Cử tri đề xuất bố trí NƠXH tập trung thay quy định trích 20% quỹ đất dự án, Bộ Xây dựng nói gì?

Nhằm giải quyết những bất cập khi quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội, cử tri TP Hà Nội kiến nghị Bộ Xây nghiên cứu trình Chính phủ xem xét, chấp thuận theo hướng bố trí nhà ở xã hội tập trung để thay thế việc thực hiện bố trí quỹ đất 20% từ các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Bộ Xây dựng mới đây đã có phản hồi về vấn đề này.

Cử tri đề xuất, Bộ Xây dựng nói gì?

Mới đây, thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, đơn vị này đã nhận được ý kiến của cử tri TP Hà Nội về những kiến nghị liên quan đến vấn đề nhà ở xã hội (NƠXH).

Theo đó, cử tri Thủ đô cho rằng, để tránh những bất cập khi quy hoạch xây dựng NƠXH, đề nghị Bộ nghiên cứu trình Chính phủ xem xét, chấp thuận theo hướng bố trí NƠXH tập trung để thay thế việc thực hiện bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tại các dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhằm phục vụ xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên.

Cử tri Hà Nội nhấn mạnh: “Việc này nhằm tạo điều kiện đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ."

Phản hồi nội dung này, Bộ Xây dựng cho biết, tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH, Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung quy định tại Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về quy mô dự án phải dành quỹ đất 20% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị theo hướng giảm quy mô sử dụng đất của dự án phải dành quỹ đất 20% để phát triển NƠXH (từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I).

Quy định này đã góp phần tăng nguồn cung quỹ đất 20% dành để phát triển NƠXH, gián tiếp tăng nguồn cung NƠXH và góp phần giảm giá bán NƠXH, tạo điều kiện cho các đối tượng là người thu nhập thấp ở khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp có nhiều cơ hội tiếp cận và mua, thuê, thuê mua nhà ở, ổn định cuộc sống.

Theo Bộ Xây dựng, nhằm tháo gỡ một số vướng mắc, bất cập trong thực tế về quy hoạch khi bố trí quỹ đất 20% để phát triển NƠXH tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01.4.2021 của Chính phủ có quy định:

Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH theo quy định nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

Tuy nhiên, bên cạnh những tồn tại, vướng mắc đã được tháo gỡ tại Nghị định số 49 của Chính phủ thì vẫn còn một số nội dung tồn tại, vướng mắc cần được sửa đổi trong Luật Nhà ở năm 2014, trong đó có vướng mắc, tồn tại như kiến nghị của cử tri TP Hà Nội.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đã được Chính phủ giao chủ trì nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 (trong đó có nội dung về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội nhằm xử lý triệt để những bất cập liên quan đến quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị), dự kiến trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023). Bộ Xây dựng xin ghi nhận ý kiến của cử tri Thành phố Hà Nội để nghiên cứu, trình dự thảo Luật này.

Cũng liên quan đến việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, tại Hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp diễn ra hồi tháng 8/2022, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Văn Tuấn cho hay, trên thực tế, một lãnh thổ rộng lớn như Hà Nội khi bố trí các khu vực nhà ở xã hội tại các huyện ngoại thành như Ba Vì, Ứng Hòa, Mỹ Đức thì sẽ không phù hợp khi bố trí nhà ở xã hội và các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 2 ha đất trở lên nhưng có diện tích đất ở nhỏ, một số dự án không phù hợp bố trí nhà ở xã hội cao tầng.

Tuy nhiên theo quy định tại Khoản 3, Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4, Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP thì những trường hợp mà không bố trí phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ chứ không phải không bố trí là chưa hẳn không phù hợp với Luật và trong trường hợp đặc biệt báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Do đó, Thành phố cũng xin kiến nghị Chính phủ ủy quyền cho Hà Nội chủ động thực hiện bố trí thay thế quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho các dự án này tại các khu nhà ở xã hội độc lập (tập trung) trên địa bàn Thành phố.

Bên cạnh đó, phát triển nhà ở công nhân cũng đồng thời giao quyền cho TP Hà Nội và các thành phố khác điều chỉnh quy hoạch các khu công nghiệp, khu chế xuất để bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho thuê như nhà lưu trú, nhà tạm trú theo quy định của Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

Ngoài ra, Thành phố cũng kiến nghị Chính phủ, các bộ ngành, địa phương nghiên cứu quy định chuyển tiếp về nghĩa vụ và quỹ đất hỗ trợ với các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã có quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết được duyệt. Điều này bảo đảm không gián đoạn quá trình triển khai và đẩy nhanh tiến độ dự án.

