Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy trong suốt một thập kỷ qua, giá bất động sản trung tâm TP.HCM gần như liên tục leo thang. Giá căn hộ tăng gấp ba, từ mức 31 triệu đồng/m2 năm 2015 lên đến 92 triệu đồng/m2 vào năm 2025.
Bất động sản khu vực trung tâm vẫn giữ sức hút
Đến quý 3 năm nay, giá thứ cấp tại quận 1 cũ đã chạm mức 413 triệu đồng/m2, quận 2 cũ đạt 314 triệu đồng/m2, trong khi các khu vực như quận 3 và Bình Thạnh dao động từ 115 đến 185 triệu đồng/m2. Các dự án mở bán mới tiếp tục duy trì mức giá 200–500 triệu đồng/m2 và ghi nhận tốc độ tăng trưởng 10–30% mỗi năm.
Dù giá cao, nhu cầu vẫn vượt xa nguồn cung: hàng trung tâm chỉ chiếm 28% lượng sản phẩm nhưng lại thu hút tới 45% lượng tìm kiếm.
Theo Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh đánh giá tình trạng “thiếu cung - thừa cầu” đã trở thành trạng thái ổn định của thị trường trung tâm, là một trong những nguyên nhân chính thúc đẩy mặt bằng giá tăng liên tục.
Điểm đáng chú ý là khái niệm “trung tâm thành phố” đang được tái định nghĩa. Thay vì dựa đơn thuần vào vị trí địa lý, trung tâm đô thị ngày nay được nhìn qua lăng kính chức năng, bao gồm mật độ doanh nghiệp, dòng vốn FDI, hạ tầng, khả năng kết nối và sự hình thành các cụm hoạt động kinh tế mới. Theo đó, Thủ Thiêm nổi lên như trung tâm mở rộng của TP.HCM.
Giá bất động sản trung tâm TP.HCM liên tục leo thang.
Giá căn hộ tại Thủ Thiêm - Nam Rạch Chiếc hiện đã đạt 80-120 triệu đồng/m2, tăng 32-48% so với đầu năm và chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới của thành phố. Nhiều dự án lớn tại đây như The Privé, Eaton Park hay Masteri Park Place đều đang neo ở mức giá 120-200 triệu đồng/m2, phản ánh vị thế mới của khu vực trong bản đồ đô thị.
Dữ liệu từ Đất Xanh Services – FERI cũng cho thấy dòng vốn đang dịch chuyển mạnh về khu Đông, với mức tăng giá 13-27% mỗi năm; riêng Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc ghi nhận biên độ tăng cao nhất.
Theo báo cáo của Dat Xanh Services – FERI, giá bán căn hộ trong quý 3/2025 tăng 5 – 7% so với quý trước, trong khi nhà thấp tầng tăng khoảng 2 – 5% theo năm.
Theo DXS - FERI nhận định, bất động sản trung tâm TP.HCM đang ở giai đoạn khan hiếm nghiêm trọng, các dự án được mở bán mới đếm trên đầu ngón tay, khiến giá trị các tài sản hiện hữu liên tục được đẩy lên cao.
Thống kê cho thấy, các dự án tại khu vực quận 4 hay Bình Thạnh (cũ) ghi nhận mức tăng giá từ 10 – 30%/năm, minh chứng cho sức hút mạnh mẽ và tính độc quyền của khu vực này. Cùng thời điểm, dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển về khu Đông (TP. Thủ Đức cũ) nơi được định hướng trở thành trung tâm tài chính – sáng tạo mới của TP.HCM.
Tại đây, các khu vực Thảo Điền (cũ), Thạnh Mỹ Lợi (cũ) đạt mức tăng 13 – 19%/năm, trong khi Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc ghi nhận biên độ tăng trưởng 18 - 27%/năm. Khoảng cách tăng giá giữa khu vực trung tâm và vùng ven ngày càng lớn, phản ánh tính hữu hạn của tài sản lõi đô thị và nhu cầu đầu tư bền vững vào phân khúc cao cấp.
Sự tăng giá này không chỉ phản ánh chi phí đầu vào gia tăng (đất, vật liệu, lãi vay...) mà còn đến từ tình trạng khan hiếm nguồn cung thực tế, đặc biệt tại khu vực lõi trung tâm TP.HCM – nơi quỹ đất phát triển dự án mới ngày càng hạn chế.
Nguồn cung mới tăng, BĐS trung tâm vẫn khan hiếm trong quý cuối năm
Bước sang quý 4/2025, DXS-FERI dự báo nguồn cung mới sẽ gia tăng đáng kể tại nhiều tỉnh, thành phố trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Hà Nội…, với sự trở lại của cả hai phân khúc căn hộ và nhà thấp tầng.
Sự đa dạng này được kỳ vọng mở rộng lựa chọn cho người mua và tạo thanh khoản tốt hơn cho thị trường, nhất là khi nhiều dự án đã hoàn thiện pháp lý và sẵn sàng ra hàng trước Tết Nguyên đán.
Tuy nhiên, phân khúc trung tâm vẫn được dự báo khan hiếm. Do hạn chế về quỹ đất, thời gian phê duyệt dự án và các quy định pháp lý mới, không có nhiều dự án trung tâm mới được triển khai trong giai đoạn cuối năm. Điều này đồng nghĩa với việc, bất động sản trung tâm TP.HCM sẽ tiếp tục duy trì vị thế “tài sản độc quyền” trên thị trường.
Chuyên gia Dat Xanh Services - FERI nhận định, xu hướng tập trung dòng vốn vào sản phẩm chất lượng cao, vị trí giới hạn sẽ ngày càng rõ rệt trong năm 2026. Trong khi đó, nhóm sản phẩm tầm trung và bình dân sẽ phụ thuộc mạnh vào chính sách tín dụng và hỗ trợ người mua nhà ở thực.
Theo FERI đánh giá, thị trường đang đi theo hướng thanh lọc mạnh, các dự án đạt chuẩn pháp lý, sở hữu vị trí trung tâm và chất lượng xây dựng cao sẽ được hấp thụ tốt hơn so với phần còn lại. Giá nhà ở dự kiến tiếp tục tăng ở các khu trung tâm và vùng phát triển hạ tầng tốt; vùng ven nếu pháp lý và hạ tầng chưa đồng bộ có thể bị chững lại, thậm chí giảm thanh khoản nếu không đáp ứng được tiêu chí khách hàng.
Với bức tranh hiện nay, bất động sản trung tâm TP.HCM không chỉ là kênh đầu tư lợi nhuận ổn định mà còn là thước đo sức khỏe của toàn thị trường, phản ánh năng lực hấp thụ và dòng tiền của nhà đầu tư. Khi quỹ đất ngày càng hạn chế, giá trị của những “tài sản lõi” này được dự báo sẽ còn tiếp tục tăng trong các năm tới, đúng như quy luật: “khan hiếm tạo nên giá trị”.
Thiên An