc biệt (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh).

Nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư phục hồi khoảng 30% so với hồi đầu năm và hướng tới các thị trường mới, còn nhiều dư địa tăng giá... sẽ thúc đẩy lượng giao dịch tiếp tục tăng.

Theo tìm hiểu của phóng viên, thị trường bất động sản phía Nam đang có dấu hiệu ấm lên, thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng được cải thiện và sẽ có chuyển biến rõ nét nhất vào thời điểm cuối năm khi nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp bất động sản phát huy hiệu quả tốt hơn. Hiện nay với nguồn cung sơ cấp căn hộ, chủ yếu là căn hộ cao cấp, mặt bằng giá căn hộ, tại các dự án có mức giá quanh 40 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục tăng, đối với căn hộ với giá khoảng 100-300 triệu/căn thì có tốc độ chậm hơn.

Trong khi đó, 3 bộ luật được ban hành có những quy định mới sẽ siết chặt hoạt động môi giới BĐS, loại bỏ những môi giới “tay ngang", không thực sự có mong muốn gắn bó lâu dài với nghề. Đặc biệt, quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, bỏ khung giá đất... sẽ dần dần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất... khỏi thị trường.

Thời gian tới, khi các bộ luật có hiệu lực thực thi, bảng giá đất mới sẽ cao hơn, đồng nghĩa với việc tính tiền sử dụng đất cao hơn, người dân được hưởng mức đền bù nhiều hơn còn doanh nghiệp đối mặt với áp lực về nguồn vốn có sẵn lớn hơn.

Thị trường bất động sản khởi sắc khi “ngấm” luật

Năm 2024, với những chỉ đạo, giải pháp quyết liệt từ Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành, thị trường bất động sản đã có nhiều phản ứng tích cực, niềm tin của nhà đầu tư ngày càng được cải thiện. Số liệu khảo sát thị trường của Công ty PropertyGuru Việt Nam cho thấy, trong những tháng cuối năm 2024, mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản đã tăng xấp xỉ 50% so với cùng kỳ năm 2023; trong đó, nhà ở riêng lẻ, chung cư, biệt thự tăng tương ứng là 25%, 24% và 22%.

Sau 2 tháng khi luật bất động sản được ban hành, thị trường bất động sản phía Nam đã có nhiều khởi sắc khi hành loạt chủ đầu tư liên tục “bung hàng”. Hàng loạt dự án của các chủ đầu tư như: Sơm Kim land, Sea Holdings, Công ty Cổ phần Prodezi Long An, Gia Khải Luxury … với đa dạng các sản phẩm từ đất nền, nhà phố, chung cư giá thấp đến chung cư cao cấp.

Chia sẻ về vấn đề hiệu quả của các bộ luật bất động sản được ban hành, ông Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng cho biết, các bộ luật mới chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường. Bởi lẽ các bộ luật này được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, vướng mắc, có mục tiêu hướng đến nhằm giải quyết triệt để các khó khăn, vướng mắc này. Nỗ lực giải quyết các vướng mắc, điểm nghẽn được thể hiện trong các đạo luật vừa được thông qua tuy chưa đạt tới kỳ vọng nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực.

Trong khi đó, theo nhiều chuyên gia, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 tác động đến giá bất động sản trong tương lai là bỏ khung giá đất và quy định xây dựng bảng giá đất hàng năm tiệm cận giá đất thị trường. Quy định mới được nhiều người cho rằng sẽ khiến giá bất động sản ở hầu hết các loại hình (đất nền, chung cư, đất nông nghiệp...) tăng lên, vì thời gian qua, định giá khi thu hồi đất thấp hơn rất nhiều so với thực tế thị trường.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc đầu tư, Công ty DKRA Group nhận định, trong dài hạn, thị trường sẽ ngày càng khởi sắc hơn và động thái tích cực này sẽ lan tỏa ra toàn bộ nền kinh tế. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cụ thể là 6 tháng cuối năm, bộ ba luật mới sẽ không tác động quá nhiều tới các phân khúc, nhất là trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn. Các bộ luật cần 6 - 12 tháng mới thực sự thẩm thấu vào thị trường.

Ông Thắng nhận định, từ cuối năm 2023 tới nay, thị trường đã có những tín hiệu hồi phục nhưng chỉ tập trung ở phân khúc vừa túi tiền, đặc biệt là các căn chung cư hạng B và C tại các thành phố lớn. Kể cả khi tổng thể cung và cầu đã tăng nhưng số lượng đó vẫn chưa đáng kể, chỉ bằng 15-20% giai đoạn năm 2019.

Như vậy khi cả 3 bộ luật chính thức có hiệu lực đã tạo hành lang pháp lý mới, giải tỏa hầu hết các "nút thắt" cho thị trường khi 70-80% các vướng mắc đang tồn tại là do pháp lý. Đồng thời, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả trong quá trình thực thi, cần đẩy nhanh việc hoàn thành các nghị định trên cơ sở đảm bảo nội dung chất lượng, bám sát thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) dự báo thị trường bất động sản sẽ sớm quay trở lại trạng thái bình thường mới với các thông tin ngày càng minh bạch, rõ ràng cho mọi thành phần kinh tế tham gia. Nguồn cung tiếp tục chuyển biến theo xu hướng tăng. Cầu nhà ở vẫn sẽ duy trì ở mức cao, được củng cố bởi đà tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hoá.​ ​

Số lượng các chủ thể sẵn sàng “tái nhập cuộc” sẽ tăng lên với nhiều hơn các dự án được kick off, giới thiệu, mở bán ra thị trường; nhiều hơn các sàn giao dịch, Môi giới bất động sản quay trở lại hoạt động tăng lên; nhiều hơn khách hàng, nhà đầu tư tìm về kênh bất động sản…

Liên quan đến các luật mới được thông qua, Phó Chủ tịch VNREA cho rằng khi điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, Nghị định được ban hành theo chỉ đạo của Chính phủ phải có hiệu lực, cơ sở ngay để các địa phương gỡ vướng cho các dự án đang nằm đợi. Lúc đó, các dự án sẽ được triển khai, công trường lại vang tiếng máy...

Ông Đính nhấn mạnh, nguồn hàng trên thị trường sẽ bắt đầu được đẩy vào. Nguồn cung được bơm ra, giảm áp lực cầu cao cung thấp, làm thỏa mãn việc mua bán đầu tư, dòng tiền cũng sẽ tuần hoàn. Tất cả điều đó sẽ diễn ra sau khi có độ ngấm của chính sách, làm tăng sự lưu thông của nền kinh tế.

Thiên An