Bất cập tại quy định 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội

Liên quan đến việc các dự án thương mại đô thị phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH, các chuyên gia, hiệp hội và hàng loạt doanh nghiệp lên tiếng cần phải hủy bỏ quy định này để tháo gỡ khó khăn ách tắc, khơi thông nguồn lực chung của thị trường bất động sản.

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, PGS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội, nêu ý kiến: “Về Luật Nhà ở, hiện quy định chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải dành 20% cho nhà ở xã hội là vô cùng bất cập, không khác gì “bia kèm lạc”. Quy định này xuất phát từ mong muốn sự công bằng trong cuộc sống, để người nghèo cũng sống như người giàu, nhưng đây là điều không thể”, ông Cường nói.

Trong phần trình bày tham luận nêu về những khó khăn, bất cập khi thực hiện chính sách về đất đai, nhà ở, ông Luyện Văn Phương, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cũng cho biết, thống kê cho thấy nhu cầu tại Hà Nội là khoảng 6,8 triệu m2 sàn nhà ở xã hội đến năm 2030, nhưng tổng mặt sàn nhà ở đã được thực hiện chỉ đạt khoảng 1,2 triệu m2 sàn. Hà Nội đang đề xuất xây dựng nhà ở xã hội tập trung nhưng cũng không dễ dàng do có nhiều quy định đang bất cập.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) chỉ ra những điểm bất hợp lý của quy định trên.

Cụ thể, nếu cho phép doanh nghiệp "chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%", Nhà nước sẽ có nhiều NƠXH hơn ở vị trí khác với mức giá vừa túi tiền cho người dân có thu nhập thấp.

Dưới góc độ doanh nghiệp, đại diện Tập đoàn Vạn Phúc cho biết, với một dự án quy mô lớn, chủ đầu tư sẽ lựa chọn phát triển dự án từ trung cấp đến cao cấp, nên việc xây NƠXH chung trong dự án sẽ dẫn đến nhiều bất cập. Nên dành quỹ đất riêng cho NƠXH, bởi việc quy hoạch tập trung sẽ giúp công tác quản lý Nhà nước trở nên dễ dàng hơn, chủ đầu tư cũng quản lý, vận hành dự án tốt hơn.

Vì thế, không chỉ Tập đoàn Vạn Phúc, mà nhiều doanh nghiệp bất động sản khác đều có chung mong muốn thay vì bắt buộc các dự án từ 2ha trở lên phải dành 20% quỹ đất trong chính dự án đó để xây NƠXH, có thể linh hoạt cho chủ đầu tư chuyển phần đất dành để xây NƠXH ấy sang một dự án khác phù hợp với quy hoạch chung, có tính chất tương đối tương đồng với đối tượng được mua NƠXH, hoặc có điều kiện phù hợp với đối tượng mua NƠXH.

Trong trường hợp nếu chủ đầu tư có nhu cầu, thay vì buộc cắt đất để xây NƠXH, có thể cho phép chủ đầu tư nộp tiền bằng giá trị đất 20% đã xây dựng hạ tầng trong dự án. Số tiền này không hòa chung vào ngân sách địa phương, mà được đưa vào một quỹ riêng dành cho việc xây NƠXH. Có chuyên gia tính toán rằng, với những dự án nhà ở thương mại ở những vị trí đắc địa, giá trị đất cao thì số tiền nộp thay 20% quỹ đất, chuyển sang xây NƠXH ở vị trí khác sẽ được số lượng căn hộ lớn hơn nhiều so với xây NƠXH xen kẽ vào dự án nhà ở thương mại.

Làm được như vậy vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư chấp hành tốt pháp luật và thuận lợi trong triển khai dự án, vừa giúp cho cư dân trong dự án nhà ở thương mại cao cấp bớt “áy náy”, và điều quan trọng là tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận dự án NƠXH và có điều kiện sống phù hợp với mức sống, đồng thời giảm được tiêu cực trong việc phân phối NƠXH. Như vậy là nhất cử không phải là lưỡng tiện mà là ba, bốn cái tiện cho cả các bên.

Hồng Quang