Dự án Trà Bồng Riverside (Quảng Ngãi): Đấu thầu hay chỉ định thầu?

Năm 2018, tỉnh Quảng Ngãi thống nhất chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư Trà Bồng – Cienco 5 do Tổng Công ty Xây dựng công trình giao thông 5 đề xuất. Đến nay, kết quả thẩm định của các cơ quan chức năng cho thấy dự án này vẫn đang tiếp tục nằm chờ hoàn thiện cơ chế, hồ sơ pháp lý...

Chưa rõ năng lực tài chính

Được biết, dự án Khu dân cư Trà Bồng – Cienco 5 (tên thương mại Trà Bồng Riverside) xây dựng tại xã Bình Thới, huyện Bình Sơn. Với quy mô sử dụng đất khoảng 15,5 ha (hơn 32% là xây dựng đất ở, trong đó khoảng 7,7 ha đất do xã quản lý), dự án được UBND tỉnh thống nhất chủ trương vào tháng 12.2018, thời gian thực hiện trong 2 năm 2019-2020.

Điểm vướng mắc đầu tiên, đến từ UBND huyện Bình Sơn. Cụ thể, tại Công văn 2449/UBND-CNXD ngày 12.10.2018, huyện cho biết: Vốn của nhà đầu tư Cienco 5 là 31,152 tỷ đồng, vốn vay và huy động khác là 136,424 tỷ đồng. “Tuy nhiên, nhà đầu tư chỉ cung cấp tên các Ngân hàng cung cấp tín dụng và hạn mức tín dụng còn sử dụng 508 tỷ đồng: Do đó UBND huyện Bình Sơn không đủ cơ sở đánh giá năng lực tài chính của nhà đầu tư”.

Cũng liên quan tới năng lực tài chính của Cienco 5, Sở Tài chính tỉnh Quảng Ngãi cho biết: nhà đầu tư xác định vốn vay từ tổ chức tín dụng để thực hiện dự án là 136,424 tỷ đồng. Tuy nhiên, tại Công văn 0186/2018/OCB ngày 24.9.2018, Ngân hàng TMCP Phương Đông, chi nhánh Trung Việt đồng ý tài trợ vốn tối đa 70% tổng mức đầu tư (khoảng 117,302 tỷ đồng) đối với Tổng Cienco 5. Vì vây, nhà đầu tư cần giải trình nội dung nêu trên để làm cơ sở xác định phương án tài chính của dự án.

Tiếp đến, là vấn đề quy hoạch sử dụng đất. Theo đánh giá của Sở TN&MT tỉnh (tháng 10.2018), đối chiếu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Bình Sơn được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định 56/QĐ-UBND ngày 28.2.2014 thì vị trí dự kiến xây dựng dự án chưa phù hợp. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, việc thu hồi đất, giao đất thực hiện dự án phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Sở TN&MT đề nghị chủ đầu tư làm rõ từ trước đến nay đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án chưa? (làm cơ sở để xác định điều kiện cho giao đất theo quy định Luật Đất đai. Đồng thời, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, do đó đề nghị CĐT xác định rõ mục đích đầu tư dự án để xây dựng nhà ở để bán theo đúng quy định.

Đấu thầu hay chỉ định thầu?

Đáng chú ý, là một số nội dung thẩm định mới đây từ Sở Xây dựng đối với dự án Trà Bồng Riverside.

Cụ thể, huyện Bình Sơn cho biết, khu vực dự kiến thực hiện dự án có khoảng 7,72 ha diện tích đất do UBND xã quản lý – chiếm 49% diện tích đất toàn dự án. Trong khi đó, đối chiếu Công văn 6188/UBND-CNXD ngày 8.11.2019 của UBND tỉnh thì: “Đối với phần diện tích đất do nhà nước quản lý mà trên đất không có tài sản thuộc sở hữu nhà nước, không có đất đã được GPMB nằm phân bố rải rác trong vùng dự án: Yêu cầu Nhà đầu tư khi thực hiện dự án phải bố trí một quỹ đất tập trung trong dự án với diện tích tương đương. Sau khi đầu tư hoàn thiện hạ tầng, NĐT hoàn trả quỹ đất này cho Nhà nước để bố trí cho các đối tượng chính sách, người nghèo…”

Tức, khi thực hiện dự án, NĐT phải bố trí quỹ đất tập trung với diện tích khoảng 7,72 ha theo ý kiến tại Công văn 6188 của UBND tỉnh nêu trên. Như vậy, nếu dự án được quyết định chủ trương đầu tư thì NĐT sẽ phải bố trí toàn bộ quỹ đất ở của dự án và “không còn đất ở để NĐT kinh doanh”. Do đó, Sở Xây dựng ý kiến “cần xem xét việc bố trí lại quỹ đất do Nhà nước quản lý bằng đất ở sau khi đã đầu tư hạ tầng đối với dự án này”.

Đặc biệt, liên quan tới vấn đề giao đất cho NĐT thực hiện dự án. Báo cáo 110/BC-STNMT của Sở TN&MT tỉnh vào tháng 10.2019 nêu rõ: Việc giao đất cho NĐT thực hiện dự án khu dân cư, KĐT chỉ áp dụng theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở (tức là đấu thầu lựa chọn NĐT theo Luật Nhà ở hoặc đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần đất đã GPMB theo Luật Đất đai).

Trong khi đó, điểm a, khoản 2 Công văn 6188 ngày 8.11.2019 của UBND tỉnh lại nêu: “(a) Đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị đã có kết luận thống nhất chủ trương của Ban Thường vụ tỉnh ủy hoặc đã được UBND tỉnh ban hành quyết định chủ trương đầu tư: Thống nhất như đề xuất của Sở TN&MT tại Báo cáo 110/BC-STNMT ngày 9.10.2019, yêu cầu UBND các huyện, thành phố thu hồi đất và trình UBND tỉnh (thông qua Sở TN&MT) cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án khu dân cư, khu đô thị. Các Sở, ngành, địa phương phải thẩm định chặt chẽ giá đất, thu tiền sử dụng đất theo quy định”.

Cũng theo Sở Xây dựng thông tin: Dự án được UBND tỉnh thống nhất chủ trương đầu tư tại Thông báo 360/TB-UBND ngày 28.12.2018 thông báo kết luận của Chủ tịch UBND tỉnh tại cuộc họp UBND tỉnh ngày 24.12.2018. Bên cạnh đó, việc lựa chọn NĐT được thực hiện theo Kết luận 1177-KL/TU ngày 23.8.2019 của Ban Thường vụ Tỉnh ủy về phương thức lựa chọn NĐT thực hiện các dự án khu dân cư, KĐT trên địa bàn: “Đối với các dự án khu dân cư, KĐT không thuộc khu vực vị trí khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao cần khuyến khích thu hút đầu tư thì thực hiện việc lựa chọn NĐT theo quy định của Luật Đầu tư”…

Một điểm đáng chú ý khác, theo kết quả thẩm định của Sở Xây dựng về hồ sơ đề xuất của Tổng Cienco 5 cho thấy: Tiến độ hoàn thành, đưa vào khai thác sử dụng dự án là vào quý IV.2021 (tức bị chậm một năm so với thời điểm dự án được UBND tỉnh thống nhất chủ trương).

Nguyên Lương