Đại đô thị định hình lại bản đồ mặt bằng bán lẻ Hà Nội

Sự phát triển nhanh của các đại đô thị tại Hà Đông, Nam Từ Liêm và khu vực Hoài Đức đang kéo dòng vốn bán lẻ về phía Tây. Nguồn cung mặt bằng mới mở rộng thị trường nhưng đồng thời gây thêm sức ép lên các phố mua sắm truyền thống trong nội đô.

Đại đô thị tạo ra những “túi tiêu dùng” mới

Trước đây, nhắc đến mua sắm tại Hà Nội, người tiêu dùng thường nghĩ tới khu vực hồ Hoàn Kiếm, phố cổ hoặc các tuyến phố chuyên doanh như Chùa Bộc, Thái Hà, Cầu Giấy, Bà Triệu, Kim Mã. Tuy nhiên, cùng với quá trình mở rộng đô thị, bản đồ bán lẻ của Thủ đô đang được định hình lại.

Tại phía Tây Hà Nội, những khu đô thị quy mô lớn đã hình thành cộng đồng cư dân đông đúc. Nhu cầu mua sắm không còn dừng ở cửa hàng tạp hóa hay siêu thị nhỏ mà mở rộng sang ăn uống, thời trang, mỹ phẩm, vui chơi trẻ em, chăm sóc sức khỏe và các dịch vụ hằng ngày.

Dọc các trục Tố Hữu - Lê Văn Lương kéo dài, Đại lộ Thăng Long, đường 70, khu vực Tây Mỗ - Đại Mỗ, Dương Nội và vành đai giáp Hoài Đức, mật độ cửa hàng tiện lợi, siêu thị, nhà hàng, quán cà phê và khối đế thương mại ngày càng dày. Nhiều thương hiệu lựa chọn mở điểm bán ngay trong khu đô thị thay vì tiếp tục dồn nguồn lực vào các tuyến phố trung tâm.

Những trung tâm thương mại lớn như AEON Mall Hà Đông, Vincom Mega Mall Smart City cùng các tổ hợp thương mại tại Dương Nội, Văn Phú, Mỗ Lao, An Khánh đã góp phần hình thành mạng lưới mua sắm tương đối hoàn chỉnh. Người dân có thể đáp ứng phần lớn nhu cầu tiêu dùng, ăn uống và giải trí trong bán kính vài kilômét, thay vì phải đi vào lõi đô thị.

Vincom Mega Mall Smart City có diện tích mặt sàn khoảng 68.000m², quy tụ gần 130 thương hiệu cùng nhiều mô hình ăn uống, vui chơi và dịch vụ. AEON Mall Hà Đông có tổng diện tích sàn khoảng 150.000m², với hơn 200 gian hàng. Đây không chỉ là nơi bán hàng mà còn trở thành điểm đến cuối tuần của các gia đình sống tại Hà Đông, Nam Từ Liêm và khu vực lân cận.

Sự dịch chuyển này được nâng đỡ bởi sức mua của toàn thành phố. Trong tháng 8/2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của Hà Nội ước đạt 95.500 tỷ đồng, tăng 2,1% so với tháng trước và 16,3% so với cùng kỳ năm 2025.

Tính chung 8 tháng, quy mô thị trường đạt khoảng 708.200 tỷ đồng, tăng 14,9%. Riêng doanh thu bán lẻ hàng hóa đạt khoảng 455.000 tỷ đồng, chiếm 64,2% tổng mức và tăng 17,1%. Những con số này cho thấy dư địa tiêu dùng vẫn lớn, nhưng dòng tiền đang được phân bổ sang nhiều khu vực hơn.

Lợi thế của các dự án bán lẻ phía Tây là có sẵn tập khách hàng tại chỗ. Cư dân trong đại đô thị phần lớn là các gia đình trẻ, thường xuyên sử dụng dịch vụ ăn uống, giáo dục, chăm sóc sức khỏe, làm đẹp và vui chơi trẻ em. Lượng khách này ổn định hơn so với việc phụ thuộc hoàn toàn vào khách vãng lai.

