Từ giữa tháng 5/2025, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội tăng trung bình 10–15% chỉ trong 2 tháng, nhiều dự án tiếp tục nhích thêm từng tuần. Đà tăng nhanh khiến không ít nhà đầu tư hứng khởi, nhưng người mua ở thực lo ngại nguy cơ nhà ở trở thành “đặc quyền” khó với tới.
Giá căn hộ Hà Nội tăng “nóng” trở lại, liên tục thiết lập mặt bằng mới
Sau giai đoạn chững lại sau Tết, thị trường căn hộ Hà Nội bất ngờ bật tăng mạnh từ giữa tháng 5/2025. Theo thống kê, chỉ trong vòng 2 tháng, mức giá trung bình đã tăng 10–15%, và xu hướng này chưa dừng lại.
Ở khu vực đường Lê Văn Lương, dự án Hà Nội Centerpoint (phường Yên Hòa) giữa tháng 7 vẫn có căn 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh giá 6,7–6,8 tỷ đồng. Đến hiện tại, giá phổ biến đã tăng lên 6,8–7 tỷ đồng/căn. Tại Home City (Yên Hòa), căn 60m2, 2 ngủ, 2 vệ sinh tăng từ 5,7 tỷ đồng lên 5,85–6 tỷ đồng chỉ sau vài tuần, kèm tình trạng khan hiếm hàng.
Nhiều dự án căn hộ tại Hà Nội tiếp tục tăng giá chóng mặt
Khu Mỹ Đình cũng ghi nhận nhiều bước giá mới: Mỹ Đình Plaza 1 tăng từ 5,2 tỷ đồng lên 5,35–5,4 tỷ đồng/căn; Mỹ Đình Plaza 2 tăng từ 5,6–5,7 tỷ đồng lên 5,7–5,9 tỷ đồng cho căn 2 ngủ. Trung Văn Vinaconex (Từ Liêm), căn 79m2 tăng từ 5,55 tỷ đồng lên 5,7 tỷ đồng/căn chỉ sau một tháng.
Tại phía Bắc, Green Star (Phạm Văn Đồng) căn 3 ngủ tăng từ 8 tỷ đồng lên 8,2–8,3 tỷ đồng. Mễ Trì Hạ đối diện Keangnam, căn 2 ngủ, 2 vệ sinh tăng từ 4,6–4,8 tỷ đồng lên 4,8–5 tỷ đồng. Loạt dự án như Mon City, A10 Nam Trung Yên, A14 Nam Trung Yên, Central Field, Bắc Hà Tower… cũng tăng bình quân 150–200 triệu đồng/căn chỉ trong 3 tuần.
Anh Nguyễn Hoàng Nam, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, nhận định: “Đợt tăng giá lần này không chỉ đến từ nguồn cung khan hiếm, mà còn do tâm lý thị trường kỳ vọng vào các chính sách hỗ trợ vốn và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, nếu giá tăng nhanh quá mức, nhà đầu tư ngắn hạn dễ chốt lời sớm, khiến thanh khoản chững lại.”
Mặt bằng giá vượt xa khả năng chi trả, nguy cơ lệch pha cung cầu trầm trọng
Theo các chuyên gia, mặt bằng giá căn hộ Hà Nội đang leo thang vượt khỏi khả năng chi trả của cả nhóm thu nhập trung bình – cao. Với giá trung bình đã vượt 75 triệu đồng/m2, ngay cả người trẻ thu nhập 40–50 triệu đồng/tháng vẫn khó mua nếu không được hỗ trợ từ gia đình. Nhà ở dần trở thành “đặc quyền” thay vì nhu cầu thiết yếu.
Dữ liệu thị trường cho thấy, năm 2024 và nửa đầu 2025 có khoảng 40.000 căn hộ mới tung ra, mức cao nhất 5 năm qua. Tuy nhiên, hơn 95% số này có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên; đặc biệt, 60% sản phẩm mở bán đầu 2025 trên 80 triệu đồng/m2.
Anh Lê Quang Hưng – môi giới tại Nam Từ Liêm chia sẻ: “Phân khúc dưới 60 triệu đồng/m2 gần như biến mất, kể cả ở khu vực xa trung tâm. Khách hàng tầm tài chính 3–4 tỷ tìm căn mới rất khó, phải chấp nhận ra tỉnh giáp ranh, nơi giá cũng đã chạm 55 triệu đồng/m2”.
Sự biến mất của căn hộ bình dân và thu hẹp mạnh phân khúc trung cấp làm trầm trọng thêm tình trạng lệch pha cung – cầu. Trong khi đó, dòng cao cấp liên tục mở bán, kéo giá thị trường lên cao. Điều này khiến người trẻ và nhóm thu nhập trung bình rơi vào thế bấp bênh tài chính: lãi suất thả nổi sau ưu đãi, chi phí sinh hoạt tăng, nguy cơ mất khả năng thanh toán.
Thiếu nguồn cung giá rẻ khiến người trẻ không có nhiều lựa chọn khi mua nhà
Hệ quả này cũng khiến một nhóm cư dân trẻ lựa chọn phương án sống hưởng thụ. Thay vì tích cóp, tìm mọi cách để mua nhà thì họ sử dụng số tiền đó cho việc tiêu dùng hoặc đầu tư vào các kênh khác sinh lời. Xu hướng này từng xuất hiện tại Hàn Quốc và Trung Quốc, ảnh hưởng tới động lực lao động, tỷ lệ kết hôn và khả năng tích lũy tài sản của giới trẻ.
Do đó, có thể thấy, việc nhà đầu tư neo giá cao khi chi phí vốn thấp và kỳ vọng sinh lời vẫn lớn sẽ kéo dài tình trạng thiếu căn hộ ở mức giá hợp lý. Điều này gia tăng bất bình đẳng, hạn chế cơ hội an cư của người lao động và đe dọa tính bền vững của thị trường.
Để giải quyết vấn đề thiếu nhà ở giá rẻ, Chính phủ đang đưa ra nhiều biện pháp, chính sách để thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội để cân bằng thị trường. Tuy nhiên, trong bối cảnh căn hộ cao cấp giá trăm triệu/m2 vẫn liên tục xuất hiện, khả năng điều chỉnh lại mặt bằng giá trong ngắn hạn là rất mong manh.
Nhiều dự báo cũng cho thấy, trong giai đoạn cuối năm, nếu không có thêm nguồn cung trung cấp và bình dân, đà tăng giá trên thị trường thứ cấp Hà Nội sẽ còn tiếp diễn, nhất là tại các dự án gần hạ tầng mới hoặc trung tâm hành chính – thương mại. Nhà đầu tư dài hạn có thể hưởng lợi từ khan hiếm hàng, nhưng với người mua ở thực, bài toán tài chính sẽ ngày càng khó giải.
Lê Phong