Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Bỏ quy định chỉ được bán nhà ở xã hội sau 5 năm, thị trường sẽ ra sao?

Bộ Xây dựng đang tổ chức lấy ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), với nhiều điểm mới được bổ sung. Đáng chú ý, Bộ Xây dựng đã đề xuất phương án bãi bỏ quy định thời hạn sau 5 năm bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH) mới được bán lại nhà ở này.

Nhiều quy định mới trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Trong tờ trình về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, quá trình thực thi quy định của Luật Nhà ở 2014 còn một số tồn tại, hạn chế. Bộ Xây dựng với chức năng là cơ quan quản lý Nhà nước đã xây dựng và đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phù hợp với thực tiễn và tháo gỡ khó khăn cho người, doanh nghiệp trong công tác phát triển nhà ở.

Cụ thể, theo đại diện Bộ Xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có 13 Chương với 234 Điều. Trong đó, một số chính sách cần sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới liên quan đến các nội dung như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư; xử lý nhà chung cư khi còn thời hạn và khi hết thời hạn.

Về quản lý, sử dụng nhà chung cư, dự thảo làm rõ thêm theo hướng luật hóa; đưa một số quy định từ các nghị định, thông tư vào luật, trong đó có nội dung về quyền, trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; quản lý vận hành chỗ để xe nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý vận hành...

Về chính sách mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì chuyển sang quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản để đảm bảo việc tra cứu, áp dụng pháp luật được thuận lợi, thực hiện thống nhất.

Chương 2 của dự thảo là những nội quy định về sở hữu nhà ở, dự thảo bổ sung mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư; thời hạn sở hữu nhà chung cư; cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư; xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu; xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu.

Trong đó, điểm nhấn là quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, riêng nội dung này Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án, gồm: Bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhưng không đóng khung thời hạn từ 50 - 70 năm; đưa ra về thời hạn sở hữu nhà chung cư là theo quy định của pháp luật đất đai, giữ nguyên như quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn. Người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Đồng thời, thời hạn sở hữu nhà của người dân sẽ không áp dụng hồi tố. Tức là, nếu người dân mua chung cư trước ngày Luật có hiệu lực được áp dụng quy định tại thời điểm mua đó; người mua nhà thuộc các công trình có giấy phép xây dựng cấp trước khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được áp dụng quy định cũ về sở hữu không thời hạn. Như vậy, nhà chung cư hiện đã mua bán áp dụng theo hiện hành, không áp dụng thời hạn.

Ngoài ra, những điểm mới trong dự thảo Luật Nhà ở cũng được quy định tại Chương 6 về chính sách về NƠXH, giữ nguyên một số quy định như: Loại nhà, tiêu chuẩn diện tích; xác định giá thuê, giá thuê mua dự án do nhà nước đầu tư… bổ sung quy định mới về đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ; hình thức phát triển; ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển; bổ sung 2 mục mới về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Chương 7 bổ sung một số quy định như nguồn vốn của Nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở; hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở; Chương 9 quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, có kế thừa, sắp xếp, bổ sung làm rõ thêm theo hướng luật hóa, đưa một số quy định từ các Nghị định, Thông tư còn phù hợp với tình hình lên nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Đồng thời cũng quy định quyền, trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà, chỗ để xe nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý vận hành...

Đề xuất bỏ quy định chỉ được bán NƠXH sau 5 năm

Tại dự thảo này, liên quan đến NƠXH, Bộ Xây dựng cho biết, quy định cứng phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích NƠXH để cho thuê trong các dự án NƠXH và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng dẫn đến tình trạng quỹ NƠXH để cho thuê để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn. Ngoài ra, Luật Nhà ở hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể về cách tính giá bán lại NƠXH sau một thời gian mua, thuê mua.

Do đó, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định về nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê NƠXH theo 2 phương án.

Trong đó, phương án 1: Cơ bản giữ nguyên quy định của Luật hiện hành nhưng có sửa đổi quy định bên mua, bên thuê mua NƠXH được bán lại nhà ở này sau 5 năm nhưng chỉ được bán lại cho các đối tượng thuộc diện được mua NƠXH theo quy định; đồng thời bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Phương án 2: Bãi bỏ quy định thời hạn được bán lại nhà ở, nhưng bên mua, bên thuê mua NƠXH chỉ được bán lại nhà ở cho các đối tượng thuộc diện được mua NƠXH theo quy định; đồng thời bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

TS Nguyễn Hữu Cường, Chủ nhiệm CLB bất động sản Hà Nội cho rằng, thực tế NƠXH có những nghịch lý. Việc “chê” NƠXH là có thật ở nhiều nơi. Theo ông Cường, ở đây cũng phải xem xét đến nhiều nguyên nhân. Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở… là một trong những đối tượng được mua, thuê mua. Nhưng thực tế lớp đối tượng này, có nhiều gia đình đã có nơi ở khác thuận tiện hơn, có vị trí phù hợp với cuộc sống sinh hoạt của họ. Nên mặc dù được phân, nhưng họ cũng không có nhu cầu sinh sống tại các dự án này dẫn đến nhiều căn hộ đã được định danh nhưng lại không người ở.

