Trải qua 3 vòng đấu giá, CTCP Đầu tư Kinh doanh BĐS Hà An - công ty con của Tập đoàn Đất Xanh đã vượt qua 5 đối thủ sau khi chấp nhận bỏ ra số tiền gần 3.060 tỷ đồng, tức là gấp đôi mức khởi điểm (1.645 tỷ đồng).
Như Báo Đầu tư Online - Baodautu.vn đưa tin, với số tiền chi ra 3.060 tỷ đồng, gấp 1,86 lần giá khởi điểm, CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (Hà An) đã đấu trúng khu đất "vàng" 92,2 ha gần khu vực Dự án cảng hàng không quốc tế Long Thành. Ngoài số tiền lớn cần sớm nộp đủ cho Nhà nước, doanh nghiệp cũng phải cam kết tiến hành triển khai dự án theo đúng quy hoạch và đảm bảo thời gian, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 4.117 tỷ đồng.
Hà An chỉ mới thành lập vào tháng 2/2018 nhưng đứng đằng sau, với tỷ lệ sở hữu 99,99%, lại là “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản và không mấy xa lạ với các nhà đầu tư trên sàn chứng khoán - CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG, sàn HoSE).
Dòng tiền liên tục âmTheo báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2019 đã soát xét, DXG đạt 2.340,7 tỷ đồng doanh thu thuần và 789,4 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng lần lượt 20,2% và 21,4% so với cùng kỳ 2018, hoàn thành tương ứng 46,81% kế hoạch doanh thu và 65,78% kế hoạch lợi nhuận cả năm. Tuy nhiên, kết quả này chủ yếu đến từ doanh thu tài chính trong quý II/2019 khi ghi nhận lãi thanh lý đầu tư 219,98 tỷ đồng, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chính âm 564,75 tỷ đồng.
Trong 3 năm qua (từ 2016-2018), dòng tiền hoạt động kinh doanh của DXG liên tục âm. Cụ thể, năm 2016 âm 467,26 tỷ đồng, năm 2017 âm 1.054,11 tỷ đồng và năm 2018 âm 931,75 tỷ đồng. Ðặc biệt, áp lực trả nợ vay những năm gần đây đang gia tăng: Năm 2016, DXG vay được 738,8 tỷ đồng thì phải trả nợ 493,3 tỷ đồng, năm 2017 vay 2,800,8 tỷ đồng, trả nợ vay 934,2 tỷ đồng và năm 2018 vay 2.789,3 tỷ đồng, trả nợ 2.451,9 tỷ đồng.
Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ, 6 tháng đầu năm 2019, DXG tiếp tục vay thêm 1.134,5 tỷ đồng, nhưng phải trả gốc nợ vay tới 953,7 tỷ đồng, huy động ròng chỉ đạt 198,8 tỷ đồng. Số liệu tài chính tính đến 30/6/2019 cũng cho thấy, từ nay tới 2020, DXG sẽ phải trả 1.091,7 tỷ đồng nợ gốc. Cụ thể, 6 tháng cuối năm là 284,7 tỷ đồng và năm 2020 là 807 tỷ đồng.
Dòng tiền âm liên tục nhiều năm, áp lực trả nợ lớn là một trong những lý do khiến giá cổ phiếu DXG giảm mạnh thời gian qua, từ mức 24.000 đồng/cổ phiếu hồi tháng 3 xuống 12.000 đồng/cổ phiếu vào đầu tháng 8, trước khi hồi trở lại mức 14.000 đồng/cổ phiếu như hiện tại (giá đã điều chỉnh), bất chấp kết quả kinh doanh tích cực.
Đến cuối quý II/2019, danh mục tồn kho bất động sản dở dang của Đất Xanh bao gồm giá trị của hơn chục dự án để bán đang xây dựng dở dang có giá trị xấp xỉ 4.139 tỷ đồng. Trong đó, dự án bất động sản dở dang đang được đầu tư nhiều nhất là Gem Riverside với giá trị hơn 1.500 tỷ đồng, vẫn chỉ bằng một nửa số tiền mà Hà An đã bỏ ra để giành được quyền sử dụng đất tại dự án tại Long Thành.
 |
Khu đất vàng tại xã Long Đức, huyện Long Thành được Đồng Nai đấu giá thành công thu về hơn 3.000 tỷ đồng (Nguồn TTXVN)
|
Ngoài ra, các khoản đầu tư vào bất động sản của Đất Xanh hiện còn nằm ở các thỏa thuận hợp tác kinh doanh, trả trước cho bên bán dự án… ghi nhận trên khoản phải thu. Số tiền chi ra cho các dự án chiếm tỷ trọng trọng yếu trong tổng tài sản gần 15.950 tỷ đồng của “ông lớn” bất động sản này.
