Đất nền vùng ven Hà Nội khó tạo 'sóng' trở lại

Theo nhận định của các doanh nghiệp, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội khó có khả năng bứt phá trong nửa cuối năm. Đáng chú ý, giai đoạn “lướt sóng” của phân khúc này có thể đang dần đi đến hồi kết.

Thị trường đất nền vùng ven đã hết thời "lướt sóng"?

Từ cuối năm 2024 đến nay, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đã trải qua một giai đoạn biến động mạnh, khiến nhiều nhà đầu tư có cảm giác như đang ngồi trên “tàu lượn siêu tốc” cảm xúc.

Thời điểm đầu, sự phấn khích lan rộng khi giá đất tăng nhanh theo tuần, thậm chí theo ngày. Nhưng chỉ sau vài tháng, không ít người đã rơi vào trạng thái hoang mang, lo lắng khi thị trường đột ngột “nguội lạnh”, giao dịch gần như tê liệt.

Câu chuyện của chị Tuyết Nhung, một nhân viên văn phòng tại Hà Nội, là một trong số ít trường hợp “thoát hàng” đúng thời điểm. Tháng 10/2024, chị mua một mảnh đất 120 m2 tại xã Trần Phú (trước đây thuộc huyện Chương Mỹ) với giá khoảng 1,3 tỷ đồng, tương đương hơn 10 triệu đồng mỗi mét vuông. Ban đầu, chị không khỏi phân vân khi mảnh đất nằm khá xa trung tâm thành phố, cách hơn 35 km, và chưa có nhiều yếu tố phát triển hạ tầng rõ nét.

Tuy nhiên, trong những tháng đầu năm 2025, khi thị trường sôi động nhờ tâm lý đón đầu làn sóng sáp nhập huyện lên quận, nhiều khách hàng liên tục gọi điện trả giá cao hơn.

Chỉ đến tháng 3/2025, có người sẵn sàng mua lại với mức 16 triệu đồng mỗi mét vuông, tương đương hơn 1,9 tỷ đồng. Không bỏ lỡ cơ hội, chị Nhung quyết định bán để “chốt lời”, thu về khoản lãi khoảng 600 triệu đồng chỉ sau 5 tháng. “Làm công ăn lương cả năm chưa chắc đã được bằng khoản lãi từ mảnh đất đó”, chị chia sẻ đầy phấn khích.

Tuy vậy, không phải nhà đầu tư nào cũng gặp may mắn như chị Nhung. Khi "cơn sóng" qua đi, đất nền vùng ven nhanh chóng trở lại trạng thái trầm lắng quen thuộc. Từ tháng 4 đến nay, nhiều khu vực từng là điểm nóng đầu tư đã không còn cảnh môi giới, nhà đầu tư nườm nượp đi thực địa. Những người mua ở vùng xa để “lướt sóng” giờ đây đang mắc kẹt trong những lô đất khó thanh khoản.

Anh Tuấn Khang là một ví dụ điển hình cho tình cảnh này. Cuối tháng 4/2025, anh bỏ ra 1,6 tỷ đồng mua một mảnh đất rộng 140 m2 tại xã Mỹ Đức (thuộc khu vực trước là huyện Mỹ Đức), với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục leo thang như giai đoạn trước. Nhưng kể từ khi giao dịch hoàn tất, gần như không có khách hỏi mua.

Duy nhất một người ngỏ ý trả chênh 80 triệu đồng, nhưng nếu tính cả thuế, chi phí môi giới và thời gian chờ đợi, mức lợi nhuận này trở nên không đáng kể. Trong khi đó, mỗi tháng anh vẫn phải đều đặn trả lãi ngân hàng cho khoản vay đầu tư.

“Khác với chung cư hay nhà ở đô thị, đất nền vùng ven không tạo ra dòng tiền. Dân cư xung quanh thưa thớt, có muốn xây nhà cho thuê cũng không khả thi. Cứ để vậy thì chỉ mất chi phí cơ hội và chịu áp lực tài chính hàng tháng”, anh Khang chia sẻ trong tâm trạng đầy lo lắng.

Theo đánh giá của bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, đợt “sóng” đất nền mạnh nhất diễn ra từ nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4/2025, nhờ hiệu ứng tâm lý từ các thông tin sáp nhập hành chính. Thời điểm đó, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng giá lên tới 30-40% chỉ trong vài tuần. Nhưng hiện tại, cơn sốt đã qua, và thị trường đang dần trở về quỹ đạo thực tế.

“Nhà đầu tư bây giờ không còn lao vào đất nền bằng mọi giá như trước. Những địa phương từng nổi sóng nay đều ghi nhận thanh khoản chững lại, đặc biệt là các khu vực nằm ngoài quy hoạch trung tâm hành chính, thiếu kết nối hạ tầng. Thị trường đang sàng lọc lại, ai xuống tiền theo tâm lý đám đông thì giờ là lúc phải đối diện với rủi ro”, bà Miền nhận định.

Có thể thấy, thời kỳ “lướt sóng” đất nền vùng ven dường như đang khép lại. Những ai kỳ vọng vào chu kỳ tăng giá ngắn hạn đang dần rút lui, nhường chỗ cho tâm lý phòng thủ.

