Thời gian qua, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội vào TP. Hồ Chí Minh và khu vực phụ cận. Xu hướng "Nam tiến" này không chỉ xuất phát từ chênh lệch mặt bằng giá, mà còn đến từ mục tiêu đa dạng hóa danh mục, tìm kiếm biên lợi nhuận dài hạn và tận dụng cơ hội từ quá trình tái cấu trúc thị trường phía Nam.
Thị trường bất động sản TP.HCM bước vào chu kỳ bùng nổ mới
Tại Hội thảo "Dòng tiền Nam tiến: Sức hút bền vững của bất động sản trung tâm TP. Hồ Chí Minh" do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, bước sang năm 2025, tình hình kinh tế quốc gia ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực.
Riêng thị trường bất động sản, sau giai đoạn khủng hoảng 2022 - 2023, với sự vào cuộc đồng bộ của Chính phủ và toàn hệ thống chính trị, khung khổ pháp lý đã được điều chỉnh, cùng nhiều chỉ đạo quyết liệt giúp thị trường bước qua năm 2024 và dần thoát "khó". Đến nay, thị trường đã chuyển sang một giai đoạn mới, thể hiện rõ sự phục hồi với dấu hiệu ổn định và tăng trưởng trở lại.
Trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản đang được điều chỉnh theo hướng tích cực. Nguồn cung mới tăng mạnh, đạt gấp 1,2 lần so với cả năm 2024. Phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm 67,8% tổng nguồn cung, trong khi đất nền chiếm 32,2%. Xét theo cơ cấu vùng miền, thị trường phía Bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung, tiếp theo là miền Nam với 27% và miền Trung chiếm 23%.
Về nguồn cầu, nhu cầu hiện vẫn nghiêng về hoạt động đầu tư, cho thấy dòng tiền đầu cơ và tích sản đang áp đảo nhu cầu ở thực. Về thanh khoản, thị trường ghi nhận khoảng 70.000 giao dịch thành công ở thị trường sơ cấp. Tỷ lệ hấp thụ đạt gần 70%.
Diễn biến giá tại các đô thị lớn tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Giá nhà đất dao động từ 50 - 400 triệu đồng/m2 ở thị trường sơ cấp. Ở phân khúc căn hộ cao cấp, Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình khoảng 95 triệu đồng/m2, trong đó 43% nguồn cung có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, mức giá trung bình đạt khoảng 91 triệu đồng/m2.
Các xu hướng lớn của thị trường cũng dần định hình rõ rệt. Dòng vốn đầu tư từ miền Bắc đang có xu hướng Nam tiến, trong đó TP.HCM và các tỉnh vệ tinh trở thành tâm điểm lựa chọn. Nhà đầu tư ưu tiên các dự án nằm trong khu đô thị trung tâm, mô hình "all in one" và được phát triển bởi những chủ đầu tư có uy tín.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
Với những tín hiệu trên, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 được đánh giá là đã chính thức vượt qua giai đoạn khó khăn và bước vào chu kỳ bùng nổ mới.
Thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận trong 9 tháng năm 2025 ghi nhận đà phát triển tích cực. Tổng nguồn cung mới đạt khoảng 22.400 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 65%, tương đương hơn 14.700 giao dịch thành công.
Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, chiếm tới 66% tổng nguồn cung mới và 70% lượng giao dịch toàn thị trường. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung căn hộ đến từ các dự án mở bán tại Bình Dương (cũ), chiếm 63%. Các dự án mở bán mới đều được hấp thụ tốt, nhất là số ít dự án hạng sang, căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm TP.HCM (cũ).
Nhìn chung, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM và vùng phụ cận đang tăng mạnh nhưng chủ yếu được đóng góp bởi các địa phương vùng ven TP.HCM (cũ), trong khi khu trung tâm thành phố tiếp tục duy trì trạng thái thiếu hụt nguồn cung mới do quỹ đất ngày càng thu hẹp.
Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM đến năm 2030, TS. Nguyễn Văn Đính cơ chế đặc thù và các động lực to lớn sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế TP.HCM, tác động tăng lực cầu đầu tư bất động sản, hút mạnh dòng vốn vào thành phố. Cầu tăng mạnh, quỹ đất phát triển đô thị, dịch vụ có giới hạn, giá bất động sản sẽ có xu hướng tăng đều.
Tóm lại, TP.HCM sẽ là siêu đô thị quốc tế trong khu vực. Đến năm 2035, tầm nhìn 2045, TP.HCM thuộc nhóm đô thị thu nhập cao hàng đầu Châu Á, top 30 trung tâm tài chính và top 50 thành phố thông minh đáng sống, đáng đầu tư nhất thế giới.
Các yếu tố thuận lợi cho thị trường bất động sản TP.HCM
PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, TP.HCM đang là điểm sáng nổi bật nhất và mang tính dẫn dắt cho Việt Nam trong giai đoạn phát triển mới. Trong một thế giới "bất thường" thì Việt Nam của chúng ta đang phát triển rất "khác thường" khi vẫn mở cửa hội nhập và không ngừng phát triển. Và trong một Việt Nam "khác thường" đó thì TP.HCM là địa phương đi đầu, và là toạ độ có khả năng cạnh tranh với các đô thị lớn trên thế giới. Trong đó, vùng trung tâm của TP.HCM chính là đầu tàu, vùng dẫn dắt nổi bật.
Về thị trường bất động sản, thời gian qua, thị trường đã gặp không ít khó khăn, thách thức nhưng từ đầu năm 2025 đến nay đã có sự hồi phục đáng kể. Trong đó, thị trường bất động sản TP.HCM có xu thế phục hồi rõ ràng nhất.
PGS.TS. Trần Đình Thiên phát biểu
Có được điều này là nhờ sự nỗ lực của Chính phủ trong việc liên tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Bất động sản được xem như một trận địa ưu tiên của đất nước cần giải quyết, bởi vai trò và tính lan tỏa của ngành. Chính vì vậy, 2 - 3 năm nay, Chính phủ rất quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này.
PGS.TS. Trần Đình Thiên tin rằng tương lai của thị trường bất động sản sẽ sáng hơn.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, TP.HCM có nhiều lợi thế để phát triển trở thành siêu đô thị, Trong đó, không gian phát triển cực kỳ rộng mở, lợi thế về quy mô; vị trí địa lý thuận lợi: diện tích và dân số lớn nhất cả nước, chiếm 2% về diện tích và 13,7% dân số của cả nước; trình độ dân trí khá đồng đều và cao; có sông - biển, sân bay, cầu cảng, đường sắt...
Bên cạnh đó, hiện nay, TP.HCM là trung tâm kinh tế - đầu tư lớn nhất cả nước, có sức lan tỏa lớn nhờ vị trí và vai trò, đóng góp tới 23,8% GDP; 22% kim ngạch xuất nhập khẩu; 24,2% thu hút FDI; 36,7% thu ngân sách cả nước.
Lợi thế về cơ chế chính sách ưu đãi, đặc thù, thể hiện ở bộ chính sách chiến lược là Nghị quyết 98/2023/QH15 về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM (đang đề nghị sửa đổi); Nghị quyết số 222/2025/QH15 về phát triển Trung tâm tài chính quốc tế tại TP.HCM và Đà Nẵng; chiến lược phát triển "siêu đô thị" TP.HCM của lãnh đạo Đảng, Nhà nước...). Việt Nam chỉ có một số thành phố có cơ chế đặc thù để phát triển, trong đó TP.HCM là địa phương đi đầu về các cơ chế đặc thù, ưu đãi. TP.HCM sắp tới sẽ có khu thương mại tự do, đường sắt cao tốc, metro… do đó thời gian tới còn cần thêm nhiều chính sách hỗ trợ.