Trước đó, ngày 3/6/2019, Hội đồng quản trị (HĐQT) DXG đã thông qua Nghị quyết góp vốn mua cổ phần đợt phát hành thêm để tăng vốn điều lệ cho Hà An. Sau khi tăng vốn, DXG nắm 99,99% vốn điều lệ Hà An.
Ngoài các thông số tài chính nói trên, một trong các yếu tố quan trọng với doanh nghiệp bất động sản như DXG là quỹ đất. Thống kê đến cuối năm 2018, DXG có danh mục 39 dự án, quỹ đất lên đến 816 ha, tổng mức đầu tư lên đến 53.000 tỷ đồng, tập trung ở Bình Dương, Đồng Nai, TP. Hồ Chí Minh, Nha Trang, Quảng Nam và Cần Thơ… Quỹ đất hiện có của Đất Xanh đủ đảm bảo cho Tập đoàn này đầu tư, khai thác phát triển dự án cũng như đảm bảo kế hoạch doanh thu lợi nhuận trong 5 – 10 năm tới;
Được biết, giai đoạn 2017 – 2020, DXG tập trung khai thác các dự án 5-20 ha; từ giai đoạn 2021-2023 hướng đến phát triển các dự án khu đô thị từ 20 ha trở lên. Không chỉ tập trung cho sản phẩm bất động sản căn hộ, đất nền mà Đất Xanh còn dự kiến mở rộng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, bất động sản khai thác cho thuê; và đầu tư vào các khu đô thị có quy mô từ 100 ha trở lên.
Giải bài toán vốn thế nào?
Thực tế, Đất Xanh cũng phải liên tục tích lũy vốn, nên hiếm khi chi trả cổ tức bằng tiền mặt trong các năm qua (một lần chi trả bằng tiền, tỷ lệ cổ tức 5% vào tháng 5/2017 từ năm 2013 tới nay).
Việc chia cổ tức bằng tiền sẽ làm doanh nghiệp suy yếu bởi Đất Xanh đang cần phải đầu tư, huy động vốn, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT DXG, cho biết như vậy tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2019 khi một cổ đông nêu ý kiến nên chi trả cổ tức bằng tiền mặt thay vì cổ phiếu.
Ở thời điểm hiện tại, Đất Xanh cũng đang thực hiện đợt huy động vốn lớn nhất trong năm theo kế hoạch đề ra tại ĐHĐCĐ thường niên. Theo đó, doanh nghiệp đồng thời phát hành 6 triệu cổ phiếu ESOP cho CBCNV với giá 0 đồng, trả cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 100:22 và chào bán cổ phiếu cho cổ đông tỷ lệ 4:1. Danh sách cổ đông hưởng quyền đã chốt vào ngày 14/8, hạn nộp tiền mua cổ phần mới tới 10/9.
|
Tăng trưởng quy mô tổng tài sản và vốn điều lệ từ năm 2009 đến nay - Nguồn: BCTC |
Số tiền mới huy động được từ đợt phát hành này xấp xỉ 874,5 tỷ đồng, để phát triển dự án Khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc (Gem Riverside). Cập nhật tiến độ dự án đến tháng 7/2019, Đất Xanh cho biết đang thực hiện thủ tục nộp hồ sơ thiết kế cơ sở lên Bộ Xây dựng để xin giấy phép xây dựng.
Trước đó, vào tháng 5/2018, doanh nghiệp đã được UBND quận 2 phê duyệt việc điều chỉnh khu chung cư cao tầng CC1 và CC5 và hiện cũng đang xin chấp thuận từ UBND TP HCM.
Với các thủ tục pháp lý kéo dài hơn dự kiến, chưa có tín hiệu có tiến triển, tương tự tình trạng của các chủ đầu tư lớn khác từ đầu năm, Chứng khoán Bản Việt (VCSC) dự báo phải tới cuối năm 2019 Gem Riverside mới được khởi công. Phần móng dự án dự báo hoàn tất vào quý II - quý III/2020, khiến việc thu tiền từ khách hàng bị chậm lại.
