Từ ngày 29/9/2026, tỉnh Tây Ninh áp dụng quy định mới về tách thửa, hợp thửa đất với nhiều điều kiện cụ thể hơn về diện tích, kích thước và kết nối giao thông. Trong bối cảnh thị trường bất động sản khu vực đang tái định vị sau sáp nhập, quy định mới được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp đến nguồn cung đất nền, hoạt động phân lô và cách nhà đầu tư tham gia thị trường.
Thị trường đất nền đứng trước thay đổi về nguồn cung
UBND tỉnh Tây Ninh vừa ban hành Quyết định 139/2026/QĐ-UBND ngày 18/9/2026, quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với một số loại đất trên địa bàn.
Quyết định sẽ có hiệu lực từ ngày 29/9/2026, đồng thời thay thế các quy định về tách thửa trước đây của tỉnh Tây Ninh và tỉnh Long An. Việc ban hành một quy định chung diễn ra trong bối cảnh địa giới hành chính mới đã hình thành, đưa toàn bộ khu vực Long An trước đây vào tỉnh Tây Ninh mới.
Theo quy định mới, phạm vi điều chỉnh không chỉ bao gồm đất ở mà còn có đất nông nghiệp, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Thị trường đất nền đứng trước thay đổi về nguồn cung.
Trong đó, tỉnh Tây Ninh chia địa bàn thành hai khu vực để áp dụng các điều kiện về diện tích và kích thước thửa đất. Khu vực 1 gồm 14 phường và 20 xã; khu vực 2 gồm 62 xã còn lại.
Đối với đất ở, sự khác biệt giữa hai khu vực khá lớn. Nếu thửa đất tiếp giáp đường giao thông công cộng có chỉ giới đường đỏ từ 19 m trở lên, diện tích tối thiểu sau tách tại khu vực 1 là 45 m², trong khi khu vực 2 là 100 m². Với đường có chỉ giới đường đỏ dưới 19 m, diện tích tối thiểu tương ứng là 36 m² và 80 m².
Quy định này có ý nghĩa đáng kể đối với thị trường đất nền, bởi khả năng chia nhỏ một quỹ đất thành nhiều sản phẩm có thể ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung và cấu trúc sản phẩm được đưa ra thị trường.
Trong những năm trước, đất nền tại khu vực Long An cũ từng là một trong những phân khúc được nhà đầu tư quan tâm nhờ quỹ đất lớn, khoảng cách tương đối gần TP Hồ Chí Minh và quá trình phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, thị trường đã có giai đoạn chững lại sau khi địa giới hành chính thay đổi.
Trong quý I/2026, thị trường tỉnh Tây Ninh không ghi nhận dự án đất nền mới chào bán; một số dự án từng đưa sản phẩm ra thị trường cũng gặp khó về giao dịch.
Trong bối cảnh nguồn cung dự án mới chưa thực sự dồi dào, việc kiểm soát hoạt động tách thửa vì vậy có thể trở thành một yếu tố đáng chú ý đối với nguồn cung đất nền thứ cấp và nguồn hàng hình thành từ các khu đất cá nhân.
Theo Quyết định 139, yêu cầu thửa đất sau tách phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về diện tích, kích thước và khả năng tiếp cận giao thông.
Với thửa đất tiếp giáp đường có chỉ giới đường đỏ từ 19 m trở lên, chiều rộng tối thiểu là 5 m; khu vực 1 yêu cầu chiều sâu tối thiểu 5 m, còn khu vực 2 là 15 m.
Với đường có chỉ giới đường đỏ dưới 19 m, chiều rộng tối thiểu tại khu vực 1 là 4 m, chiều sâu tối thiểu 4 m; tại khu vực 2, chiều sâu tối thiểu là 15 m. Trường hợp đường hoặc lối đi chưa xác định chỉ giới đường đỏ, chiều sâu tối thiểu lần lượt là 15 m và 20 m.
Trong đó, một thửa đất ở không tiếp giáp đường giao thông công cộng vẫn có thể được xem xét tách trong một số trường hợp nếu chủ đất dành một phần diện tích làm lối đi hoặc có sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề để kết nối với đường giao thông công cộng.
Tuy nhiên, chủ đất phải cắm mốc, xác định ranh giới lối đi. Nếu sử dụng lối đi qua đất của người liền kề, việc đồng ý phải được thể hiện bằng văn bản. Với trường hợp tách từ 10 thửa trở lên, lối đi hình thành phải rộng tối thiểu 3,5 m; nếu tách dưới 10 thửa, chiều rộng tối thiểu là 1,5 m.