Với doanh nghiệp, đặt cửa hàng gần nơi ở của khách hàng còn giúp rút ngắn khoảng cách giao hàng, thuận lợi triển khai bán hàng đa kênh và xây dựng nhóm khách quen. Đây là lý do F&B, siêu thị, cửa hàng tiện lợi, giáo dục và giải trí đang dẫn dắt nhu cầu thuê tại nhiều khu vực mới.

Số liệu cập nhật đến hết quý II/2026 cho thấy thị trường bán lẻ Hà Nội đã có hơn 52.600m² nguồn cung mới trong nửa đầu năm, nâng tổng diện tích lên khoảng 1,44 triệu mét vuông. Phần diện tích tăng thêm chủ yếu đến từ một trung tâm thương mại ở khu vực rìa trung tâm và các khối đế bán lẻ tại phía Tây và trung tâm thành phố.

Trung tâm thương mại hiện chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung bán lẻ Hà Nội. Tỷ lệ lấp đầy bình quân trong quý II đạt 87,9%, tăng 1,5 điểm phần trăm so với quý trước và 2,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Giá chào thuê trung bình tại tầng trệt đạt khoảng 51,8 USD/m²/tháng, tăng 0,8% theo quý và 10% theo năm. Mức tăng một phần đến từ việc những dự án mới có chất lượng cao hơn được đưa ra thị trường với giá thuê tương đối cao.

Từ nửa cuối năm 2026 đến năm 2028, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 314.000-339.000m² diện tích bán lẻ. Phần lớn nguồn cung tương lai nằm ngoài trung tâm, trong đó phía Tây tiếp tục là một trong những địa bàn trọng điểm.

Nguồn cung mở rộng tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp nhưng cũng đặt các chủ đầu tư trước áp lực lấp đầy. Khi nhiều trung tâm thương mại cùng khai thác một nhóm cư dân, lợi thế không còn nằm ở diện tích hay số lượng gian hàng, mà phụ thuộc vào khả năng tạo ra lượng khách thực tế.

Các nhà vận hành vì vậy dành nhiều diện tích hơn cho ăn uống, giải trí, chăm sóc sức khỏe, giáo dục và không gian cộng đồng. Mục tiêu là kéo dài thời gian khách lưu lại và tạo lý do để người tiêu dùng đến trung tâm thương mại ngay cả khi không có nhu cầu mua món hàng cụ thể.

Đây cũng là thách thức đối với các khối đế thương mại dưới chung cư. Có sẵn hàng nghìn cư dân không đồng nghĩa mọi mặt bằng đều dễ cho thuê. Những dự án có lối đi thiếu thuận tiện, chỗ đỗ xe hạn chế, diện tích gian hàng không phù hợp hoặc thiếu đơn vị vận hành thống nhất vẫn có thể rơi vào cảnh đóng cửa kéo dài.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội, doanh nghiệp bán lẻ ngày càng thận trọng khi mở rộng. Nhu cầu thường tập trung tại những trung tâm thương mại được phát triển bài bản hoặc các khối đế có sẵn lượng khách, bảo đảm pháp lý, phòng cháy, chữa cháy và khả năng vận hành.

Trong khi đó, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng khi lựa chọn mặt bằng, các thương hiệu không chỉ nhìn vào diện tích và giá thuê mà ngày càng quan tâm đến khả năng tạo khách cũng như mức độ phù hợp với nhóm người tiêu dùng mục tiêu.

Mặt bằng phố phải chia lại dòng khách

Sự phát triển của bán lẻ phía Tây không có nghĩa các mặt bằng trung tâm mất hoàn toàn lợi thế. Hoàn Kiếm, Ba Đình và Đống Đa vẫn sở hữu mật độ dân cư, khách du lịch, văn phòng và khả năng nhận diện thương hiệu cao. Nguồn cung mặt bằng chất lượng tại khu vực lõi cũng hạn chế, vì vậy những vị trí đẹp, được quản lý chuyên nghiệp vẫn giữ giá cao và có sức hút với thương hiệu lớn.