Ngoài các nguồn tiền trên (tích lũy lợi nhuận, tăng vốn cổ phần và người mua thanh toán trước), trái phiếu là kênh huy động vốn được Đất Xanh sử dụng tích cực thời gian qua. Tại cuộc họp bất thường năm 2018, các cổ đông đã chấp thuận việc phát hành trái phiếu chuyển đổi với số tiền huy động tối đa 1.400 tỷ đồng.
Tháng 6/2019, đợt đầu tiên đã được phát hành cho một quỹ đầu tư Hàn Quốc (ủy thác thông qua Công ty Đầu tư và Chứng khoán KIS), trị giá 234 tỷ đồng với lãi suất 7%/nămm giá chuyển đổi 29.228 đồng/cp.
Cuối tháng 7 vừa qua, Đất Xanh tiếp tục huy động thêm được 74 tỷ đồng trong đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ với giá trị tối đa 400 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm, lãi suất ở mức cao 11%/năm.
Đất Xanh là một doanh nghiệp tăng trưởng quy mô “thần tốc”. Chỉ nhìn lại trong 5 năm qua, tổng tài sản của doanh nghiệp bất động sản này đã cao hơn 7 lần, vốn điều lệ tăng từ 750 tỷ đồng lên hơn 3.500 tỷ đồng và dự kiến tăng lên gấp rưỡi nếu hoàn tất thành công các phương án phát hành đang thực hiện.
Tuy nhiên, với hàng loạt dự án trong tay, nhất là dự án đất Long Thành vừa thâu tóm, nhu cầu vốn của DXG tương lai sẽ còn nhiều hơn nữa. Ngoài huy động vốn qua vay nợ, phát hành cổ phần của chính DXG hay bán các tài sản hiện có, một cách thức khác cũng được một số ông lớn theo mô hình holdings thực hiện thời gian qua là IPO các công ty con.
Những bước đi hồi tháng 6 nhằm tái cấu trúc theo mô hình công ty mẹ - công ty con có thể mở ra cho doanh nghiệp cách huy động vốn mới này, điều quan trọng là Đất Xanh có sẵn sàng giảm sở hữu và công ty con có đủ hấp dẫn để thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Đất Xanh Group và những lần bị "sờ gáy"
Mới đây, Tổng cục Thuế có quyết định xử lý vi phạm về thuế theo kết quả thanh tra đối với Tập đoàn Đất Xanh thời kỳ năm 2017 với số tiền là 3 tỷ đồng.
Trong đó, tổng số tiền truy thu thuế hơn 670 triệu đồng. Thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp theo doanh thu trừ chi phí hơn 1,6 tỷ đồng; Tổng số tiền xử lý về hành vi kê khai sai dẫn đến thiếu số thuế phải nộp, tiền chậm nộp thuế hơn 684 triệu đồng. Số tiền phạt vi phạm hành chính thuế gần 465 triệu đồng; Tiền chậm nộp thuế hơn 219 triệu đồng.
Nhắc đến Đất Xanh Group, giới bất động sản cũng không quyên những “bê bối” liên quan đến các dự án tai tiếng như: Gold Hill, Opal Boulevard… Theo thông tin từ báo Dân Việt, dự án Opal Boulevard được Đất Xanh Group rao bán rầm rộ, nhưng cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương khẳng định không có tên dự án này trên địa bàn.
Dự án được quảng cáo có quy mô 2 block, 35 tầng với khoảng 1.500 căn hộ cao cấp bậc nhất toạ lạc trên đại lộ Phạm Văn Đồng, một trong những đại lộ đẹp nhất TP.HCM. Khi liên hệ với nhân viên kinh doanh tên Tuấn Anh cho biết, dự án Opal Boulevard đã mở bán 2 đợt, đợt 1 bán block B ngày 19/5, đợt 2 bán Block A ngày 23/6 và hiện nay gần 1.500 căn hộ đã được bán hết chỉ còn 1 vài căn 3 phòng ngủ với giá trên 3 tỷ đồng.
Phía nhân viên cũng cho biết, nhà đầu tư là Đất Xanh Group. Tuy nhiên, trên giấy tờ pháp lý thì Công ty Cổ phần Đầu tư – Kinh doanh Bất động sản Hà An (Công ty Hà An, có 99,99% cổ phần của Đất Xanh Group) là chủ đầu tư.
