Chung cư tại thị trường Hà Nội và các thành phố lớn khác tăng liên tục trong nửa năm qua, hiện các thị trường lớn nhà cư đã hình thành một mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, một số chuyên gia dự báo giá nhà chung cư có thể tăng tiếp khi có tác động của các yếu tố chính sách, giá đầu vào các dự án bất động sản tăng.
Giá chung cư đã "đạt đỉnh"?
Báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ rao bán tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp (bán từ chủ đầu tư) và thứ cấp (người mua của chủ đầu tư sau đó bán lại). Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019.
Những quận nội thành Hà Nội như Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy… giá chung cư mới vẫn khá cao, từ 70 - 80 triệu đồng/m2 trở lên, trong khi khu vực ngoại thành cũng lên tới 50 triệu đồng/m2 trở lên.
Tuy nhiên, khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản từ nửa cuối tháng 4 đến đầu tháng 5 lại cho thấy, thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư đang có dấu hiệu chậm lại.
Thị trường nhà chung cư ở Hà Nội đã bớt “nóng”
Tại Hà Nội, một môi giới bất động sản khu vực Mỹ Đình cho biết, thị trường căn hộ chung cư đang có mực độ quan tâm giảm dần, vì thế tính thanh khoản của phân khúc nhà chung cư cũng đã giảm xuống.
“Giá nhà chung cư tăng nhanh và liên tục thời gian qua, mỗi căn tăng từ 500 - 700 triệu đồng (ở thị trường thứ cấp) điều này khiến người mua nhà với nhu cầu ở thực phải đánh giá, điều chỉnh lại, thậm chí chậm lại quá trình mua nhà khi tài chính sẽ gặp khó khăn. Với nhà đầu tư giá tăng quá cao thì biên lợi nhuận sẽ thấp cũng không còn là phân khúc đầu tư hấp dẫn” - môi giới nhà khu vực Mỹ Đình chia sẻ.
Căn hộ chung cư tăng giá giai đoạn qua là do chi phí đầu vào tăng, nguồn cung không đáp ứng kịp cầu. Hiện nguồn cung của thị trường đang dần được cải thiện với hàng loạt dự án của các chủ đầu tư như MIK Home, Masterise Home, Vinhome… Trong đó, khu vực phía Tây và phía Đông Hà Nội nơi có lượng cung căn hộ chung cư nhiều nhất.
Tuy nhiên, về lâu dài để điều chỉnh ổn định được thị trường chung cư, cơ quan chức năng cần tháo gỡ nhanh vướng mắc tại các dự án, tăng nguồn cung nhà ở bình dân.
Do nguồn cung hạn chế, giá chung cư liên tục tăng theo chuyên gia bất động sản, nhà chung cư Hà Nội đã hình thành một mặt bằng giá mới sau giai đoạn tăng nóng. Khu vực quận Nam Từ Liêm, dọc đại lộ Thăng Long một số phân khu mới nhất hiện đang trong quá trình xây dựng, mức giá căn hộ ở đây từ 60 - 80 triệu đồng/m2. Tại quận Cầu Giấy, căn hộ có diện tích khoảng 70m2 cũng ghi nhận mức tăng từ 3,7-3,9 tỷ đồng/căn lên mức 4,2-4,3 tỷ đồng/căn.
Khu vực phía Đông Hà Nội (quân Long Biên) một căn hộ chung cư 60 m2 đã qua sử dụng cũng tăng từ 1,8 tỷ đồng lên 2,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, khu vực này chuẩn bị đón một loạt dự án ra hàng vào cuối năm, mức giá sẽ ổn định không còn đẩy lên.
Giá chung cư Hà Nội hiện mức trung bình dao động 50-100 triệu đồng/m2. Các dự án có vị trí trung tâm đắc địa, giá bán và giao dịch lên tới 100-150 triệu đồng/m2. Giá căn hộ Hà Nội tăng quá cao, đồng nghĩa nhu cầu đầu tư căn hộ sẽ sụt giảm mạnh trong thời gian tới. Dòng tiền đầu tư sẽ có xu hướng dịch chuyển.
Chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục có xu hướng đi lên
Dự báo về thị trường này, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes nhận định, chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục có xu hướng đi lên về giá bán với mức tăng trung bình từ 5-10% từ nay đến cuối năm. Đà tăng này sẽ tiếp diễn trong năm sau do trong ngắn hạn, nguồn cung chung cư Hà Nội vẫn không có chuyển biến đáng kể.
