Trong khi mặt bằng giá căn hộ thương mại tại TP.HCM liên tục leo thang, vượt xa khả năng tích lũy của phần lớn người dân đô thị, thị trường đang ghi nhận những tín hiệu tích cực từ các dự án nhà ở xã hội được công bố thời điểm cuối năm 2025. Dù quy mô còn ít, phân khúc này vẫn được kỳ vọng sẽ phần nào thu hẹp khoảng cách giữa nhu cầu an cư và khả năng chi trả của người thu nhập thấp.
Căn hộ thương mại ngày càng xa tầm với
Theo Bộ Xây dựng, giá bán trung bình căn hộ chung cư mới tại TP.HCM hiện đạt khoảng 91 triệu đồng/m². Ở các quận trung tâm và khu vực giáp lõi đô thị, nhiều dự án ghi nhận mức giá phổ biến từ 120–150 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn với các dự án hạng sang. Với mức giá này, một căn hộ diện tích trung bình 70 m² có giá không dưới 8–10 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực.
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ bình dân gần như “biến mất” khỏi thị trường. Dữ liệu của CBRE Việt Nam cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, toàn bộ nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Các dự án có giá dưới 45 triệu đồng/m², từng là lựa chọn chủ lực của người thu nhập trung bình không còn xuất hiện suốt nhiều năm qua.
Căn hộ thương mại ngày càng xa tầm với.
Anh Trần Quốc Dũng (34 tuổi, kỹ sư xây dựng, ngụ phường Linh Đông) cho biết, vợ chồng anh đã dành dụm hơn 7 năm với mong muốn mua một căn hộ nhỏ để ổn định cuộc sống.
“Năm 2021, tôi từng tính mua căn 60 m² ở Thủ Đức với giá hơn 2,2 tỷ đồng. Đến nay, căn hộ tương tự đã lên hơn 3,4 tỷ đồng. Thu nhập tăng rất chậm, còn giá nhà thì đi quá nhanh”, anh Dũng nói.
Tương tự, chị Nguyễn Minh Hạnh (28 tuổi, nhân viên ngân hàng tại phường Hiệp Bình) chia sẻ kế hoạch mua căn hộ 2 phòng ngủ đã phải gác lại vô thời hạn. Mỗi lần xem lại bảng giá mới, chị có cảm giác giấc mơ mua nhà ngày càng xa. Tiết kiệm cả đời cũng chưa chắc theo kịp tốc độ tăng giá.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá căn hộ tăng cao là kết quả của nhiều yếu tố cộng hưởng. Quỹ đất nội đô khan hiếm, chi phí bồi thường – giải phóng mặt bằng tăng mạnh, trong khi thủ tục pháp lý kéo dài khiến nguồn cung bị “nén” suốt nhiều năm. Bên cạnh đó, chi phí vốn, giá vật liệu xây dựng và nhân công liên tục tăng từ 10–20% mỗi năm, khiến giá thành sản phẩm khó có dư địa giảm.
Nhà ở xã hội đang được xem là “phao cứu sinh” cho người lao động đô thị
Thời điểm cuối năm 2025, TP.HCM ghi nhận một số dự án nhà ở xã hội bắt đầu mở bán hoặc công bố thông tin, phần nào thắp lên kỳ vọng về cơ hội an cư với mức giá phù hợp hơn.
Đơn cử, Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị (HUD) vừa mở bán giai đoạn 1 khu nhà ở xã hội An Sinh thuộc đô thị sinh thái Chánh Mỹ (phường Chánh Hiệp). Dự án cung cấp 273 căn hộ, giá tạm tính khoảng 15,8 triệu đồng/m² sàn thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì.
Trong khi đó, dự án nhà ở xã hội Sonadezi Hữu Phước được chào bán với mức giá 12,4–14,2 triệu đồng/m², đã bao gồm 5% VAT. Đây được xem là một trong số ít dự án có mức giá “dễ tiếp cận” hiện nay, song số lượng căn hộ giai đoạn đầu vẫn rất hạn chế so với nhu cầu thực tế.
Ngoài ra, Sở Xây dựng TP.HCM cũng công bố dự án nhà ở xã hội cao tầng Phúc Đạt Tân Uyên, quy mô 936 căn hộ, diện tích từ 32–62 m², giá tạm tính khoảng 22 triệu đồng/m² (đã bao gồm VAT). Với mức giá này, căn hộ thấp nhất khoảng 704 triệu đồng, cao nhất gần 1,3 tỷ đồng/căn, dự kiến hoàn thành vào giữa năm 2027.
Anh Nguyễn Văn Khải (29 tuổi, nhân viên logistics, phường Cát Lái) cho biết, nhà ở xã hội là lựa chọn duy nhất anh có thể nghĩ tới. Thu nhập hai vợ chồng khoảng 22 triệu đồng/tháng, nếu mua nhà thương mại là không thể. Nhà ở xã hội tuy chờ đợi lâu, thủ tục nhiều, nhưng ít ra vẫn còn hy vọng.
Theo kế hoạch mới của Bộ Xây dựng, TP.HCM được giao chỉ tiêu phát triển hơn 194.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2025–2030, cao nhất cả nước. Chỉ tiêu này tăng mạnh sau khi địa giới hành chính TP.HCM được mở rộng thông qua việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, trong khi trước đó thành phố chỉ được giao khoảng 69.700 căn.
Ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu, Chuyên gia Kinh tế – Tài chính và Bất động sản, đánh giá việc nâng chỉ tiêu là tín hiệu tích cực, song thách thức nằm ở khâu triển khai.
“Nếu không tháo gỡ mạnh mẽ các nút thắt về quỹ đất, thủ tục đầu tư và cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp, nhà ở xã hội rất khó phát triển với quy mô đủ lớn”, ông Hậu nhận định.
Theo ông Hậu, nhà ở xã hội chỉ thực sự phát huy vai trò khi được triển khai đồng bộ về quy mô, vị trí, hạ tầng và thủ tục tiếp cận minh bạch. Trong ngắn hạn, phân khúc này chưa thể kéo giá nhà xuống, nhưng nếu làm đúng và làm đủ, đây vẫn là con đường quan trọng để thu hẹp khoảng cách giữa nhu cầu an cư và khả năng chi trả của người dân đô thị.
Thiên An