Điều gì cản trở sự phát triển M&A trong thị trường bất động sản?

Những năm gần đây, thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đã có sự phát triển. Các doanh nghiệp bất động sản trong nước đã dần thay đổi nhìn nhận, mạnh dạn tìm kiếm cơ hội đầu tư, sở hữu các quỹ đất, dự án. Tuy nhiên, do là một thị trường mới mẻ, nên vẫn còn nhiều yếu tố tạo ra sự khó khăn, cản trở sự phát triển M&A trong thị trường bất động sản.

Doanh nghiệp Việt ngày càng quan tâm M&A bất động sản

Lĩnh vực M&A tại thị trường Việt Nam trong khoảng 15 năm qua, chứng kiến sự dẫn đầu của các nhà đầu tư nước ngoài có vị thế tại Việt Nam, đặc biệt là đến từ các nước Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan và Singapore. Các giao dịch tập trung nhiều trong hoạt động M&A ở cấp độ dự án hoặc ở cấp độ công ty trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Thống kê trong giai đoạn 2007-2017, hoạt động M&A tại Việt Nam gia tăng mạnh mẽ, năm 2017 đạt khoảng 10 tỷ USD, trong đó có sự đóng góp 50% giá trị của thương vụ Sabeco. Mới đây, báo cáo của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công thương) cho thấy, giai đoạn 2018-2019, giá trị M&A tuy giảm nhẹ. Song năm 2019, tổng giá trị M&A tại Việt Nam đạt khoảng 7,2 tỷ USD, bằng 94,7% so với năm 2018. Những thương vụ đình đám trong thời gian này đều ghi nhận sự góp mặt của cá doanh nghiệp nước ngoài như KEB Hana Bank (Hàn Quốc) mua lại 15% vốn điều lệ của BIDV hay nhóm quỹ gồm KKR, Temasek rót 650 triệu USD mua cổ phần VinHomes,…

Dẫn dắt thị trường về số lượng giao dịch thành công là các giao dịch giữa các nhà đầu tư trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại thị trường Việt Nam. Nhu cầu M&A dự án trước đây chỉ diễn ra nhiều ở các khu vực quận trung tâm hoặc tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, quỹ đất tại các khu vực này ngày càng khan hiếm, giá giao dịch đã trở nên quá cao khiến các mô hình tài chính không còn hiệu quả. Do đó, nhu cầu và dòng tiền có xu hướng dịch chuyển ra các địa phương lân cận.

Cùng với đó, những năm gần đây, các nhà đầu tư bất động sản trong nước cũng đã có những sự phát triển ngoạn mục, khi mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động M&A, tìm kiếm các quỹ đất lớn và nhỏ để đầu tư. Lĩnh vực M&A vài năm qua luôn chứng kiến sự cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp trong nước và các doanh nghiệp ngoại đang hoạt động tại Việt Nam.

Nhiều thương vụ M&A dự án giữa các doanh nghiệp nội, sự hợp tác với các doanh nghiệp ngoại đã diễn ra trong bối cảnh dịch bệnh căng thẳng là một minh chứng sống động. Có thể kể đến như thương vụ hợp tác vừa qua của Tổng công ty Becamex IDC và Tập đoàn Central Retail để phát triển Dự án Trung tâm thương mại GO! Bình Dương.

Nổi bật nhất đầu tháng 6 năm nay, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt công bố đã hoàn tất nhận chuyển nhượng 99,5% phần vốn góp của các cổ đông Công ty CP Bất động sản đầu tư và phát triển cao ốc Bình Dương để chính thức sở hữu Dự án Chung cư Bình Dương Tower và toàn quyền quyết định việc đầu tư phát triển, kinh doanh dự án này. Cùng với đó, cuối tháng 8 vừa qua, Phát Đạt đã trở thành cổ đông sở hữu 99% vốn Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Cường. Qua đó, nắm toàn quyền quyết định việc đầu tư dự án trên khu đất "vàng" diện tích 2.735 m2 tại quận Hải Châu, TP Đà Nẵng.

Ngoài ra,một doanh nghiệp lớn trong thị trường bất động sản Việt Nam, Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã chính thức sở hữu Dự án Angel Island bằng cách mua lại hơn 60% cổ phần tại Công ty CP Phát triển địa ốc Sông Tiên - thành viên trực thuộc Suối Tiên Group.

