Cung nhà ở khan hiếm đẩy nhu cầu đất nền tăng nhiệt

Theo VARS, những năm qua thị trường không có dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư, chủ yếu là các dự án cũ và dự án đã mua đi bán lại. Điều này dẫn đến nguồn cung vừa thiếu vừa kém chất lượng, cung cho người dân, người nghèo rất ít, cấu trúc sản phẩm không phù hợp…

Song song với đó, nhu cầu đối với nhà ở xã hội gia tăng trong khi nguồn cung đăng ký cho các dự án nhà ở xã hội vẫn còn là khoảng cách lớn. Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản (VARS), cho thấy trung bình mỗi năm, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thiếu trên 50.000 đơn vị nhà ở, trong khi theo Bộ Xây dựng, năm 2024, Hà Nội chỉ đăng ký khoảng 1.181 căn, TP Hồ Chí Minh là hơn 3.700 căn. Nếu có thực thi tối đa kế hoạch này, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn không thể đáp ứng nhu cầu cấp thiết của người dân.

Cung nhà ở khan hiếm cả về lượng và chất

Khép lại 2 quý đầu năm, bức tranh thị trường bất động sản có phần khởi sắc hơn. Tuy nhiên ở phân khúc chung cư, biến động tăng giá vẫn tiếp tục diễn ra, theo các tổ chức nghiên cứu bất động sản như CBRE Việt Nam, Batdongsan.com.vn, Savills, giá chung cư Hà Nội tiệm cận TP. HCM, ở mức 50-60 triệu đồng/m2.

Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá trung bình hiện tại của TP. HCM.

So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm. Nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội giữ ở mức cao.

Liên quan về vấn đề này, tại Tọa đàm "Vận hội mới của thị trường bất động sản" mới đây, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), TS Nguyễn Văn Đính, cho rằng giá chung cư không ngừng tăng trong khi thị trường chưa thực sự phục hồi, nguyên nhân do tác động từ nhóm lợi ích nào đó chưa phù hợp lắm trong bối cảnh kinh tế, thị trường, thu nhập người dân chưa hồi phục.

Theo chủ tịch VARS, nguồn cung đang có vấn đề, những năm qua, thị trường không có dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư, chủ yếu là các dự án cũ và dự án đã mua đi bán lại. Điều này dẫn đến nguồn cung vừa thiếu vừa kém chất lượng, cung cho người dân, người nghèo rất ít, cấu trúc sản phẩm không phù hợp.

Trong khi đó lực cầu lại lớn, không chỉ cầu về người dân, mà cầu về đầu tư cũng rất lớn. Đầu tư bất động sản vẫn là kênh được nhà đầu tư "rót tiền" rất mạnh. Theo ông Đính, thị trường thiếu cả về số lượng lẫn chất lượng.

Cũng theo VARS, hiện nay, tại hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP. Hồ Chi Minh, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn tiếp tục khan hiếm. VARS dẫn chứng, số lượng nhà ở xã hội đăng ký tại mục tiêu phát triển nhà ở năm 2024 của 2 thành phố này vẫn rất thấp so với nhu cầu thực tế. Từ giữa quý I năm 2024, tại Hội nghị triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị chỉ ra rằng, năm 2024, Hà Nội chỉ đăng ký khoảng 1.181 căn, TP. Hồ Chí Minh hơn 3.700 căn.

Trong khi đó, dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trung bình mỗi năm, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thiếu trên 50.000 đơn vị nhà ở. Như vậy, dù ngay cả khi kế hoạch phát triển của hai thành phố này được thực thi tối đa thì nguồn cung nhà ở xã hội này vẫn không thể áp ứng được nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân tại 2 đô thị đặc biệt này.

Do đó, VARS cho rằng, để phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhất là tại 2 đô thị đặc biệt, ngoài việc sớm thông qua Gói tín dụng 140 nghìn (có thêm 4 ngân hàng thư¢ng mại cổ phần tư nhân khác cũng đăng ký tham gia với 5.000 tỷ đồng/ngân hàng) đã điều chỉnh theo hướng thực sự ưu đãi hơn, cơ quan quản lý Nhà nước cần giám sát chặt chẽ, đảm bảo chuẩn bị đầy đủ điều kiện để thi hành các quy định mới.

