TS Cấn Văn Lực: Doanh nghiệp bất động sản vẫn có nhiều cơ hội trong thời gian tới

Theo TS Cấn Văn Lực các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới vẫn có nhiều cơ hội. Cụ thể, các doanh nghiệp có thể “hưởng lợi” từ các động lực tăng trưởng phục hồi khá của nền kinh tế, dù bất đồng đều (cầu tiêu dùng phục hồi, đầu tư tư nhân phục hồi, thu hút FDI tăng khá…).

Tín hiệu tích cực khi các luật liên quan có hiệu lực

Phát biểu tại Diễn đàn “Để thị trường BĐS trở lại lành mạnh và phát triển” được tổ chức mới đây, Thứ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Thị Phương Hoa đã nhấn mạnh 5 điểm mới của Luật Đất đai năm 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Thứ nhất, Luật Đất đai 2024 đã đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thứ hai, đã quy định cụ thể các phương thức tiếp cận đất đai đối với các dự án rất đa dạng, linh hoạt phụ thuộc vào tình hình thực tế triển khai. Đề cao nguyên tắc thị trường, dựa trên sự cạnh tranh của các doanh nghiệp, đảm bảo tính công bằng, minh bạch.

Thứ ba, cũng là một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2024 để thể chế tinh thần Đại hội đảng toàn quốc lần thứ 13 về “thương mại hóa quyền sử dụng đất”.

Thứ tư, luật cũng đã xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương - tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử, hướng tới Chính phủ số, nền kinh tế số và xã hội số; bảo đảm đến năm 2025 đưa Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai vào vận hành, khai thác.

Thứ năm, luật đã phân cấp toàn bộ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chính quyền địa phương - góp phần chủ động trong việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

“Luật Đất đai 2024 góp phần minh bạch trong tiếp cận đất đai, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản. Bộ TN&MT đã và đang phối hợp với cơ quan có liên quan trình Quốc hội xem xét, thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Nếu được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 8, Luật Đất đai 2024 sẽ tiếp tục góp phần khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển thị trường BĐS” – Thứ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Thị Phương Hoa nói.

Tại Diễn đàn, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đã nêu về vai trò của công tác quản lý Nhà nước trong định hướng phát triển thị trường BĐS lành mạnh, minh bạch. Ông Vương Duy Dũng cho rằng, thị trường BĐS liên quan đến hơn 30 ngành nghề khác nhau trên thị trường, điều này đặt ra thách thức cho các cơ quan, địa phương, Quốc hội, Chính phủ, các chuyên gia trong xây dựng chính sách, đề xuất giải pháp.

Thời gian qua, việc hoàn thiện các thể chế, pháp luật luôn được quan tâm, đẩy mạnh và từng bước hoàn thiện: Chính phủ ban hành Nghị quyết 33/2023; Thủ tướng Chính phủ có Nghị quyết 1435 thành lập Tổ công tác tháo gỡ các khó khăn; đặc biệt là 3 luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 được Quốc hội thông qua với nhiều điểm mới.

Trong đó, đặc biệt là phải đảm bảo công tác lập chương trình kế hoạch phát triển nhà ở, các dự án phải phù hợp với quy hoạch. Từ đó, thị trường sẽ phát triển theo hướng đảm bảo cung cầu, thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội, tiến tới đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội... Điều này tạo chuyển biến tích cực trên thị trường: Nguồn cung nhà ở tăng; Gần 200 kiến nghị của các địa phương, doanh nghiệp được giải quyết; 79 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành.

Kết quả trên đã cho thấy vai trò hết sức quan trọng của cơ quan quản lý Nhà nước từ Trung ương đến địa phương. Thị trường BĐS là thị trường khác với các sản phẩm khác bởi có nhiều đặc thù, nhiều tham số, liên quan đến nhiều lĩnh vực. Đơn cử như để phát triển 1 dự án có thể mất cả chục năm. Do đó, đòi hỏi sự tích cực, kiên trì đồng bộ của các cơ quan các cấp và các chủ thể tham gia vào thị trường.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn có nhiều cơ hội trong thời gian tới

Tại diễn đàn, các chuyên gia đã đánh giá cao những bước đột phá của Luật Đất đai 2024. Song, để thị trường BĐS để phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng còn phụ thuộc nhiều yếu tố.

