Theo cơ chế đặc thù vừa được HĐND thành phố Hà Nội thông qua, người mua nhà không có lỗi trong vi phạm của chủ đầu tư không phải chịu chi phí khắc phục hậu quả. Trường hợp phải di dời, cư dân được bồi thường và có thể được ưu tiên mua nhà tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện.
Người mua nhà không phải gánh chi phí khắc phục vi phạm
Ngày 28/10, HĐND thành phố Hà Nội thông qua Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với một số dự án tồn tại vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố.
Bên cạnh yêu cầu xử lý các vi phạm, Nghị quyết dành nhiều quy định cụ thể để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, đặc biệt là những người đã mua, nhận chuyển nhượng căn hộ nhưng không có lỗi trong hành vi vi phạm của chủ đầu tư.
Khu chung cư HH Linh Đàm là một trong những khu vực có công trình thuộc danh mục 12 dự án được Hà Nội áp dụng cơ chế xử lý tồn tại, vi phạm về đất đai và trật tự xây dựng.
Theo Nghị quyết, người mua hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp căn hộ, nhà ở không có lỗi trong hành vi vi phạm không phải chịu chi phí, thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả do chủ đầu tư gây ra.
Đối với các căn hộ không thuộc diện phải di dời, người mua được tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, thỏa thuận đã ký với chủ đầu tư. Các chi phí khắc phục hậu quả vi phạm của chủ đầu tư không được chuyển sang cho người mua nhà.
Người mua căn hộ, nhà ở cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định và chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Quy định này nhằm phân định trách nhiệm giữa chủ đầu tư và người mua nhà, tránh để người dân phải gánh chịu hệ quả tài chính từ những sai phạm mà họ không gây ra.
Trường hợp di dời được bồi thường, ưu tiên mua nhà tại dự án của chủ đầu tư
Đối với căn hộ, nhà ở thuộc diện phải di dời để phá dỡ hoặc xử lý công trình, người mua nhà được nhận tiền bồi thường của chủ đầu tư và bàn giao căn hộ, nhà ở trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận đủ tiền bồi thường.
Giá trị bồi thường do Hội đồng thẩm định giá xác định hoặc được thực hiện theo quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền. Nghị quyết quy định nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ đối với người bị di dời được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp lại số lợi bất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư.
Trước khi tổ chức di dời, UBND cấp xã chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư và các cơ quan, tổ chức liên quan rà soát, lập danh sách cụ thể các căn hộ, phần diện tích, công trình phải di dời; xác định chủ sở hữu, người sử dụng và các tổ chức, cá nhân có quyền, lợi ích hợp pháp liên quan.
Phương án di dời phải được công khai, đồng thời cơ quan chức năng tổ chức vận động, tuyên truyền và tiếp nhận ý kiến của người dân cùng các chủ thể liên quan theo quy định.
Chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp thực hiện phương án di dời, bồi thường, hỗ trợ và bảo đảm kinh phí. Nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm, UBND thành phố có thể quyết định sử dụng nguồn bảo đảm nghĩa vụ của chủ đầu tư hoặc chỉ đạo cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế tài sản để thực hiện.
Nghị quyết của Hà Nội quy định trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà không có lỗi trong vi phạm của chủ đầu tư.
Ngoài khoản bồi thường, người mua căn hộ, nhà ở thuộc diện phải di dời được ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở do chủ đầu tư thực hiện. Phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận.
Theo quy định, cư dân được tạm cư tại chỗ cho đến khi cơ quan có thẩm quyền thông báo thực hiện phương án phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng công trình.
Đối với người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở, Nghị quyết quy định cơ chế ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện mà không phải tham gia bốc thăm.
Chính sách hỗ trợ cũng được áp dụng với cư dân có nguồn thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại phần diện tích khối đế bị chuyển đổi công năng. Nhóm này được chủ đầu tư hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh với mức tương đương 6 tháng lương tối thiểu vùng, chi trả một lần.
UBND thành phố có trách nhiệm thành lập Hội đồng thẩm định giá và quyết định chi tiết về thời gian thực hiện các nội dung liên quan.
Di dời, phá dỡ phải gắn với trách nhiệm của chủ đầu tư
Việc di dời không chỉ áp dụng với toàn bộ cư dân, tài sản tại công trình buộc phải phá dỡ mà còn có thể áp dụng đối với phần diện tích vi phạm tại khu vực khối đế, tầng kỹ thuật hoặc diện tích sinh hoạt cộng đồng của công trình được phép tồn tại có điều kiện.
Trong trường hợp này, cư dân và tài sản được di dời khỏi phần diện tích cần xử lý để hoàn trả công năng theo quy hoạch được duyệt hoặc chuyển đổi sang chức năng công cộng phù hợp với thực tế dự án và quyết định của UBND thành phố.
Nếu chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm nhưng cư dân không di dời, UBND cấp xã có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế hoặc xử lý theo quy định. Việc cưỡng chế chỉ được đặt ra trên cơ sở các điều kiện, trình tự thực hiện theo quy định hiện hành.
Nghị quyết nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, không tăng trách nhiệm bất hợp lý cho người mua nhà và không sử dụng ngân sách nhà nước để chi trả các chi phí thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Cơ chế này hướng đến giải quyết đồng thời hai yêu cầu: xử lý các tồn tại, vi phạm trong quản lý đất đai và trật tự xây dựng, đồng thời hạn chế ảnh hưởng đến những người mua nhà ngay tình, không có lỗi trong sai phạm của chủ đầu tư.
Đinh Toàn