Điều đáng nói, dự án Opal Boulevard nằm trên đại lộ Phạm Văn Đồng, nhưng theo quan sát thực tế của phóng viên Dân Việt, dự án này có vị trí nằm trên đường Kha Vạn Cân, thuộc KP Bình Đường 2, phường An Bình, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Trao đổi với Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương và được ông Lê Quang Vinh – Trưởng phòng Quản lý nhà, thị trường Bất động sản thuộc Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết, trên địa bàn tỉnh Bình Dương không có dự án nào mang tên Opal Boulevard.
|
Dự án Opal Boulevard nằm trên đường Kha Vạn Cân nhưng Đất Xanh Group lại quảng cáo nằm trên đại lộ Phạm Văn Đồng.
|
“Tỉnh không cấp phép chủ trương cho dự án nào mang tên Opal Boulevard xây dựng trên địa bàn, bản thân tôi cũng chưa bao giờ nghe hay nhìn thấy cái tên dự án này trong hồ sơ trình lên Sở Xây dựng”, ông Vinh khẳng định.
Theo Chất lượng Việt Nam, dự án Opal Boulevard có tên chính thức và duy nhất được UBND tỉnh Bình Dương cấp phép là “Khu nhà ở dịch vụ cao tầng đường Kha Vạn Cân”. Dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư – Kinh doanh Bất động sản Hà An làm chủ đầu tư.
Như vậy, có thể thấy ngoài việc “xé rào” mở bán trái phép dự án Opal Boulevard khi chưa thi công phần móng, chưa được cơ quan chức năng cho phép, Đất Xanh Group còn cố tình qua mặt nhà chức trách khi ngang nhiên tự đổi tên dự án trái với Khoản 3 Điều 19 Luật Nhà ở.
Trước đó, Đất Xanh Group là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được biết đến với nhiều tai tiếng và bê bối khi liên tục dính vào những vụ việc khá ồn ào, tai tiếng với khách hàng.
Cụ thể, dự án Gem Riverside do Đất Xanh Group làm chủ đầu tư, nhiều khách hàng đã bỏ ra số tiền 200 - 250 triệu đồng cho cái gọi là “phiếu giữ chỗ” mua căn hộ từ nửa đầu năm 2018.
Đến nay, gần 2 năm trôi qua, dự án này vẫn chưa hề có động thái xây dựng vì liên quan nhiều đến vấn đề pháp lý. Tương tự, dự án Gold Hill cũng của Đất Xanh Group làm chủ đầu tư tại huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai, khách hàng mua đất nền suốt nhiều năm nhưng không được cấp sổ.
| Mới đây, CTCP Đầu tư Kinh doanh BĐS Hà An - công ty con của Tập đoàn Đất Xanh, đã chi hơn 3.060 tỷ đồng mua khu đất vàng tại xã Long Đức, huyện Long Thành, gần khu vực Dự án Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành. Theo đó, mức giá này cao gấp 2 lần giá khởi điểm và cũng là mức giá mua khu đất công cao nhất từ đầu năm đến nay. Được biết, đây là khu đất công diện tích hơn 92 ha do Công ty TNHH MTV Tổng công ty cao su Đồng Nai sử dụng được UBND tỉnh thu hồi, giao Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Đồng Nai quản lý. Mục đích sử dụng đất là đất ở dự án, đất công trình giáo dục, đất công trình dịch vụ đô thị. Dự kiến, tổng mức đầu tư của dự án trên sẽ là hơn 4.117 tỷ đồng, công ty trúng đấu giá khu đất sẽ triển khai làm dự án khu dân cư, chung cư, trường học và các công trình dịch vụ khác... Dữ liệu của VietTimes cho thấy, cách đây ít hôm, Hà An đã thế chấp dự án Khu căn hộ - thương mại dịch vụ cao tầng đường Kha Vạn Cân, phường Bình An, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương do công ty này khai thác và phát triển vào BIDV – Chi nhánh Sở giao dịch 2. Việc thế chấp chưa rõ có phải là một động thái nhằm thu xếp vốn cho thương vụ đấu giá vừa xong hay không, bởi lẽ, để tham gia đấu giá 92 ha đất vàng vừa kể, các nhà đầu tư phải thực hiện đặt cọc 164,5 tỷ đồng – tương ứng 10% mức khởi điểm mà Đồng Nai đưa ra. |
Nguyên An