Hay mới đây nhất, việc Viettel chính thức thoái vốn thành công tại CTCP Vĩnh Sơn, đã giúp một pháp nhân trong nước mua lại, nắm sở hữu dự án Khu đô thị thung lũng Hoa Hồng (Rose Valley) quy mô 75,51 ha tại Vĩnh Phúc và Hà Nội. 

Theo số liệu của các công ty nghiên cứu thị trường, trong thời gian qua, số lượng các thương vụ M&A thành công phần nhiều là giữa các nhà đầu tư trong nước. Tại Việt Nam, các nhà đầu tư trong nước vẫn đóng vai trò quan trọng và vốn của nhà đầu tư nước ngoài góp phần kích hoạt cho thị trường trở nên sôi động hơn.

Cũng theo các công ty này, nhiều nhà đầu tư mới chưa hoạt động tại Việt Nam đang dành sự tâm lớn đến thị trường, đặc biệt đối với lĩnh vực nhà ở đô thị, khu công nghiệp và logistics, các loại bất động sản đã hoạt động và khách sạn nghỉ dưỡng. Song vì nhiều lý do, trong đó có nguyên nhân về khó khăn đi lại, khiến họ chưa thể thực hiện thành công thương vụ.

Nhiều khó khăn cản trở thị trường M&A bùng nổ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, thời gian qua, năng lực tài chính của các nhà phát triển bất động sản trong nước đã được hồi phục đáng kể. Nếu doanh nghiệp sở hữu một quỹ đất có tiềm năng phát triển tốt thì họ có thể tìm kiếm vốn từ các nguồn tài chính khác bên cạnh các nguồn truyền thống.

Tại Việt Nam, các thương vụ M&A thường được thực hiện thông qua hình thức M&A công ty dự án. Việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành, tuy nhiên cũng gặp nhiều khó khăn về thủ tục và các vấn đề liên quan đến thuế. Vì nhiều lý do, trong đó có cả những tác động của Covid-19, khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án, yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ, bị chậm lại.

Một khó khăn nữa là, nhiều chủ đầu tư của dự án vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập. Đây cũng là yếu tố cản trở nhiều đến tiến tiến trình thực hiện thương vụ M&A. Hơn nữa, trong thời gian vừa qua và trước mắt, khó khăn từ quy định về đóng cửa biên giới và các hạn chế đi lại đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới, đặc biệt là các nhà đầu tư mới tại Việt Nam.

Ngoài ra, trong 2 năm qua, dù dịch bệnh nhưng giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cộng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản vẫn kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục mạnh, do đó họ tiếp tục giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao. Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua lại không được lạc quan như vậy. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này và thường giữ tâm lý chờ đợi hơn là đưa ra quyết định đầu tư. Bởi vậy, người mua và bán nên tìm được tiếng nói chung trong hoạt động định giá dự án.

Cũng có quan điểm này, ông Marc Townsend, nguyên Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam chia sẻ với báo chí trong giao dịch M&A luôn tồn tại sự sợ hãi của cả người mua lẫn người bán. Người bán luôn sợ bán giá thấp, sẽ lỗ, ngược lại người mua cũng e ngại việc mua phải giá quá cao. Để giải quyết việc này, giao dịch M&A cần phải có sự minh bạch về thông tin, thông qua hệ thống kế toán tốt để có đầy đủ thông tin nhằm tạo niềm tin cho người mua.

Các chuyên gia cũng cho rằng, M&A bất động sản là thị trường nhạy cảm và yêu cầu tính bảo mật cao. Thông tin chuyển nhượng dự án không thể được công khai trên thị trường hoặc qua các phương tiện thông tin đại chúng. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc trực tiếp tìm kiếm đối tác. Vì vậy, các chủ sở hữu dự án cần chuyển nhượng nên tìm đến các đơn vị tư vấn uy tín, có mạng lưới đầu tư quy mô toàn cầu để kết nối trực tiếp đến các nhà đầu tư. Việc này nhằm tránh rủi ro thông tin, tiết kiệm chi phí giao dịch và tổ chức bộ máy nhân sự cho hoạt động M&A.

Cùng với đó, nhiều chủ đầu tư của dự án vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập. Đây là yếu tố cản trở nhiều đến tiến trình thực hiện thương vụ. Bỏi lẽ, khi một công ty sở hữu cùng lúc nhiều dự án, nhiều khối tài sản khác nhau, việc định giá hay chuyển nhượng một dự án qua hoạt động M&A doanh nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn.

Đinh Hiệu