Một số chuyên gia cho rằng, về lý thuyết, đề xuất giới hạn tín dụng từ căn nhà thứ hai sẽ gây khó cho những người nắm giữ nhiều bất động sản, nhất là khi phần lớn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cùng sự liên kết chặt giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua. Vì vậy, nếu áp dụng, nguồn vốn tín dụng cho nhóm này có thể bị thu hẹp.
Tại tọa đàm “Giải mã dòng vốn bất động sản và cơ hội cho người mua nhà ở thực”, các chuyên gia đã bàn luận về đề xuất của Bộ Xây dựng nhằm hạn chế cho vay mua căn nhà thứ hai là động thái được xem là cần thiết để chống đầu cơ nhưng vẫn gây nhiều tranh cãi.
Tác động đến nguồn vốn ngân hàng
Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản), việc giới hạn tín dụng với người sở hữu từ căn nhà thứ hai trở lên, về mặt lý thuyết, sẽ tạo áp lực đối với nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính.
Trên thực tế, phần lớn giao dịch bất động sản hiện dựa trên sự liên kết giữa chủ đầu tư – ngân hàng – người mua. Nếu siết tín dụng với nhà đầu tư nhiều tài sản, nguồn vốn cấp cho các dự án của chủ đầu tư cũng sẽ bị ảnh hưởng, kéo theo sự sụt giảm giao dịch trên thị trường.
Dù vậy, ông Tuấn đánh giá đây là đề xuất có cơ sở và có thể áp dụng, nhưng cần triển khai theo lộ trình phù hợp và dựa trên hai điều kiện. Điều kiện cần là phải có cơ sở dữ liệu bất động sản đầy đủ, minh bạch, cập nhật liên tục để xác định chính xác số lượng tài sản mỗi cá nhân sở hữu. Điều kiện đủ là chính sách phải được đồng bộ hóa, kết hợp cùng các công cụ khác như lãi suất và thuế chống đầu cơ, tránh tạo lỗ hổng hoặc gây méo mó thị trường.
Đồng quan điểm về sự cần thiết điều chỉnh, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính-Ngân hàng (ĐH Nguyễn Trãi) cho rằng nếu chỉ dựa trên số lượng căn nhà để giới hạn tín dụng là chưa hợp lý. Ông dẫn chứng: có người sở hữu hai căn với tổng giá trị chỉ 5 tỷ đồng, nhưng cũng có người sở hữu một căn trị giá 1-2 triệu USD. Do đó, tiêu chí cần phải kết hợp cả số lượng lẫn giá trị tài sản để phản ánh đúng khả năng đầu cơ và mức độ rủi ro.
Ông Huy lưu ý thêm rằng đây mới chỉ là một giải pháp hành chính mang tính ngắn hạn. Về bản chất, việc cấp tín dụng phải tuân theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Vì thế, cần làm rõ cơ chế phối hợp giữa Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước nhằm tránh chồng chéo, đồng thời bảo đảm sự ổn định của nguồn vốn trong hệ thống ngân hàng.
Một số chuyên gia cho rằng, về lý thuyết, đề xuất giới hạn tín dụng từ căn nhà thứ hai sẽ gây khó cho những người nắm giữ nhiều bất động sản, nhất là khi phần lớn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cùng sự liên kết chặt giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua.
Ưu tiên tăng nguồn cung thay vì siết cầu
Ông Nguyễn Quang Huy cho rằng giải pháp lâu dài cần tập trung vào việc tăng nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Việc này có thể triển khai thông qua Quỹ nhà ở quốc gia, một nội dung vừa được Tổng Bí thư chỉ đạo đồng thời rà soát tiến độ, mức độ quyết liệt và hiệu quả thực tế của đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Song song đó, phát triển các đô thị vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt với trung tâm được xem là hướng đi cần thúc đẩy, giúp người dân tiếp cận sản phẩm phù hợp khả năng chi trả.
Ở phân khúc nhà ở thương mại, ông Huy đề xuất nâng tỷ lệ quỹ nhà ở xã hội từ 20% lên 30% và đẩy nhanh thủ tục pháp lý, bởi chỉ cần chậm vài năm, chi phí đầu tư sẽ đội lên do trượt giá, biến động tỷ giá và nguyên vật liệu, từ đó khiến giá nhà tiếp tục tăng cao.
Ông Huy cũng lưu ý rằng mọi giải pháp hành chính mới cần được xây dựng trên cơ sở tham vấn đầy đủ ý kiến chuyên gia, người dân và cử tri, đồng thời có giai đoạn thí điểm và lộ trình rõ ràng. Nếu chính sách được áp dụng đột ngột, thị trường có nguy cơ tắc nghẽn thanh khoản, nợ xấu gia tăng và người mua nhà cuối cùng vẫn là bên chịu thiệt.
Chung quan điểm, Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhấn mạnh rằng song song với việc tăng cung và điều tiết thị trường, cơ quan quản lý phải có cơ chế kiểm soát hiệu quả để phân biệt rõ người mua ở thực với nhà đầu cơ, hạn chế tình trạng lách luật.
Theo ông, đây là bài toán khó, không chỉ Việt Nam gặp phải mà nhiều quốc gia cũng vướng mắc khi áp dụng chính sách thuế hoặc hạn chế tín dụng dựa trên số lượng bất động sản sở hữu.
Bởi nhà đầu cơ hoàn toàn có thể nhờ người thân đứng tên để né hạn chế. Vì vậy, cần bổ sung công cụ nhận diện thích hợp để chính sách tác động đúng đối tượng và không tạo rào cản cho người mua nhà thật.
Bình Minh