Theo TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thị trường BĐS đã và đang phục hồi, dù còn chậm và không đồng đều giữa các phân khúc. Theo ông, cuối năm 2024 - 2025 kinh tế Việt Nam vẫn sẽ phải đối mặt những rủi ro, thách thức chính từ bên ngoài, nhất là địa chính trị, bảo hộ thương mại, biến đổi khí hậu. Trong khi đó, nội tại nền kinh tế vấn đề giải ngân đầu tư công còn chậm, chưa có đột phá, không đồng đều. Doanh nghiệp còn nhiều khó khăn về pháp lý, chi phí đầu vào còn cao, đơn hàng phục hồi không đồng đều và thiếu bền vững, thiếu lao động, năng suất thấp.

Tuy nhiên, theo TS Cấn Văn Lực các doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới vẫn có nhiều cơ hội. Cụ thể, các doanh nghiệp có thể “hưởng lợi” từ các động lực tăng trưởng phục hồi khá của nền kinh tế, dù bất đồng đều (cầu tiêu dùng phục hồi, đầu tư tư nhân phục hồi, thu hút FDI tăng khá…).

TS Cấn Văn Lực cũng lưu ý doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ, nhất là các gói hỗ trợ tài khóa, thuế - phí, tín dụng, cơ cấu lại nợ; các nghị quyết của Trung ương. Đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm, đối tác, chủ động chuyển đổi xanh, chuyển đổi số, kinh doanh tuần hoàn, chuẩn bị tốt cho thực thi các luật như đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội: Cơ hội và thách thức của thị trường BĐS, ông cho rằng, thị trường BĐS trong năm 2024 có nhiều cơ hội - thuận lợi như: Vấn đề nhà ở được Đảng, Nhà nước và nhân dân quan tâm; Kinh tế vi mô ổn định, lạm phát được kiểm soát; Các Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất Đai 2024 được thông qua có hiệu lực góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn.

Tuy nhiên, thách thức phía trước vẫn còn không ít. Trong đó lớn nhất với thị trường và cả doanh nghiệp là những “dự án treo” chưa được giải quyết hoặc giải quyết còn chậm khiến thanh khoản của thị trường và lòng tin của người mua nhà bị giảm sút.

Ngoài ra, một số nội dung pháp lý tại Luật mới rất cần làm rõ. Trong đó, có tác động của việc xây dựng bảng giá đất mới sao cho phản ánh đúng giá trị thực, tránh tình trạng giá ảo, để tính toán thuế đất, chi phí đầu tư và giá bán BĐS… Cần phân tích, nghiên cứu đa dạng hóa nguồn vốn; Vấn đề quỹ đầu tư BĐS và kêu gọi cộng đồng tham gia đầu tư; Vấn đề pháp lý để đảm bảo tính minh bạch, bền vững trong nguồn vốn cho dự án BĐS.

Vấn đề giá tăng làm cho khả năng tiếp cận nhà ở của người mua giảm, đặc biệt là phân khúc nhà ở phù hợp thu nhập. Xuất hiện tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh giao dịch BĐS thiếu minh bạch. Điều này đòi hỏi chính quyền địa phương có phương thức điều tiết thị trường, quản lý, giám sát chặt chẽ.

Ngoài ra vấn đề quy hoạch, giải phóng mặt bằng hay vấn đề cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư, kinh doanh BĐS cần điều chỉnh quy trình đơn giản cùng với sự kết hợp chặt chẽ, nhất quán giữa các cơ quan trong hệ thống quản lý Nhà nước.

Đức Minh