Tuy nhiên, áp lực đang hiện rõ ở nhóm nhà phố kinh doanh truyền thống. Trên các tuyến Kim Mã, Nguyễn Thái Học, Tôn Đức Thắng, Tây Sơn, Chùa Bộc, Cầu Giấy, Thái Hà hay Bà Triệu, không khó bắt gặp mặt bằng treo biển cho thuê hoặc sang nhượng trong thời gian dài.

Một mặt bằng khoảng 30m² trên phố lớn có thể được chào thuê tới 30-35 triệu đồng mỗi tháng, chưa bao gồm chi phí nhân sự, điện nước, sửa chữa và quảng bá. Với ngành thời trang, phụ kiện hoặc đồ uống, doanh thu tại cửa hàng ngày càng khó gánh mức chi phí cố định này.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, hành vi tiêu dùng thay đổi đang tác động rõ đến hiệu quả khai thác nhà phố trung tâm. Người dân có xu hướng mua sắm trực tuyến hoặc lựa chọn trung tâm thương mại tích hợp nhiều tiện ích. Tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê một số nhà phố hiện chỉ còn khoảng 1,8-2% mỗi năm.

Mặt bằng phố đang chịu sức ép từ hai phía. Thương mại điện tử lấy đi một phần nhu cầu mua hàng, trong khi trung tâm thương mại thu hút khách bằng chỗ đỗ xe, không gian điều hòa, khu vui chơi, rạp chiếu phim và chuỗi ăn uống. Trong một chuyến đi, gia đình có thể mua thực phẩm, cho trẻ vui chơi, ăn tối và xem phim tại cùng địa điểm.

Trong khi đó, nhiều nhà phố có diện tích nhỏ, cầu thang hẹp, thiếu chỗ gửi xe và khó đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy. Giá thuê lại thường được xác lập theo giá trị đất hoặc kỳ vọng của chủ nhà, chưa dựa nhiều vào doanh thu mà người kinh doanh có thể tạo ra.

Các thương hiệu cũng đang phân bổ lại ngân sách. Thay vì duy trì nhiều cửa hàng nhỏ trên phố, doanh nghiệp có thể lựa chọn một điểm bán lớn trong trung tâm thương mại, kết hợp kênh trực tuyến và giao hàng tới khu vực lân cận.

Điều này khiến thị trường ngày càng phân hóa. Những mặt bằng trung tâm có vị trí nổi bật, mặt tiền rộng, thuận tiện đỗ xe và chủ nhà linh hoạt vẫn có khách thuê. Những căn nhà giá cao nhưng khó chuyển đổi công năng sẽ tiếp tục đối diện nguy cơ bỏ trống.

Phía Tây Hà Nội không thay thế hoàn toàn lõi thương mại cũ, nhưng đang chia lại dòng khách và hình thành những trung tâm tiêu dùng mới. Mỗi đại đô thị đông dân có thể tạo ra một thị trường bán lẻ tương đối độc lập, phục vụ nhu cầu hằng ngày của cư dân tại chỗ.

Khi hơn 300.000m² mặt bằng mới tiếp tục gia nhập thị trường, cuộc cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa phía Tây và nội đô mà còn giữa chính các trung tâm thương mại vùng ven. Mặt bằng nào hiểu khách hàng, có cơ cấu dịch vụ phù hợp và tạo được trải nghiệm khác biệt sẽ giữ được dòng người. Phần còn lại, dù nằm giữa khu đô thị đông đúc hay trên tuyến phố đắt đỏ, vẫn có thể rơi vào cảnh cửa đóng, biển cho thuê treo dài ngày.

Quang Anh