TP.HCM đang hướng tới phát triển đa dạng: Dịch vụ - tài chính, du lịch, khoa học công nghệ, giáo dục - đào tạo, y tế, logistics...; công nghiệp công nghệ cao, năng lượng; nông nghiệp thông minh, xanh…. Từ đó, định vị thành phố trở thành trung tâm tài chính - công nghiệp - logistics - công nghệ cao hàng đầu cả nước, vươn tầm khu vực và thế giới, hướng tới mục tiêu Top 100 thế giới về hệ sinh thái khởi nghiệp.
TP.HCM đang quyết tâm hoàn thiện quy hoạch, phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng hiện đại, thông minh: Hệ thống metro, cao tốc, sân bay, cảng biển, logistics, khu công nghiệp, đường sắt đô thị và đường sắt tốc độ cao...
Phát triển các khu đô thị mới, hướng đến đô thị đa trung tâm; Ứng dụng công nghệ số, dữ liệu; quản lý đô thị thông minh: Trung tâm điều hành đô thị thông minh.
Về các yếu tố thuận lợi cho thị trường bất động sản TP.HCM, TS. Cấn Văn Lực cho biết, TP.HCM có nhiều lợi thế như quy hoạch, hạ tầng, huy động nguồn lực (trong đó có Trung tâm tài chính quốc tế, sàn giao dịch hàng hóa, KHCN - dữ liệu, nguồn nhân lực...); chống sụt lún - ngập úng, tắc nghẽn giao thông và ô nhiễm môi trường… được quan tâm đẩy mạnh.
Giá nhà đất tại TP.HCM (nhất là Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) tăng ít hơn so với Hà Nội và Đà Nẵng trong 3 năm qua, còn nhiều dư địa tăng trưởng. Lãnh đạo thành phố quyết tâm đột phá, vươn mình;
Song hành với cơ hội là các thách thức, chủ yếu nằm ở khâu thực thi, đòi hỏi nâng cao chất lượng đội ngũ công viên chức. Đặc biệt, đóng góp của thị trường bất động sản và xây dựng chưa tương xứng với tiềm năng. Cụ thể, lĩnh vực kinh doanh bất động sản chỉ đóng góp 3,26% GDP, trong khi nguồn lực đầu tư cho bất động sản tại TP.HCM lại rất lớn, lên tới gần 12%.
TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn phát triển mới, với mục tiêu trở thành siêu đô thị quốc tế, nằm trong top 100 thành phố tốt nhất thế giới vào năm 2045. Những đột phá về thể chế, hạ tầng giao thông, mô hình đô thị đa cực - đô thị nén - đô thị TOD cùng sự hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế đang mở ra chu kỳ tăng trưởng chưa từng có cho Thành phố.
Thời gian qua, thị trường bất động sản cũng đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội vào TP. Hồ Chí Minh và khu vực phụ cận. Xu hướng "Nam tiến" này không chỉ xuất phát từ chênh lệch mặt bằng giá, mà còn đến từ mục tiêu đa dạng hóa danh mục, tìm kiếm biên lợi nhuận dài hạn và tận dụng cơ hội từ quá trình tái cấu trúc thị trường phía Nam.
Một ví dụ tiêu biểu cho sức hút của dòng tiền Nam tiến là dự án The Privé của Đất Xanh Group tại Nam Rạch Chiếc, Thủ Đức. Với vị trí chiến lược, ba mặt giáp sông và tiêu chuẩn phát triển cao cấp, The Privé đang trở thành lựa chọn nổi bật của nhà đầu tư Hà Nội khi tìm kiếm tài sản tích sản trung tâm - cận trung tâm TP.HCM.
Dự án này minh chứng cho xu hướng: Những sản phẩm có vị trí, pháp lý và chất lượng vượt trội sẽ dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường. Vị trí đắc địa của The Privé toạ lạc ngay Nam Rạch Chiếc không chỉ mang lại tiềm năng phát triển bền vững mà còn bảo chứng cho giá trị lâu dài của dự án, khi khu vực này đang quy tụ dòng vốn mạnh mẽ, sự hiện diện của các doanh nghiệp lớn cùng nguồn việc làm chất lượng cao từ Trung tâm Tài chính Quốc tế Thủ Thiêm.
Trọng Vũ