Trên thực tế, mặt bằng giá chung cư Hà Nội ngày càng leo thang, hiện mức giá trung bình dao động 50-100 triệu đồng/m2. Các dự án có vị trí trung tâm đắc địa, giá bán và giao dịch lên tới 100-150 triệu đồng/m2.
Ông Chung cho rằng, chỉ khi giá căn hộ Hà Nội tăng quá cao thì dòng tiền đầu tư mới có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm những phân khúc, thị trường mới.
Chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục có xu hướng đi lên về giá bán với mức tăng trung bình từ 5-10% từ nay đến cuối năm.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cũng cho rằng, nửa cuối năm nay, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn đầu về thanh khoản so với đất nền, nhà phố hay bất động sản nghỉ dưỡng.
Do sự chênh lệch cung - cầu của loại hình này vẫn tương đối lớn. Do đó, dù hạ nhiệt quan tâm, giá bán căn hộ, nhất là dự án mới khó giảm thời gian tới.
Theo Trung tâm nghiên cứu thị trường OneHousing, nguồn cung chung cư Hà Nội dự kiến đạt 22.000 căn trong năm nay, bằng 69% thời điểm trước dịch COVID-19. Phân khúc cao cấp 50-80 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) tiếp tục gia tăng thị phần nửa cuối năm nay, chiếm khoảng 70%.
Dự báo năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang (80-230 triệu đồng mỗi m2) tại phía Tây và Bắc thủ đô. Trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng mỗi m2 chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Trưởng ban Nghiên cứu Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra dự báo, thị trường căn hộ chung cư nói riêng và thị trường bất động sản Việt Nam nói chung sẽ tiếp tục tăng trưởng trong 6 tháng cuối năm nhờ những trợ lực mạnh mẽ.
Lý giải điều này, bà Miền cho rằng, thị trường tài chính, lãi suất cho vay bất động sản vẫn được duy trì ở mức thấp, tạo thuận lợi cho người mua nhà và nhà đầu tư.
Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ghi nhận các tín hiệu tích cực khi các chủ đầu tư lớn, uy tín trên thị trường phát hành thành công trái phiếu. Các hoạt động như M&A bất động sản, thu hút FDI bất động sản được đẩy mạnh và đạt những con số tăng trưởng ấn tượng.
Bên cạnh đó, hành lang pháp luật với 3 bộ luật là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai được đẩy nhanh, chính thức có hiệu lực từ 1/8 sẽ tạo đà cho thị trường căn hộ chung cư và thị trường bất động sản được thúc đẩy phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh và tích cực.
Hiện Chính phủ, các cơ quan chức năng tích cực thảo luận Nghị định hướng dẫn thi hành các bộ Luật mới. Hoạt động rà soát, phân loại dự án được thực hiện quyết liệt và tiến triển hơn tốt.
Về đầu tư công, Chính phủ đang tăng cường thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công. Ước tỷ lệ giải ngân đến hết ngày 30/6 là 28% kế hoạch, đạt 30% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao. Cả nước có 7 Bộ và 12 địa phương có tỷ lệ giải ngân đạt trên 35% Chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, đặc biệt trong lĩnh vực hạ tầng là đòn bẩy thúc đẩy thị trường tăng tốc phát triển thời gian tới.
Cũng theo bà Miền, thanh khoản của thị trường trong 3 tháng vừa qua tập trung chính ở căn hộ chung cư khi hơn 70% lượng giao dich đến từ phân khúc chung cư. Các dự án căn hộ chung cư mở bán đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, đặc biệt là các dự án tại khu vực miền Bắc.
Trên thị trường sơ cấp, căn hộ chung cư có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 có kết quả giao dịch tốt nhất, chiếm tỷ trọng trên 40%. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng, do nguồn cung mới hầu hết được hoàn thiện và định vị ở mức tiêu chuẩn cao. Một số dự án căn hộ chung cư phân khúc trung cấp cũng tăng giá từ 3-5% do nguồn cung phân khúc này ngày càng khan hiếm.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: “Giá nhà vẫn neo ở mức cao, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới khi nguồn cung trong trước mắt vẫn chưa giải quyết được tận gốc.
Giá nhà chung cư với một mặt bằng giá mới sẽ vượt xa thu nhập của đại đa số người dân, người dân lao động khó tiếp cận được nhà do đó, ổn định thị trường và đảm bảo vấn đề dân sinh vẫn cần những chính sách mang tính đột phá để phát triển nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại giá rẻ”.
Hồng Quang