Hạn chế nguy cơ phân lô tự phát
Không chỉ đất ở, quy định mới còn đặt ra điều kiện cụ thể với đất nông nghiệp. Theo đó, nhiều loại đất nông nghiệp phải đáp ứng diện tích tối thiểu 1.000 m² sau tách, trong khi một số loại đất nông nghiệp khác có mức tối thiểu 500 m².
Với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thửa đất sau tách phải tiếp giáp đường giao thông, có chiều rộng tối thiểu 20 m, chiều sâu tối thiểu 50 m và diện tích tối thiểu 2.000 m². Đối với đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì thửa đất phải có chiều rộng tối thiểu 10 m, chiều sâu 50 m và diện tích tối thiểu 1.000 m².
Ở một số trường hợp đặc biệt như hộ nghèo, hộ cận nghèo, người có hoàn cảnh khó khăn, tặng cho giữa cha mẹ và con hoặc thừa kế, quy định cho phép xem xét tách dưới diện tích tối thiểu. Tuy nhiên, thửa đất ở mới hình thành trong những trường hợp này có thể có diện tích tối thiểu 25 m², chiều rộng và chiều sâu tối thiểu 4 m và mỗi trường hợp chỉ được giải quyết một lần.
Hạn chế nguy cơ phân lô tự phát.
Tỉnh Tây Ninh đồng thời yêu cầu kiểm soát chặt việc tách thửa, nhằm tránh lợi dụng quy định để chia nhỏ đất, hình thành khu dân cư tự phát khi chưa hoàn tất các thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng và môi trường.
Theo đó, điểm có thể tạo ra thay đổi đáng kể đối với thị trường đất nền tự phát. Những khu đất có vị trí thuận lợi nhưng không đáp ứng yêu cầu về hạ tầng, lối đi hoặc kích thước có thể khó chuyển hóa thành nhiều sản phẩm riêng lẻ như trước.
Ngược lại, các khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng giao thông đồng bộ và hồ sơ pháp lý đầy đủ có thể có lợi thế hơn trong việc duy trì khả năng giao dịch.
Sau sáp nhập, Tây Ninh mới có quy mô không gian lớn, bao gồm cả khu vực công nghiệp, đô thị và vùng nông nghiệp của Tây Ninh và Long An trước đây. Đây là thị trường có sự khác biệt khá lớn giữa các khu vực về mức độ đô thị hóa, hạ tầng và nhu cầu ở thực.
Một số phân tích thị trường cho rằng khu vực phía Tây TP Hồ Chí Minh, trong đó có địa bàn Long An cũ, đang hưởng lợi từ xu hướng giãn dân và sự phát triển của các đô thị vệ tinh. Theo dữ liệu từ CBRE, khoảng 80% nguồn cung nhà thấp tầng tại miền Nam tập trung ở các đô thị vệ tinh phía Tây, trong đó Long An cũ là một trong những khu vực nổi bật.
Tuy nhiên, sự quan tâm của thị trường không đồng nghĩa mọi khu đất đều có khả năng chuyển thành sản phẩm thương mại. Với quy định mới, yếu tố pháp lý, quy hoạch và hạ tầng sẽ ngày càng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác giá trị của đất.
Ở góc độ người mua, việc một khu đất được quảng bá có thể "phân ra nhiều nền" không còn là thông tin đủ để đánh giá sản phẩm. Người mua cần quan tâm khu đất có thuộc trường hợp được phép tách hay không, diện tích tối thiểu sau tách, khả năng kết nối đường giao thông và các điều kiện liên quan.
Ở góc độ nhà đầu tư, quy định mới có thể làm giảm dư địa của mô hình mua đất lớn rồi chia nhỏ thành nhiều nền trong những khu vực chưa hoàn thiện hạ tầng. Trong khi đó, những quỹ đất có pháp lý rõ ràng, tiếp giáp giao thông phù hợp và nằm trong khu vực có nhu cầu ở thực có thể được thị trường quan tâm theo hướng khác.
Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường đất nền Tây Ninh chưa ghi nhận nguồn cung dự án mới mạnh trong đầu năm 2026, sự thay đổi về quy định tách thửa có thể khiến nguồn hàng thứ cấp trở thành một biến số đáng theo dõi trong thời gian tới.
Thiên An