Trong bối cảnh nhiều dự án hoàn tất pháp lý và hạ tầng được đẩy mạnh, giai đoạn 2026–2027 thị trường căn hộ chung cư được dự báo sẽ chứng kiến nguồn cung tăng mạnh. Tuy nhiên, thay vì giảm giá đồng loạt, giới chuyên gia cho rằng mặt bằng giá sẽ phân hóa rõ rệt theo khu vực và chất lượng dự án.
Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, Hà Nội là địa phương có mức tăng giá bất động sản cao nhất cả nước giai đoạn 2021–2025, với mức tăng 112%. Hải Phòng xếp thứ hai với 71%, Đà Nẵng đạt 53%, trong khi TP.HCM – đầu tàu kinh tế phía Nam – ghi nhận mức tăng 42% trong 5 năm.
Thông tin Bộ Xây dựng công bố cho thấy, 9 tháng đầu năm 2025, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 70–80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với đầu năm và 33% so với cùng kỳ 2024. Nhiều dự án hạng sang đã chạm mức 150–300 triệu đồng/m². Ở TP.HCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm trước, với một số dự án cao cấp ở trung tâm và đô thị mới lên tới 150 triệu đồng/m² trở lên.
Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà liền kề và biệt thự ghi nhận mức giá cao kỷ lục. Tại Hà Nội, giá phổ biến 100–200 triệu đồng/m², các dự án cao cấp vị trí đắc địa vượt 300 triệu đồng/m². Ở TP.HCM, giá sơ cấp 230–300 triệu đồng/m², một số sản phẩm cao cấp vượt ngưỡng 300 triệu đồng/m². Tại Đà Nẵng, giá liền kề và biệt thự dao động 80–150 triệu đồng/m², khu vực ven biển và trung tâm có mức cao hơn nhờ lợi thế vị trí và tiềm năng du lịch.
Chuyên gia dự báo giá căn hộ chung cư sẽ có sự điều chỉnh khi nguồn cung tăng mạnh. Ảnh minh hoạ.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết trong 6 tháng cuối năm 2025, dự kiến Hà Nội có khoảng 11.500 căn hộ chào bán, tập trung ở phân khúc hạng A và B. Tuy nhiên, sự đa dạng sản phẩm còn hạn chế.
Từ năm 2026, khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung sẽ tăng mạnh. Giai đoạn 2026–2027, Hà Nội có thể đón khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, chủ yếu ngoài khu vực trung tâm. Điều này sẽ tạo áp lực điều chỉnh giá, song mức điều chỉnh được dự báo chỉ diễn ra ở nơi có quỹ đất dồi dào, hạ tầng chưa đồng bộ.
Theo bà Hằng, các dự án có vị trí chiến lược tại vành đai 2–3, do chủ đầu tư uy tín triển khai, nhiều khả năng vẫn giữ vững hoặc tăng nhẹ giá nhờ sự khan hiếm và nhu cầu thực. “Thay vì làn sóng giảm giá toàn thị trường, chúng ta sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét theo khu vực và chất lượng dự án”, bà nhấn mạnh.
Để cải thiện nguồn cung và bình ổn giá, bà Hằng cho biết Hà Nội đang đồng bộ nhiều biện pháp, từ cải cách thể chế, phát triển hạ tầng đến thí điểm dự án nhà ở khu vực ngoài vành đai 3–3,5. Khi các thủ tục hoàn tất, nguồn cung mới sẽ tác động tích cực đến mặt bằng giá.
Ngoài ra, chi phí sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành. Nếu yếu tố này được điều chỉnh hợp lý, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, giá nhà có thể tiệm cận hơn với khả năng chi trả của người dân. Cùng với đó, cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng và đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền là cần thiết để thúc đẩy dòng sản phẩm này, góp phần cân bằng thị trường.
PV