Dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 5,2 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 25% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Tuy nhiên, dòng vốn đang có sự phân hóa rõ rệt khi tín dụng kinh doanh bất động sản tăng gần 20%, trong khi tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng chỉ nhích hơn 1%.
Vốn kinh doanh bất động sản tăng gần 20%
Dòng vốn tín dụng tiếp tục chảy vào bất động sản trong 8 tháng đầu năm 2026, nhưng tốc độ tăng giữa phía kinh doanh và phía người mua có sự khác biệt lớn. Theo Báo cáo số 141/2026/CV-HoREA ngày 17/10/2026 của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 5,21 triệu tỷ đồng.
Con số này tăng 9,49% so với cuối năm 2025, chiếm 25,39% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Tỷ lệ nợ xấu ở mức 2,4%. Đáng chú ý hơn là cơ cấu tăng trưởng. Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59%, chiếm 49,85% tổng dư nợ tín dụng của lĩnh vực.
Vốn kinh doanh bất động sản tăng gần 20%.
Trong khi đó, dư nợ tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản đạt 2,61 triệu tỷ đồng, chiếm 50,15% nhưng chỉ tăng 1,02%. Như vậy, quy mô của hai nhóm tín dụng hiện gần tương đương nhau, nhưng tốc độ tăng lại chênh lệch rất lớn.
Dòng vốn dành cho hoạt động kinh doanh đang tăng nhanh trong khi tín dụng phục vụ nhu cầu mua, sử dụng bất động sản gần như đi ngang. Diễn biến này càng đáng chú ý khi đặt cạnh tình hình giao dịch.
Trong 9 tháng đầu năm, cả nước ghi nhận 331.876 giao dịch bất động sản thành công. Riêng quý III chỉ có khoảng 92.004 giao dịch, giảm 8% so với quý II. Căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có 22.847 giao dịch, giảm 14%; đất nền đạt 69.157 giao dịch, giảm 6%.
Trong khi đó, tồn kho tại các dự án cũng gia tăng. Theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng tồn kho quý III đạt khoảng 51.950 căn, nền; trong đó tồn kho căn hộ tăng 19,5%, nhà ở riêng lẻ tăng 11,6% và đất nền tăng tới 75,3%.
Người mua nhà vẫn khó tiếp cận tín dụng
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng được HoREA dẫn lại, người mua nhà vẫn gặp khó khăn do lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập.
Những điều kiện này đặc biệt ảnh hưởng tới nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế, làm gia tăng giao dịch không thành công và tác động đến khả năng hấp thụ, thanh khoản cũng như đà phục hồi của thị trường.
Ở phía doanh nghiệp, khả năng tiếp cận tín dụng cũng đang phân hóa. Bất động sản thuộc nhóm lĩnh vực rủi ro cao và được kiểm soát chặt về điều kiện cho vay. Các tổ chức tín dụng đặt yêu cầu về tài sản bảo đảm, vốn chủ sở hữu, năng lực tài chính, tính pháp lý, hiệu quả dự án và khả năng trả nợ.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng được HoREA dẫn lại, người mua nhà vẫn gặp khó khăn do lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập.
Do đó, doanh nghiệp có dự án pháp lý rõ ràng, phương án đầu tư khả thi và khả năng tạo dòng tiền tốt thuận lợi hơn trong tiếp cận vốn. Ngược lại, dự án còn vướng mắc pháp lý, chưa rõ khả năng tiêu thụ hoặc trả nợ tiếp tục gặp khó.
Thị trường vốn ngoài ngân hàng dù có cải thiện nhưng chưa thể thay thế vai trò của tín dụng. Trong 9 tháng đầu năm, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành riêng lẻ đạt khoảng 148.228 tỷ đồng, chiếm 40% tổng giá trị phát hành riêng lẻ. Tuy nhiên, khả năng huy động vốn vẫn chủ yếu tập trung ở một số doanh nghiệp quy mô lớn.
HoREA cũng cho rằng thị trường chứng khoán và các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản chưa thực sự trở thành kênh cung ứng vốn trung và dài hạn tương xứng. Vì vậy, bất động sản vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng.
Sự phụ thuộc này khiến bài toán tín dụng trở nên đặc biệt quan trọng khi sức mua suy yếu. Nếu vốn tiếp tục tăng mạnh ở phía kinh doanh nhưng người mua khó vay, khoảng cách giữa nguồn cung và khả năng hấp thụ có nguy cơ kéo dài. Khi đó, doanh nghiệp có thể tiếp tục triển khai dự án nhưng tốc độ thu hồi dòng tiền từ bán hàng không theo kịp.
Do đó, con số 5,21 triệu tỷ đồng dư nợ không chỉ cho thấy quy mô tín dụng bất động sản đang rất lớn. Cơ cấu bên trong dòng vốn mới là điểm đáng chú ý: tín dụng kinh doanh tăng gần 20% nhưng tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng chỉ tăng hơn 1%.
Trong bối cảnh giao dịch giảm và tồn kho tăng, việc cải thiện khả năng tiếp cận vốn cho nhu cầu nhà ở thực, đồng thời kiểm soát rủi ro ở phía kinh doanh, sẽ là một trong những yếu tố quyết định khả năng phục hồi thanh khoản của thị trường.
Thiên An