Một nguyên nhân nữa, theo quan điểm của ông Cường, với các dự án NƠXH, người dân còn bị hạn chế trong việc mua đi bán lại cũng là một điểm trừ của các dự án NƠXH đối với người dân. “Thực tế với nhiều người, mặc dù đã dành dụm cùng với sự hỗ trợ của các khoản vay ưu đãi để mua một căn hộ, nhưng trong quá trình sinh sống họ phát sinh những vấn đề như ốm đau, bệnh tật… Hoặc họ còn những nhu cầu khác bức thiết hơn bắt buộc họ phải bán căn hộ mình đã được mua, bởi đấy là tài sản có giá trị duy nhất. Tuy nhiên lúc này những quy định của Luật trói buộc khiến họ không thể thực quyền được mua bán.

Mặc dù quy định đó là chính sách hoàn toàn hợp lý để các căn hộ của dự án NƠXH đến được đúng đối tượng, nhưng nó cũng là rào cản để người dân đắn đo khi quyết định mua một căn hộ ở diện này” – ông Cường phân tích. Vậy nên, việc xem xét và điều chỉnh quy định về thời gian cho phép bán lại NƠXH cũng là điều cần thiết.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nên quy định chặt chẽ hơn về giá bán thay vì chỉ để “các bên tự thỏa thuận” trong dự thảo Luật Nhà ở. Bởi theo quy định hiện nay, sau 5 năm người mua NƠXH được bán lại theo cơ chế thị trường cho bất kỳ ai có nhu cầu, còn đề xuất ở dự thảo luật sửa đổi thì người sở hữu được chuyển nhượng bất cứ lúc nào sau khi mua nhưng phải bán cho đúng đối tượng quy định nên cần có quy định khung giá bán, hoặc nếu người mua phải đi vay tiền để mua thì có thể được cộng thêm lãi suất đi vay…, tính toán làm sao để họ thu hồi được vốn, mức giá bán lại vẫn hợp lý nhất.

Ngoài ra, theo ông Nguyễn Văn Đính, có thể thêm quy định là người mua do bất khả kháng chuyển công tác đi nơi khác buộc phải bán nhà thì vẫn được mua NƠXH ở dự án khác tại nơi chuyển đến công tác; tuy nhiên giá bán của căn NƠXH đã mua lần đầu phải bằng với mức giá hợp lý đảm bảo người mua sau vẫn được hưởng lợi từ chính sách của nhà nước về NƠXH.

Về phương án cụ thể, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia Kinh tế tài chính cho rằng nên lựa chọn phương án 2. Ông cho rằng, cần xác định NƠXH là sản phẩm dành cho những người khó khăn về nhà ở, lao động thu nhập thấp. Đề xuất này nếu được áp dụng sẽ tạo điều kiện cho người bán, người mua có nhu cầu thực. Bởi vì trên thực tế, có những người mua NƠXH, sau 2-3 năm khi thu nhập tốt hơn muốn tìm kiếm một ngôi nhà tốt hơn, hợp lý hơn, nhưng quy định NƠXH chỉ được bán sau 5 năm vô tình gây khó cho người bán lẫn người mua. Người muốn bán không bán được còn người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận được nhà ở.

Ông Thịnh cũng cho biết thêm, quy định này xuất phát từ thực tế có những người không thuộc diện được mua NƠXH nhưng bằng cách này cách khác, họ vẫn sở hữu được căn hộ rồi bán lại. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng NƠXH được bán không đúng đối tượng.

“Tuy nhiên, tôi cho rằng, quan trọng là câu chuyện thượng tôn pháp luật, chính sách phải được thực thi một cách nghiêm chỉnh. Còn những đối tượng chạy chọt, lợi dụng mối quan hệ để sở hữu NƠXH, khi phát hiện phải được xử lý nghiêm minh. Nói cách khác, đó là một câu chuyện khác, với cách giải quyết khác. Nếu được thực hiện nghiêm chỉnh ngay từ đầu thì không phải lo giải quyết những tồn tại sau đó”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Cũng theo ông, đề xuất nêu trên về cơ bản sẽ gỡ khó cho những người có nhu cầu mua thực, bán thực, ở thực trong vấn đề liên quan đến chuyển nhượng, sổ sách, thủ tục.

Còn những vướng mắc liên quan đến thu hút, phát triển NƠXH hiện nay, đòi hỏi sửa đổi rất nhiều, trong đó bắt nguồn từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, cũng như các vấn đề về an sinh xã hội, thủ tục hành chính… làm sao để tất cả các quy định phải đồng bộ, thống nhất.

Hồng Quang