Trong bối cảnh thị trường đang thiếu yếu tố hỗ trợ mạnh như tín dụng rẻ, hạ tầng bứt phá hay dòng vốn đầu tư công đổ về vùng ven, đất nền rất khó để “nổi sóng” trở lại trong nửa cuối năm 2025. Thay vào đó, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ hơn, xác định cuộc chơi dài hạn và sẵn sàng chịu đựng thời gian chờ đợi kéo dài.

Nhà đầu tư chuyển sang thế phòng thủ

Thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chuỗi ngày tăng nóng đầu năm. Theo ông Dương Văn Sỹ, Tổng Giám đốc Công ty An Vượng Land, lượng giao dịch tại các khu vực ngoại thành đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại, giá bán cũng không còn duy trì được đà tăng như trong quý I/2025.

“Tâm lý nhà đầu tư hiện nay đã có sự thay đổi rõ rệt. Từ trạng thái hưng phấn, họ đang chuyển dần sang thế thủ, chờ đợi các tín hiệu rõ ràng hơn từ chính sách và môi trường kinh tế vĩ mô. Thị trường đang phân hóa mạnh, chỉ những khu vực có hạ tầng thực chất, pháp lý đầy đủ và nhu cầu sử dụng thật mới giữ được giá trị. Điều đó đòi hỏi nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận, có tầm nhìn trung dài hạn và sàng lọc kỹ càng trước khi xuống tiền”, ông Sỹ phân tích.

Dự báo từ nay đến cuối năm 2025, ông Sỹ cho rằng tâm lý thận trọng sẽ tiếp tục chi phối thị trường. Mặc dù kỳ vọng thanh khoản có thể cải thiện trong một số thời điểm, nhưng đa phần nhà đầu tư vẫn mang tâm thế dè dặt, bởi những chính sách mới đang trong quá trình xem xét và chưa tạo ra sự yên tâm rõ rệt.

Trước thực tế thị trường đang phân hóa, vị CEO An Vượng Land khuyến nghị nhà đầu tư nên chuyển hướng tìm kiếm cơ hội tại khu vực phía Nam Hà Nội là nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng. Không chỉ vì mặt bằng giá vẫn còn hợp lý, khu vực này còn được hưởng lợi từ các dự án giao thông lớn, đóng vai trò là cửa ngõ kết nối giữa Thủ đô và các tỉnh phía Nam đồng bằng sông Hồng.

Chung quan điểm, ông Nguyễn Trọng Tài, CEO Công ty Panorama Land, cũng nhận định rằng thị trường đất nền vùng ven sẽ khó bứt phá trong nửa cuối năm. Theo ông, ngoài yếu tố chính sách, dòng tiền đầu tư hiện đang có xu hướng dịch chuyển rõ rệt vào khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM và các tỉnh phụ cận, khi nơi đây bước vào giai đoạn hậu sáp nhập với nhiều kỳ vọng cải cách mạnh mẽ.

“Từ đầu năm đến tháng 4/2025, đất nền đã tăng giá liên tục, thậm chí có nơi tăng đến 30-40%. Vì vậy, thị trường cần một nhịp nghỉ để điều chỉnh và tái cấu trúc lại lực cầu. Hiện tại, nhiều nhà đầu tư đang chậm lại để quan sát kỹ lưỡng hơn về các động thái từ Chính phủ và tình hình kinh tế vĩ mô”, ông Tài nói.

Trước đây, đất nền từng là “miếng mồi béo bở” của giới đầu tư lướt sóng, với kỳ vọng mua nhanh – bán nhanh – chốt lời trong vài tháng. Tuy nhiên, theo ông Tài, tư duy này đang dần lỗi thời trong bối cảnh thị trường đã thay đổi.

Các nhà đầu tư hiện cần tái cơ cấu danh mục, chuyển hướng sang chiến lược nắm giữ trung và dài hạn. Thời gian sở hữu bất động sản tối thiểu nên kéo dài từ 3 năm trở lên để đảm bảo hiệu quả sinh lời và tránh rủi ro thanh khoản.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Thế Duyệt, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Fire Holdings thậm chí còn khuyến nghị kéo dài thời gian đầu tư lên tới 5 năm. Theo ông, yếu tố hấp dẫn nhất của đất nền vẫn là tiềm năng tăng giá theo thời gian. Tuy nhiên, để hiện thực hóa lợi nhuận, nhà đầu tư cần tính toán kỹ bài toán tài chính và chuẩn bị sẵn sàng cho những thương vụ dài hơi, thay vì kỳ vọng chốt lời nhanh chóng.

“Đất nền vẫn có chỗ đứng nhất định nhờ mức giá mềm hơn nhiều so với căn hộ hay nhà phố là hai phân khúc đã tăng nóng trong thời gian qua và tiệm cận ngưỡng chịu đựng của thị trường. Đối với những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính hạn chế nhưng muốn tham gia thị trường, đất nền vẫn là lựa chọn không thể bỏ qua, miễn là biết chọn đúng thời điểm và đúng sản phẩm”, ông Duyệt nhấn mạnh.

Sự thoái trào của làn sóng “lướt đất” đang buộc thị trường bước vào chu kỳ thanh lọc sâu. Với bối cảnh hiện tại, những nhà đầu tư kỳ vọng lãi cao trong ngắn hạn sẽ phải điều chỉnh kỳ vọng. Chỉ những ai đủ kiên nhẫn, có tầm nhìn dài hạn và chiến lược bền vững mới có thể trụ vững trước những biến động sắp tới.

Quang Anh