Đồng thời, để đảm bảo thực hiện tốt mục tiêu chính sách, tránh lợi dụng chính sách, tiêu cực, cần công khai, minh bạch việc mua, bán nhà ở xã hội; giám sát chặt chẽ, đảm bảo đúng đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Ngoài ra, để thúc đẩy tăng trưởng, đảm bảo an sinh xã hội, cần phải có thêm chính sách theo hướng ưu đãi cho các nhà đầu tư phát triển loại hình nhà ở thương mại giá bình dân – VARS đề xuất.

Đất nền ngoại ô tăng nhiệt

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm, có khoảng trên 253.000 giao dịch bất động sản thành công, bằng 110,26% so với 6 tháng cuối năm 2023, lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền.

Bắt đầu từ quý 2/2024, sức cầu thị trường cải thiện đáng kể, lượng tiêu thụ tăng mạnh so với quý trước, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có kết nối hạ tầng giao thông hoàn thiện, pháp lý an toàn và có động lực tăng trưởng bền vững.

Mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý đầu năm 2024 ở miền Bắc tăng đến 25%, tập trung ở các tỉnh có lợi thế về công nghiệp, đón dòng vốn FDI lớn như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang... Chuyên gia cho rằng, sau năm 2025 giá đất nền sẽ tăng trở lại. Phân khúc đất nền có khả năng cho thuê, kinh doanh đang được quan tâm nhiều nhất.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn quý II cũng cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận biến động mạnh nhất ở loại hình đất bán. Theo đó, lượt tìm kiếm các loại đất bán (đất nền, thổ cư) trong 6 tháng đầu năm tăng 118% so với cùng kỳ năm 2023.

Giá nhà đất thổ cư cũng tăng 32% so với cùng kỳ. Nguyên nhân được cho là do giá chung cư tăng cao và nguồn hàng khan hiếm khiến nhiều người chuyển sang tìm kiếm nhà riêng ở cùng tầm giá từ 2-4 tỷ đồng, đẩy giá bán ở phân khúc này cũng tăng mạnh.

Đơn cử, 1 căn nhà 5 tầng, đầy đủ nội thất, có diện tích 32 m2 tại phố Phú Đô (Nam Từ Liêm, Hà Nội) được bán với giá 4,4 tỷ hồi tháng 3 nhưng đến nay được rao bán lại với giá 5,2 tỷ đồng. Như vậy, chỉ hơn 3 tháng, giá của căn nhà đã tăng tới gần 1 tỷ đồng. Điều đáng nói, căn nhà nằm trong ngõ rộng khoảng 2,5 mét, chứ không phải nằm trên mặt phố.

Một căn nhà khác ở khu vực Cầu Giấy có diện tích 30m2 hồi đầu năm được rao bán với giá 4,8 tỷ đồng, tương đương 160 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nay cũng căn nhà đó đang được rao bán với giá 5,8 tỷ, tức tăng 1 tỷ so với đầu năm.

Theo nhận định của các chuyên gia trong ngành, sự hồi phục của phân khúc đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực chính, gồm: tính chu kỳ của thị trường; giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực trong khi lãi suất đang ưu đãi và làn sóng đón đầu từ sự thay đổi của 3 bộ Luật mới. Đặc biệt, sau cơn sốt chung cư đầu năm nay với cuộc rượt đuổi liên tục về mặt bằng giá, dòng tiền nóng của nhà đầu tư chuyển hướng tìm phân khúc khác với dư địa sinh lời tốt hơn.

Trong bối cảnh giá chung cư tiếp tục đẩy lên cao khiến lãi suất đầu tư cho thuê giảm xuống, trong khi đó, nếu mua vào với giá đỉnh, tỷ lệ thanh khoản và lợi nhuận đều không cao như kỳ vọng. Vì thế, đất nền cạnh khu công nghiệp tích hợp vừa để ở, vừa kinh doanh cho thuê trở thành đích ngắm lý tưởng cho nhiều nhà đầu tư.

Minh Đức