Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): HoREA kiến nghị quy định nhà đầu tư tự giải phóng mặt bằng dự án

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã đề xuất bỏ quy định về "trách nhiệm UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" để sửa đổi bổ sung quy định UBND cấp tỉnh giám sát nhà đầu tư trúng thầu thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư trên cơ sở thỏa thuận với người sử dụng đất.

Bổ sung 2 trường hợp đấu thầu dự án

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa đưa ra góp ý về một số quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đợt 3. Theo HoREA, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều quy định mới, tích cực nhưng cũng còn có một số quy định chưa thật đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ, liên thông. Với các luật có liên quan, Dự thảo cũng chưa thật sát với thực tiễn như một số quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án,…

Liên quan đến Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về đấu thầu dự án có sử dụng đất, việc thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm 2 mục đích chủ yếu: Lựa chọn được dự án tốt nhất, chất lượng nhất, hiệu quả nhất về kinh tế xã hội; và lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực cao nhất để đảm bảo triển khai thực hiện dự án đầu tư đúng tiến độ cam kết.

Khi Luật đất đai (2003) cho phép phép đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì năm 2007, TP HCM đã thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất khu đất ngay khu tam giác vàng Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học (quận 1).

Khu đất này có diện tích khoảng 12.500 m2, trong đó khoảng 60% đất công là Trường PTTH Ernst Thalmann và khoảng 40% đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng được quy hoạch đất sử dụng đa mục đích, mật độ xây dựng tối đa 50%, chiều cao 224 m (60-65 tầng), quy mô dân số 3.610 người. Có hai doanh nghiệp đề xuất đóng góp vào ngân sách nhà nước với số tiền lần lượt 1.600 tỷ đồng và 600 tỷ đồng để thực hiện dự án.

Tuy nhiên, từ thực tiễn trong những năm qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng vẫn còn một số bất cập về đấu thầu dự án có sử dụng đất được quy định tại Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ nhất, quy định đấu thầu đối với trường hợp đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Dự thảo chỉ áp dụng cho một trường hợp: Đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

HoREA cho rằng quy định này là đúng nhưng chưa đủ, cần bổ sung quy định đấu thầu đối với 2 trường hợp: Đất công nằm xen kẽ với đất do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức ngoài tổ chức công lập sử dụng; và đất đã được giải phóng mặt bằng do Nhà nước quản lý (100% đất công).

Trường hợp khu đất có diện tích đất công nằm xen kẽ trong khu đất có nhiều thửa đất của hộ gia đình, cá nhân như trường hợp tam giác vàng Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học (quận 1) nói trên.

Trường hợp khu đất có 100% diện tích là đất công như 4 lô đất 3.5; 3.6; 3.9; 3.12 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích trên dưới 10.000 m2/lô đã có quy hoạch 1/500 cũng có thể thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất như vừa qua.

Theo đó, HoREA kiến nghị hoàn thiện điểm d khoản 1 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau: “Đất chưa thực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, hoặc khu đất có diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong khu đất, hoặc khu đất đã giải phóng mặt bằng thuộc Nhà nước quản lý”.

Thứ hai, HoREA đề nghị nghị bỏ quy định tiêu chí đấu thầu dự án có quy mô diện tích từ 20 ha trở lên đối với khu vực đô thị và 50 ha trở lên đối với các vùng còn lại mà nên giao cho Bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đấu thầu dự án có sử dụng đất không phân biệt quy mô diện tích khu đất phù hợp với thực tiễn.

Bởi theo HoREA, không có căn cứ khoa học và cả thực tiễn để quy định chỉ đấu thầu dự án có quy mô diện tích từ 20 ha trở lên như tại Dự thảo.

Bên cạnh đó, HoREA cho rằng cũng không cần thiết phân biệt quy mô diện tích khu đất đưa ra đấu thầu dự án có sử dụng đất giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn như quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bỏ quy định biến cơ quan Nhà nước là "người làm thuê", nhà đầu tư tự giải phóng mặt bằng

Cũng trong văn bản góp ý này, HoREA đã đề xuất bỏ quy định về "trách nhiệm UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư", được quy định tại điểm c khoản 3 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo HoREA, nghiên cứu quy định tại điểm b khoản 1 Điều 8 Nghị định 69/2019/NĐ-CP cũng như quy định tại điểm c khoản 3 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về "trách nhiệm UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" để giao đất sạch cho nhà đầu tư trúng thầu sẽ phát sinh một số bất cập.

Cụ thể, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là một công đoạn khó khăn nhất, phức tạp nhất, dễ va chạm và dễ làm mất lòng dân nhất, để rồi sau đó Nhà nước lại giao đất sạch này cho nhà đầu tư trúng thầu. Do vậy, nên bỏ quy định "trách nhiệm UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" tại điểm c khoản 1 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Cũng theo HoREA, điểm c khoản 3 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có thể gây "rủi ro" cho ngân sách nhà nước trong trường hợp chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng phát sinh thêm.

Do vậy, nếu giữ lại nội dung điểm c khoản 3 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì không có lợi cho Nhà nước.

Nên quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh giám sát nhà đầu tư trúng thầu thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư trên cơ sở thỏa thuận với người sử dụng đất.

Trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng được từ 90% diện tích khu đất trúng thầu mà không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất phần đất còn lại thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định thu hồi đất đối với phần diện tích đất này và chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường cho người sử dụng đất này với mức bồi thường không thấp hơn mức bồi thường cao nhất đã thực hiện trong khu đất trúng thầu.

"Nếu người sử dụng đất này không đồng ý thì một hoặc hai bên có quyền khởi kiện ra toà án và các bên phải chấp hành thực hiện bản án có hiệu lực pháp luật theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự", HoREA kiến nghị.

Hồng Quang