'Cởi trói' vướng mắc còn lại trong phát triển nhà ở xã hội

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, trước đây, việc thực hiện dự án nhà ở xã hội gặp 5 vướng mắc về quỹ đất, thủ tục, cơ chế, lãi suất và đầu ra thị trường. Hiện nay, thủ tục, đầu ra và vốn đã được pháp luật “cởi trói” một cách rất mạnh. Tuy nhiên, các dự án nhà ở xã hội hiện nay còn gặp điểm nghẽn rất lớn là lãi suất cho vay đối với khách hàng mua nhà ở xã hội.

'Cởi trói' vướng mắc còn lại

Hơn 7 tháng kể từ khi Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" được phê duyệt, tiến độ thực hiện đến nay được giới chuyên gia và lãnh đạo ngành đánh giá còn rất khiêm tốn.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, có 79 dự án đã hoàn thành với số lượng hơn 42.400 căn, tương đương 4% kế hoạch); 131 dự án đã được khởi công xây dựng, tương đương gần 111.690 căn; 412 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương đương hơn 411.000 căn.

Tính đến hết quý III, số tiền giải ngân từ gói 120.000 tỷ cho vay NOXH là 1.783 tỷ đồng. Trong đó, 15 dự án đã ký hợp đồng tín dụng với tổng hạn mức cam kết giải ngân là 4.200 tỷ, dư nợ là 1.633 tỷ; cho vay người mua nhà có dư nợ 150 tỷ tại 12 dự án.

Sự kiện các luật mới tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản được thông qua sớm hơn kế hoạch ban đầu, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 được kỳ vọng là một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy tiến trình hiện thực hóa đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội nói trên.

Chia sẻ tại sự kiện là talkshow “Sở hữu nhà ở xã hội từ giấc mơ đến hiện thực” diễn ra mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, chưa bao giờ nhà ở xã hội được đề cập một cách thường xuyên và được sự quan tâm rất lớn của xã hội như hiện nay.

Chính sách về nhà ở xã hội hiện nay là chính sách tốt nhất mà chúng ta đã xây dựng cho đến thời điểm hiện nay.

Sau khi Chính phủ đề ra mục tiêu xây dựng tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, đến nay trên cả nước, chương trình mới triển khai thực hiện được 10% kế hoạch, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh mới đạt 2%. Tiến độ như vậy là rất thấp.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, trước đây, việc thực hiện dự án nhà ở xã hội gặp 5 vướng mắc về quỹ đất, thủ tục, cơ chế, lãi suất và đầu ra thị trường. Hiện nay, thủ tục, đầu ra và vốn đã được pháp luật “cởi trói” một cách rất mạnh cho hướng phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, các dự án nhà ở xã hội hiện nay còn gặp điểm nghẽn rất lớn là lãi suất cho vay đối với khách hàng mua nhà ở xã hội. Đây là đối tượng ít có khả năng chi trả những chi phí vay bằng đồng lương. Trong khi đó, doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội cũng đang gặp khó trong việc tiếp cận nguồn đất.

Do vậy, theo ông Đính, để đạt được mục tiêu xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội, chính quyền các địa phương cần phải đẩy mạnh cải cách thể chế, quy hoạch lại quỹ đất, ban hành các chính sách hỗ trợ người dân mua nhà ở xã hội…

Mở rộng đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho biết, Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng đối tượng được đầu tư NOXH, mở rộng đối tượng được hưởng chính sách NOXH mà đáng chú ý là doanh nghiệp trong khu công nghiệp.

"Luật mới mở ra nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư khi làm dự án NOXH, điển hình là quỹ đất. Chủ đầu tư không phải dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để làm NOXH mà có thể nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phần diện tích đó. Doanh nghiệp có hai lựa chọn là xây nhà ở thương mại thông thường hoặc NOXH.

Lợi nhuận tối đa mà chủ đầu tư nhận được là 10% trên tổng mức đầu tư dự án. Tuy nhiên, đã có nhiều chính sách, cơ chế ưu đãi khác bù đắp mức giới hạn lợi nhuận chưa thực sự hấp dẫn này", TS. Cấn Văn Lực nói.

"Các doanh nghiệp lựa chọn tham gia vào phân khúc NOXH thì lợi nhuận không phải là mục tiêu cao nhất mà có lẽ đây là sự san sẻ với Chính phủ", ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nói thêm.

Mặt khác, các luật mới đã hạ thấp điều kiện để người dân có thể tiếp cận gần hơn với NOXH, mở rộng đối tượng đối với những người có thu nhập hạn chế.

Theo quy định hiện hành, người dân cần đáp ứng hai điều kiện để mua NOXH: Thu nhập 15 triệu đồng/tháng hoặc thu nhập 30 triệu đồng/tháng đối với 2 vợ chồng (do UBND xác nhận nếu không có hợp đồng lao động), thay vì quy định cứng là 15 triệu đồng/người, chưa sở hữu nhà... như quy định trước đây.

Thạc sĩ Trần Hoàng Nam, Trường ĐH Kinh tế Tài chính TP HCM, cho rằng theo quy định mới thì người dân ở Bình Dương vẫn mua được NOXH tại TP HCM, trong khi luật trước đây không cho phép. Các gói tín dụng mua NOXH đã được tăng lên, lãi suất có xu hướng giảm cũng là một số thuận lợi nhất định. Vấn đề quan trọng hiện nay là doanh nghiệp chọn vị trí xây NOXH như thế nào cho hợp lý với nhu cầu người mua.

"Mua một căn NOXH không chỉ là mua không gian bên trong mà họ mua cả hệ sinh thái để ổn định cuộc sống. Nếu dự án NOXH ở những vị trí không thuận lợi, kết nối giao không tốt, hạ tầng xã hội, giáo dục không tốt…thì không hút được người mua”, ông Nam chia sẻ quan điểm.

Đối với các giao dịch NOXH, luật mới cho phép trong 5 năm kể từ ngày nhận NOXH, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc cùng là đối tượng được mua NOXH với giá bán tối đa bằng giá bán trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Sau 5 năm kể từ ngày mua, người mua mới được bán NOXH theo cơ chế thị trường, tức là không phải nộp tiền sử dụng đất nếu là chung cư, phải nộp tiền sử dụng đất nếu là NOXH riêng lẻ, phải nộp thuế theo quy định... Chủ đầu tư NOXH để cho thuê sẽ được bán theo cơ chế thị trường sau 10 năm.

Các chuyên gia cho biết thêm họ vẫn đang kiến nghị Chính phủ xem xét thêm một số vấn đề như quy định giá bán trần và điều chỉnh định kỳ vì để doanh nghiệp tự chủ giá bán sẽ có rất nhiều mức giá khác nhau; quy định mức thu nhập theo khu vực (TP HCM khác Tây Ninh, Hà Nội khác Lai Châu, Bắc Cạn) và có điều chỉnh định kỳ; thành lập quỹ phát triển NOXH để có nguồn vốn phát triển ổn định...".

Hồng Quang